Nous avons publié déjà beaucoup d’articles sur la mise en place du fonds travaux et avons même édité un guide sur ce thème, reprenant aussi bien les questions juridiques, comptables que pratiques Voir : www.arc-copro.com/x5ri.
Malgré cela, plusieurs questions restent en suspens, laissant place à des interprétations qui peuvent être lourdes de conséquences pour le syndicat de copropriétaires.
Voyons donc une approche révolutionnaire sur le fonds travaux, développée par Monsieur Perrinet-Marquet, professeur à l’université Panthéon Assas (Paris II), qui néanmoins nous semble incohérente et contraire aux dispositions légales majeures.
Un fonds travaux acquis au patrimoine de la copropriété
Selon l’approche de ce professeur, le fonds travaux est acquis au syndicat de copropriétaires, entrant dans l’universalité de son patrimoine.
La conséquence directe de cette doctrine est que le fonds travaux peut être affecté pour financer une opération exceptionnelle sans prendre en considération les clés de répartition.
Autrement dit, ce fonds qui a été constitué à partir de la clé générale peut être utilisé pour financer des travaux qui correspondent à une autre clé de répartition, comme celle de l’ascenseur.
Ainsi, selon cette approche, il n y a plus cette notion de copropriétaires lésés ou au contraire d’enrichissement sans cause.
En effet, à partir du moment où la quote-part du fonds travaux est appelée aux copropriétaires, elle devient la propriété indélébile du syndicat de copropriétaires devant être affectée conformément à la décision d’assemblée générale.
Une approche contraire aux dispositions légales
Selon l’ARC, cette approche souffre de deux difficultés légales.
La première est que l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR, précise bien que la quote-part du fonds travaux est certes acquis au syndicat de copropriétaires, mais est rattachée au lot.
Ainsi, le législateur a souhaité que l’utilisation du fonds travaux soit faite dans le respect des caractéristiques des lots et en l’occurrence des millièmes qui les caractérisent.
Mais encore, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée elle aussi par la loi ALUR, précise que le fonds travaux doit être appelé sur la base de la clé générale.
Si effectivement le législateur voulait que le fonds travaux entre dans le patrimoine de la copropriété, il aurait alors imposé que ce fonds soit appelé égalitairement entre l’ensemble des copropriétaires, ce qui n’est pas le cas.
De toutes évidences, l’approche de ce professeur d’université n’est pas cohérente avec l’esprit de la loi et surtout avec un principe fort en copropriété qui est qu’il n’existe pas de solidarité entre copropriétaires.
Pour éviter toute mauvaise surprise, il est donc souhaitable de bien préciser dans la résolution traitant du fonds travaux qu’en cas d’utilisation des sommes affectées, le syndic sera tenu de respecter les clés de répartition.
Nous restons attentifs pour vérifier sur le terrain l’évolution de la situation.