Et un dossier de plus sur la réduction des charges de copropriété
C’est au tour de la revue CAPITAL de communiquer sur les actions à mener pour la réduction des charges de copropriété. Il est vrai qu’il s’agit d’un dossier d’actualité vu le poids des charges de copropriété dans les dépenses des ménages.
Cet article a été élaboré à partir d’information fournies par l’ARC sur la démarche à mettre en œuvre pour obtenir jusqu’à 20 % de réduction des charges de copropriété et sur des exemples concrets de surfacturation.
Voici par ailleurs quelques extraits de l’article de CAPITAL.
Estimer ses charges de copropriété
Assurances, chauffage, eau chaude, entretien de l'immeuble, gardien... La liste est longue des charges qui augmentent' chaque année.«Il est possible de la réduire de 20%», estime-t-on à l'ARC, une association de défense. Pour cela, il suffit que quelques copropriétaires aient le courage de reprendre les affaires de leur résidence en main. Au programme: renégociation des contrats de services (ascensoristas, chauffagistes...), mise en concurrence des entreprises de travaux, sans oublier le syndic: l'arrêté Novelli de mars 2010 a mis un terme aux plus grosses entourloupes, mais certains gérants ont plus d'un tour dans leur sac pour gonfler leurs honoraires.
Renégocier les contrats
Maintenance des ascenseurs et de la chaufferie, nettoyage du hall d'entrée et des escaliers, entretien des espaces verts, gestion des déchets... Cela fait beaucoup, mais ce n'est pas tout : une copropriété peut souscrire une bonne quinzaine de contrats de ce type, comme le dit l’ARC (Association des Responsables de Copropriété qui a mis en place un Observatoire des charges). Certains sont reconduits d'année en année sans que personne ne songe à vérifier si les tarifs sont compétitifs. Vous ne vous en apercevrez sans doute qu'en changeant de prestataire, l'occasion de constater que vous payez peut être deux fois trop. A vous alors de vous retrousser les manches et de faire jouer la concurrence. Profitez-en pour rénover vos installations et réduire ainsi substantiellement vos consommations de combustible, d'eau potable et d'électricité. Avec de confortables économies à la clé.
EAU Adoptez une résolution pour faire installer des compteurs individuels
Un robinet de cuisine qui goutte? Et voilà 35 mètres cubes d'eau évaporés en un an! Une fuite dans les toilettes? Encore 220 mètres cubes de perdus...
Sur la base d'un mètre cube à 4,20 euros, en moyenne, un tel gaspillage peut vite dépasser les 1000 euros par an. La facture peut même être beaucoup plus lourde si vous habitez en Rhône-Alpes (6,62 euros le mètre cube) ou en Basse-Normandie (6,70 euros).
De quoi susciter des disputes au sein d'une copropriété car, les dépenses étant réparties généralement au prorata de la superficie des appartements et non de la consommation réelle, vous risquez de payer cher les négligences des voisins qui laissent couler leur douche... La solution ? Commencez par comparer la consommation d'eau de la résidence sûr plusieurs années, afin de déceler l'apparition récente d'un pic, Vérifiez ensuite que cette consommation entre dans les normes : entre 30 et 55 mètres cubes par an et par personne. Tout écart peut être signe d'un fuite et justifier l'intervention d'un plombier. Tentez ensuite de faire adopter en assemblée générale des copropriétaires une disposition prévoyant l'installation de compteurs d'eau individuels (un vote à la majorité simple est requis). Une société agréée fera alors le nécessaire : location des compteurs et relevé des consommations; Economie attendue : jusqu'à 30% par Apport à l'ancien système.
CHAUFFAGE Privilégiez le gaz et faites H régler la chaudière par un spécialiste
C'est un poste très lourd : une famille habitant un 100 mètres carrés paie en moyenne 568 euros par an, dont 83 euros pour la maintenance de l'installation et 485 euros pour l'achat du combustible. La première solution pour réduire la note est d'abandonner le fioul (9,07 euros pour 100 kilowattheures en octobre dernier) au profit du gaz (6,71 euros). A faire dès que votre chaudière aura besoin d'être remplacée.
