Les pouvoirs publics ont imposé sur les immeubles existants de plus de 10 ans un fonds travaux pour le financement de futures réfections collectives. Afin que les copropriétaires ne soient pas pénalisés par ces sommes immobilisées à plus ou moins long terme, le Parlement impose son versement sur un compte rémunéré. Des syndicats se trouvent tantôt confrontés aux obstructions de syndics professionnels sur le choix du support financier approprié, tantôt à une gestion litigieuse de ce placement. Il nous apparait dès lors nécessaire de rétablir l’état du droit dans ce domaine.
I. Le syndicat est éligible au Livret A pour l’affectation du fonds travaux obligatoire
Certains cabinets prétendent, que le fonds travaux du syndicat des copropriétaires ne peut être versé sur un Livret A, à savoir un produit financier totalement sécurisé (monétaire) et non fiscalisé. Cette allégation s’avère pourtant strictement injustifiée au regard du droit applicable.
En effet, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 se contente d’exiger l’imputation du fonds travaux du syndicat sur un compte rémunéré séparé, ayant pour titulaire cette collectivité de copropriétaires.
Autrement dit, cette disposition légale :
- prévoit que cette réserve n’est pas destinée au compte courant séparé du syndicat ;
- ne restreint aucunement la nature juridique du compte rémunéré dédié au fonds travaux.
Ce constat s’avère d’autant moins contestable juridiquement, que l’article R 221-2 du Code monétaire et financier indique clairement, que le syndicat des copropriétaires est éligible au Livret A :
- sans exclusion quant à l’origine des sommes imputées ;
- dans la limite de 76.500 € de versements (hors intérêts), portée à 100.000 € (hors capitalisation) pour les résidences dotées de plus de 100 lots principaux.
II. Le syndic doit verser sans délai la contribution au fonds travaux sur le compte rémunéré
Outre l’objection initiale infondée, ces cabinets invoquent d’autres restrictions telles que l’association du compte rémunéré à celui courant du syndicat auprès du même établissement financier.
Il s’agit alors de faire transiter la participation des copropriétaires au fonds travaux :
- a minima par le compte courant du syndicat ;
- au pire par le compte professionnel du syndic.
Là encore, cette opposition se révèle totalement illicite.
Tout d’abord, aucune disposition légale n’exige à une personne morale (telle un syndicat des copropriétaires) ou un particulier de rattacher son éventuel compte rémunéré à son compte courant.
De plus, le syndic est tenu de verser immédiatement la quote-part des copropriétaires sur le support concerné, soit les provisions :
- courantes et exceptionnelles (essentiellement les travaux collectifs adoptés) sur celui courant ;
- pour le fonds travaux sur le compte séparé rémunéré du syndicat.
Enfin, l’article 18 de la loi précise, que :
- le manquement du syndic en la matière, dans le délai maximal de trois mois suivant sa désignation en assemblée, entraine la nullité (judiciaire) de plein droit de son mandat ;
- toute faute grave du syndic (ce qui inclut forcément sa défaillance sur les comptes séparés courant et rémunéré du syndicat) justifie la résiliation de son mandat en assemblée générale.
Les conseils syndicaux et copropriétaires doivent exhorter le syndic professionnel à ouvrir un Livret A pour l’affectation du fonds travaux du syndicat, en soulignant, dans la négative, les conséquences dommageables à son égard, ainsi que ses assurances obligatoires.