La réduction des appels de fonds réclamés auprès des copropriétaires impose, d’une part, d’instaurer une maîtrise des dépenses en vue de les faire baisser, et d’autre part, d’éviter que ne soient demandées des sommes inutiles, telles que la constitution ou l’abondement de compte(s) d’avance.
Expliquons brièvement la mécanique des comptes d’avance pour comprendre les conséquences perverses que cela peut entraîner pour les copropriétaires à travers une question que l’on retrouve souvent dans les convocations d’assemblée générale établies par le cabinet FONCIA.
I – Une avance de trésorerie limitée
L’article 35 du décret du 17 mars 1967 donne la possibilité au syndicat des copropriétaires de constituer une avance de trésorerie.
Comme son nom l’indique, il s’agit de sommes avancées par les copropriétaires à la copropriété afin de disposer d’un « matelas financier » pour faire face à des dépenses imprévues ou à un besoin de pic de trésorerie, notamment en hiver pour régler les factures de chauffage.
Néanmoins, ce même article prévoit un garde-fou en précisant que l’avance de trésorerie ne peut excéder un sixième du budget prévisionnel, sans pour autant être contraint d’atteindre ce seuil.
En fonction des particularités et des circonstances que rencontre la copropriété, il revient à l’assemblée générale de déterminer le montant qu’elle souhaite allouer à ce compte.
Dans la mesure où la copropriété ne présente pas d’impayés majeurs, le conseil syndical est tout à fait habilité à prévoir un montant minime, même si en parallèle le budget prévisionnel augmente.
Après ce rappel, voyons comment est rédigée la convocation à l’assemblée générale élaborée par le cabinet FONCIA.
II – Un ajustement de l’avance de trésorerie
La mécanique choisie par FONCIA peut se résumer en deux points :
- faire voter en assemblée générale un ajustement du montant du budget prévisionnel ;
- pour ensuite faire voter un ajustement de l’avance de trésorerie qui doit atteindre le seuil maximal d’un sixième du budget prévisionnel.
Avant d’aller plus loin, voici les deux questions telles que prévues dans une convocation d’assemblée générale :
Or, l’assemblée générale n’a aucune obligation de fixer le montant de l’avance de trésorerie à un sixième du budget prévisionnel, d’autant plus que le taux d’impayés dans cette copropriété est inférieur à 9 %.
Néanmoins, cette mécanique entraîne deux appels de fonds complémentaires, chacun de 1 535 € le 15 juin et le 15 août (en pleine période de vacances), répartis sur l’ensemble des copropriétaires, ce qui impactera directement leurs finances.
La vigilance est donc de mise.