Lancez-vous ensuite dans la chasse au pertes de calories. Les plus fréquentes, en chauffage collectif, tiennent à un mauvais équilibrage. Explication : un réseau bien conçu envoie l'eau chaude en plus grosse quantité aux étages élevés, cela pour compenser le refroidissement dû au passage dans les tuyaux. Conséquence, la température est la même par tout, de l'ordre de 18-19 °C. Sinon, la copropriété est obligée de booster la température générale pour assurer un confort minimal aux occupants du dernier étage, et, du coup -ceux du rez-de-chaussée dorment la fenêtre ouverte en plein hiver... Autant de calories envolées ! Un rééquilibrage effectué par une société spécialisée peut réduire votre facture de combustible de 10%. Les habitants d'un bâtiment des années 1960, à Grenoble, se félicitent encore d'avoir effectué cette opération en même temps qu'ils changeaient de chaudière. Le tout leur a coûté 100000 euros, à partager en 53 copropriétaires, mais cela leur a permis d'économiser 32% sur leur facture, soit 17000 euros annuels. Un investissement amortissable en moins de six ans.
ÉLECTRICITÉ Installez des détecteurs de présence et des systèmes de minuterie
La consommation d'électricité d'un immeuble ne représente, en moyenne, que 2,2% des charges. Rapportée à un deux-pièces de 40 mètres carrés, cela correspond à peine à 20 euros par an. C'est peu. Mais les moyens de réaliser des économies sur ce poste sont si simples qu'il serait dommage de s'en priver. Lun d'eux est de poser des minuteries dans le hall et les cages d'escalier (une quarantaine d'euros pour chacune). Encore plus efficace, les détecteurs de présence doivent être réglés pour que chaque occupant soit éclairé suffisamment longtemps quand il rentre chez lui, mais pas plus. Paradoxalement, évitez d'équiper les minuteries de lampes fluo-compactes, en principe économes en énergie, mais d'une durée de vie très courte à cause des allumages fréquents. ^Vérifiez aussi que la puissance du circuit 'électrique des ascenseurs et des pompes de chauffage n'est pas surdimensionnée. Enfin, entretenez votre VMC: bouchée, elle peut consommer 50% d'électricité en plus, pour une ventilation quasi nulle.
ASCENSEUR Epluchez votre contrat de maintenance, les abus sont nombreux
Guère rassurants, les derniers chiffres de l'Union des syndicats de l’immobilier !
On y apprend que, pour un logement de 80 mètres carrés, l'entretien d'un ascenseur coûte en moyenne 70 euros par an. Très excessif, selon des associations de défense, comme l'ARC ? qui jugent les tarifs pratiqués trop élevés du contrat de maintenance. Si votre ascenseur est récent, ne vous laissez pas imposer un contrat «étendu» (prévoyant le remplacement des pièces), qui coûtera 2500 euros par an en moyenne, alors qu'un contrat de base à 2000 euros ) devrait suffire. A l'inverse, dans le cas d'un ascenseur vétusté assorti d'un contrat blindé, votre ascensoriste peut avoir intérêt à ne pas changer une grosse pièce (trop compliqué !) et à se contenter de réparer régulièrement les pannes occasionnées. Un bon filon... De quoi vous mettre la puce à l'oreille.
ASSURANCES Filez à la concurrence M en cas de hausse de prime injustifiée
L’Essentiel de ce poste - en moyenne 5,6% des charges - est dû à la prime multirisque immeuble, qui couvre les dommages aux biens et la responsabilité civile. Son tarif, pour un bâtiment en bon état, démarre à 1 euro le mètre carré (incluant les parties communes).
Mais ce chiffre augmente en fonction de la sinistralité. Vous avez donc intérêt, pour garder une assurance à bas prix, à veiller au bon entretien de l'immeuble, en particulier pour le circuit d'eau, puisque c'est de là que proviennent le plus de sinistres. Votre assureur vous semble trop gourmand ? Il est en droit d'augmenter votre prime en prenant pour base l'indice de la construction FFB (Fédération française du bâtiment), en hausse de 4,5% cette année, et en y ajoutant la sinistralités Mais si votre prime bondit de plus de 10% sans que des dégâts antérieurs ne le justifient, faites immédiatement jouer la concurrence.
Contrôler les travaux, deux devis, les prix peuvent varier
A priori, ils défendent des intérêts opposés. Pourtant, & syndics et entrepreneurs s'entendent parfois très bien » pour arrondir leurs fins de mois sur le dos des copropriétaires. Ici, un plombier fait des travaux personnels gratuits en échange d'un contrat, là, un devis de peinture est surévalué... Même avec un syndic honnête, on n'est jamais sûr d'obtenir les meilleurs prix, faute de réelle mise en concurrence des sociétés. A vous de mettre votre nez dans chaque appel d'offres. Proposez des artisans que vous avez repérés, surveillez l'avancée des travaux et exigez la transparence totale des devis, tant sur les tarifs horaires que sur le prix des fournitures. Votre vigilance peut vous faire économiser entre 20 et 30% des dépenses.
APPEL D'OFFRES Déjouez les combines des entreprises et des syndics indélicats
Vins fins, voyages, enveloppes... Il existe bien des moyens pour un entrepreneur de récompenser un syndic complaisant. La parade ? Il suffit qu'un copropriétaire débrouillard le mette en compétition avec d'autres entreprises. Les tarifs fondent alors comme neige au soleil...
Mais attention à ne pas tomber dans le piège inverse. Les sociétés habituées à être mises en concurrence ont leur astuce: elles tirent les prix vers le bas en omettant de faire figurer dans leur devis des prestations qui n'apparaîtront qu'une fois les travaux commencés. Gare aussi aux ascensoristes: profitant de la loi de 2003 sur les mises aux normes de sécurité (les deux dernières échéances de conformité sont fixées au 3 juillet 2013 et au 3 juillet 2018), beaucoup tentent de faire passer des travaux facultatifs pour obligatoires (lire page ci-contre). Les devis complets tournent autour de 20000 euros par ascenseur, ce qui est souvent exagéré. Sur une machine de moins de dix ans, par exemple, le seuil des 4000 euros ne doit pas être franchi.
COÛT HORAIRE Vérifiez si le temps de travail facturé a été vraiment effectué
Exigez des entreprises qu'elles détaillent sur leurs devis le taux horaire et le nombre d'heures de main-d'œuvre. D'ailleurs, la loi les y oblige depuis 1990. Et si l'entrepreneur affirme qu'il n'y est tenu que s'il traite avec un «consommateur», détrompez-le : la jurisprudence assimile désormais un syndicat de copropriété à un consommateur, comme le rappelle l’ARC à la pointe du combat.
Assurez-; vous aussi que les tarifs appliqués sont corrects. Hors déplacement, les coûts horaires de main-d'œuvre sont généralement compris entre 25 et 35 euros en province, entre 40 et 60 euros en Ile-de-France. Les 90 ou 100 euros de l'heure parfois exigés, notamment à Paris, sont donc abusifs. Reste à contrôler que les heures facturées ont bien été effectuées. Pour chaque intervention, demandez donc à votre prestataire de remplir un «bon d'attachement», document qui précise le nombre d'employés et le temps passé. Cela facilitera vos vérifications ou celles de votre gardien, que vous pourrez charger de cette mission, i
FOURNITURES Comparez les prix des devis avec ceux des catalogues
Les entrepreneurs doivent obligatoirement faire figurer sur leurs devis (et ensuite sur leurs factures) l'intégralité des fournitures dont ils affirment avoir besoin. Demandez-leur de préciser exactement le nom, la référence, le prix unitaire et la quantité de chaque pièce. Vous pourrez ainsi savoir ce que vous allez payer et éviter d'investir dans des équipements inutiles.
Une liste chiffrée vous servira aussi à vérifier le sérieux du devis en la comparant aux prix catalogues recensés sur les sites Internet des fabricants, en sachant que les professionnels paient souvent 30% moins cher. Comparez ensuite le résultat avec le prix affiché sur le devis, et vous saurez comment vos prestataires arrondissent leurs marges.
FACTURES Repérez les tours de passe-~ passe sur les taux de TVA appliqués
Chaque fois que, en bas de la facture, le prix hors taxe passe directement au prix toutes taxes comprises sans que soit mentionnée la TVA appliquée, méfiez-vous. En effet, c'est un taux réduit qui doit être retenu pour les travaux d'entretien et d'amélioration. Est-il vraiment? Fixé à 5,5% jusqu'au 31 décembre 2011, il est désormais passé à 7,7%. Calcul rapide: quand un entrepreneur applique une TVA de 19,6% au lieu de 7,7%, il rallonge en réalité la note de 12%.
SYNDICS Leur style de gestion manque encore de transparence
Toute copropriété doit avoir un syndic. Entre un gros et un petit cabinet, vous hésitez? Sachez que les mastodontes comme Foncia, qui gère 1,1 million de lots, Lamy (850000 lots) ou Urbania (plus de 450000) ne sont pas forcément les meilleurs.
Un organisme se limitant à quelques centaines de lots peut vous apporter davantage de réactivité. Assurez-vous quand même qu'il a une bonne réputation dans la profession. Et épluchez bien les contrats proposés.
Certains syndics profitent de la diversité de leurs missions pour vous mener en bateau et gonfler leur tarif. Face aux scandales à répétition, l'arrêté Novelli du 19 mars 2010 a tenté de mettre de l'ordre. Une avancée timide qui n'empêche pas les entourloupes. Nos conseils pour y voir plus clair.
CONTRAT Veillez à ce qu'un maximum de tâches intègrent le forfait de base
Le contrat qui vous lie au syndic comprend deux volets. Le premier, dit «forfait de base», est une somme fixe annuelle qui correspond aux honoraires de gestion courante (organisation des assemblées générales, entretien de l’immeuble...).
Pour éviter toute ambiguïté, veillez à ce qu'elle apparaisse hors taxes et toutes taxes comprises. Comptez en moyenne entre 150 et 200 euros par copropriétaire et par an. Une somme a priori raisonnable, sauf que de nombreux syndics se rattrapent sur le second volet, à savoir les honoraires variables, liés à des prestations exceptionnelles, facturées au coup par coup. De quoi multiplier la note par deux ! Certes, en théorie, le forfait de base comprend la majorité des tâches dévolues au syndic, mais, curieusement, certaines d’entre elles risquent d'être discrètement transférées dans le deuxième volé c 'est le cas, par exemple, des déclarations de sinistre dans les parties communes, de la gestion des archives, de la souscription des assurances.
A vous, donc, de veiller au grain dès le départ, en insistant pour faire entrer le maximum de tâches dans le forfait de base, notamment en vous appuyant sur l'arrêté Novelli du 19 mars 2010, qui énumère toutes celles devant obligatoirement y figurer (il y en a 44).
TRÉSORERIE Exigez qu'elle fructifie au nom de l'immeuble sur compte séparé
Le syndic est légalement tenu d'ouvrir un compte bancaire séparé pour chacune des copropriétés dont il s'occupe, compte alimenté par les appels de fonds des copropriétaires et servant à régler les dépenses de fonctionnement de l'immeuble. S'il ne le fait pas dans les trois mois suivant son élection, son mandat est automatiquement annulé. Cela dit, il peut demander une dispense, laquelle doit être approuvée par un vote des copropriétaires. S'il l'obtient, il pourra alors déposer les sommes encaissées dans un compte commun à d'autres immeubles. Neuf syndics sur dix obtiennent ce passe-droit, réussissant ainsi à faire fructifier à leur profit la trésorerie de plusieurs copropriétés.
Pour un gros cabinet, les intérêts s'élèvent facilement à 15 000 euros par an. Certains syndics vont même plus loin, par exemple en différant le plus possible le paiement des prestataire (à quatre-vingt-dix jours au lieu des soixante jours habituels) ou le remboursement des trop-perçus sur les appels de fonds. Autre risque du compte commun : si le syndic fait faillite, l'argent de la copropriété peut être perdu.
Les propriétaires d'un petit immeuble parisien ont ainsi vu s'évaporer 7200 euros. Pour vous éviter ces désagréments, imposez l'ouverture d'un compte séparé. Certains syndics tenteront de vous en dissuader, réclamant jusqu'à 120 euros de frais de gestion à chaque copropriétaire. Ne cédez surtout pas : 15 euros suffisent.
FRAIS D'ASSEMBLÉE Négociez leur gratuité au moins jusqu'à 20 heures
Le syndic doit convoquer une assemblée générale au moins une fois par an et en rédiger le procès-verbal. Afin que tous les copropriétaires, surtout ceux qui travaillent, puissent assister à cette réunion, celle-ci se tient le plus souvent hors des heures ouvrables (vers 18 ou 19 heures).
Et c'est là que le bât blesse, car de nombreux syndics profitent d'une carence de l'arrêté Novelli. En effet, celui-ci ne dit pas explicitement si la tenue d'assemblées générales le soir fait partie des tâches de base du syndic, et doit donc être payée au forfait. Si le vôtre s'appuie sur cette imprécision de la loi pour vous facturer des frais en plus, exigez la gratuité jusqu'à 20 heures au moins. Freinez également la folie des -grandeurs de certains syndics en faisant préciser dans le contrat que seul le gestionnaire de votre copropriété assistera à la réunion. Sans cette précaution, vous devriez verser des honoraires, allant parfois jusqu'à 120 euros de l'heure, pour la présence inutile de l'un de ses assistants.
GESTION D'ARCHIVES Rejetez tous frais supplémentaires pour ce service
Les archives sont composées de documents comptables (budgets, factures...) et administratifs (contrat d'entretien, dossiers de sinistres...). L’une des tâches du syndic est de les conserver. Certains n'hésitent pas à réclamer des frais supplémentaires pour ce service (jusqu'à 500 euros par an !), alors que l'arrêté Novelli stipule qu'il fait partie de leur «mission ordinaire». D faut dire que cet arrêté n'inclut dans le forfait que les archives dites «utiles», définition floue qui génère bien des dérapages.
Vous devez rejeter toute clause du contrat prévoyant cette rémunération hors forfait. Autre abus possible: la délégation de l'archivage à des sociétés spécialisées. Cette pratique n'est autorisée qu'avec l'accord préalable de l'assemblée. Or de nombreux syndics ne se gênent pas pour le faire en sous-main et répercuter ensuite son coût sur la copropriété. Bon à savoir : dans le cas d'un non-renouvellement de mandat, le syndic doit remettre les archives dans un délai maximal d'un mois, sous peine d'amende.
FILIALES OU SYNDIC Assurez-vous qu'elles soient réellement compétitives
Les gros cabinets de syndic ont tendance à créer des filiales destinées à fournir des prestations de services aux copropriétés. Grande est alors la tentation de les faire travailler sans appels d'offres ouverts à la concurrence. C'est tout bénéfice pour les syndics: ils font tourner leurs filiales et s'offrent de belles marges. Certes, un décret de 1967 oblige les cabinets à obtenir l'accord de l'assemblée générale avant de recourir à de telles pratiques, mais aucune sanction n'est prévue en cas d'infraction. Et beaucoup s'engouffrent dans cette brèche.
Ainsi, Foncia ne se prive pas de faire travailler sa société de diagnostics dans les immeubles dont il a la charge. Idem pour Loiselet & Daigremont, avec sa filiale de télésurveillance.
Les abus sont également légion concernant le choix de l'assureur en responsabilité civile, risques d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux, choix qui incombe au syndic. Selon l'ARC (Association des Responsables de Copropriété), Citya a ainsi résilié les contrats d'anciens assureurs pour en signer d'autres avec sa propre filiale, Saint-Pierre Assurances, et cela sans en demander l'autorisation, pourtant obligatoire, aux copropriétaires des résidences concernées.
Autre exemple relevé par l’ARC : les copropriétaires d'un immeuble du Val-d'Oise étaient convaincus qu'Assurimo, filiale du cabinet Foncia, choisie par ce dernier, était particulièrement compétitive au niveau du prix au mètre carré. Sauf que, pour la circonstance, la superficie avait été surévaluée de 30%
GROS TRAVAUX Surveillez le niveau de commission prélevé à chaque chantier
Changement de chaudière, installation d'un ascenseur, étanchéité de la toiture, ravalement de la façade... Les gros travaux à prévoir sont nombreux dans une copropriété et les factures à payer souvent astronomiques. Pour dénicher le tarif le plus avantageux, ils sont normalement soumis à un appel d'offres. Mais, par négligence ou complaisance, les syndics soumettent rarement les entreprises à rude concurrence (lire page 78). Pour leurs honoraires, en revanche, ils ^sont plus regardants, prélevant parfois jusqu’a 6 ou 7% du montant facturé, une fois intégré le suivi du chantier et le contrôle technique. Un pourcentage de 4% (TVA comprise) pour l'ensemble de ces deux tâches constitue un maximum, n'acceptez pas plus. Si votre syndic ne veut rien lâcher, n'hésitez pas à lui rappeler le contenu de la loi de 2009, initiée par Christine Boutin, à l'époque ministre du Logement: il lui interdit de fixer autoritairement ses honoraires pour gros travaux. Ceux-ci doivent être validés en assemblée avant le lancement de chaque chantier. Concernant les travaux d'entretien courant, ils doivent être inclus dans le forfait de base.
IMPAYÉS Ne laissez pas votre syndic m se payer avec le suivi des dossiers
Une des missions importantes du syndic est de relancer les mauvais payeurs. Une tâche loin d'être marginale puisque, selon l'Agence d'information sur le logement, 20% des immeubles enregistrent des impayés de charges. Les syndics n'en sont pas responsables, mais beaucoup profitent de la situation en multipliant les courriers d'avertissement, facturés de 15 à 30 euros, avec un joli petit bénéfice au passage. Les envois en recommandé avec accusé de réception grimpent, eux, jusqu'à 80 euros ! Là encore, les syndics s'engouffrent dans une brèche de l'arrêté Novelli, resté muet sur ce point. C'est donc à vous de faire entrer l'expédition de ces lettres dans les honoraires de gestion courante. Les syndics ont aussi tendance à s'engraisser avec les frais de dossier (de 150 à 300 euros) : en attendant d'être en mesure de récupérer cet argent auprès des mauvais payeurs, ils le prélèvent sur la copropriété pour le placer sur leur compte et le faire fructifier à leur seul profit. Une pratique interdite, seules les dépenses engagées après l'envoi de la première lettre recommandée étant légalement imputables au débiteur.
CHANGEMENT DE SYNDIC Engagez la procédure avec sérieux et prudence
La prestation de votre syndic est médiocre pour un prix élevé ? La solution la plus simple est d'attendre la fin de son mandat (d'un à trois ans). Ainsi, vous n'aurez pas à motiver le non-renouvellement de son contrat. Malgré tout, la démarche reste très codifiée. Vous devez demander au syndic en place que ce non-renouvellement soit inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante, et cela par lettre recommandée avec accusé de réception. Faites cet envoi plusieurs semaines à l'avance, afin que votre syndic ne refuse pas de l'inscrire à l'ordre du jour, arguant que celui-ci a déjà été rédigé. Les choses se corsent si vous voulez le révoquer en cours de mandat.
Soyez très prudent et réunissez des preuves écrites de négligences graves : manque de diligence pour recouvrir des impayés, sommes prélevées pour des travaux n'ayant jamais été réalisés... Sinon le syndic pourrait attaquer la copropriété en justice pour révocation abusive et réclamer des dommages et intérêts. Votre décision est irrévocable?
Dans un premier temps, le conseil syndical prépare l'ordre du jour de l'assemblée générale et adresse au syndic en place la liste des candidats à son remplacement, ceux-ci ayant préalablement communiqué leur projet de contrat. Le syndic en place doit ensuite convoquer (par lettre recommandée avec accusé de réception) les copropriétaires au moins vingt et un jours avant la date prévue pour l'assemblée générale avec, en annexe, son projet de contrat (le cas échéant) et celui de ses concurrents.
Lors de la séance, les copropriétaires élisent le nouveau syndic, qui doit obtenir la majorité des voix des copropriétaires, présents ou non. Faute de quoi, un second vote est obligatoire, mais à la majorité des seuls présents ».