Gros travaux en Copropriété. Des outils de « déblocage » : le « BIC », l’« Audit Global Partagé », le « Quatre-quarts », dont le fonds travaux

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Dossiers
08/11/2012

Gros travaux en Copropriété. Des outils de « déblocage » :
- le « BIC », l’« Audit Global Partagé »
- le « Quatre-quarts », dont le fonds travaux

 
Vous trouverez ci-dessous le dossier de Presse diffusé lors de la conférence de Presse organisée conjointement par Planète Copropriété et l’ARC
 
Le blocage des gros travaux en copropriété :
les quatre verrous
 
 
 
La copropriété est un maître d’ouvrage bien singulier qui cumule quatre difficultés majeures : le manque de compétence, la division, le manque d’argent, la méfiance. Quatre difficultés qui expliquent le formidable blocage auquel on assiste en matière de gros travaux. Voyons cela.
 
 
  • MANQUE DE COMPETENCE : en fait, de très nombreuses copropriétés d’un côté ne savent PAS vraiment ce qu’il faut faire pour assurer le gros entretien des immeubles, et d’un autre côté n’ont PAS vraiment envie de le savoir. Elles attendent jusqu’à la dernière limite ; elles ne sont pas incitées à mieux prévoir ; elles ont beaucoup de mal à anticiper les problèmes.
 
Tel est donc le premier verrou  concernant les gros travaux en copropriété.
 
  • LA division : le deuxième problème des copropriétés tient au fait que les copropriétaires sont de plus en plus différents les uns des autres et, souvent, de plus en plus opposés :
  • il y a le bailleur, le copropriétaire occupant, le propriétaire ancien qui est là depuis vingt ans, le primo-accédant surendetté qui vient  d’arriver, celui qui va vendre dans un an, celui qui vient d’être mis à la retraite et voit son revenu baisser, celui qui va retourner dans son pays d’origine, celui qui veut faire de son logement une résidence secondaire, etc, etc.
 
Bref des gens très différents avec des « stratégies » très différentes et qui ont tous une ou plusieurs raisons de s’opposer à des projets gobaux, et donc aussi de s’opposer aux travaux, même indispensables. C’est le deuxième verrou.
 
  • LE manque d’argent : le troisième verrou des copropriétés est un problème d’argent ; face aux gros travaux et dans la mesure où le niveau des charges ne cesse d’augmenter et où les copropriétés doivent faire face à des travaux obligatoires (ascenseur ; plomb ; amiante...) la plupart des copropriétaires ont des problèmes de financement et beaucoup sont  dans l’incapacité totale de faire face à des appels non anticipés.
 
Cette situation tient non seulement au fait que les copropriétaires ont des moyens de plus en plus faibles pour les raisons évoquées, mais aussi au refus des copropriétés de constituer des « fonds travaux », refus en grande partie motivés par la crainte que ces fonds ne soient pas suffisamment « sécurisés ».
 
  • La MÉFIANCE : enfin le dernier problème est la méfiance vis-à-vis des professionnels, qui paralyse les copropriétaires :
  • méfiance vis-à-vis des syndics qui continuent à imposer massivement le compte unique et à utiliser indirectement l’argent des copropriétés ;
  • méfiance aussi vis-à-vis des entreprises, des bureaux d’études, voire de certains architectes qui ont trop souvent tendance à abuser de l’ignorance des copropriétaires (voir le premier verrou...).
 
Cette méfiance alimente l’attitude de rejet et de refus concernant les gros travaux.
 
La boucle est bouclée. Le blocage est total.
 
 
 
Conclusion : nous sommes ainsi face à  une situation ingérable et de plus en plus dramatique.
 
 
Débloquer la situation :
un impératif social et urbain
 
Les conséquences du blocage en matière de gros travaux sont, en effet, potentiellement dramatiques :
 
  • vieillissement préoccupant des immeubles dont les trois millions de logements en copropriété qui ont été construits entre 1950 et 1980 ;
  • montée en puissance des problèmes de sécurité, en particulier électriques, mais aussi de salubrité ;
  • développement du phénomène des copropriétés fragiles ou en difficulté qui, dans certaines communes, peut entraîner le basculement de certains quartiers dans une spirale infernale de dégradation.
 
 
Il est donc urgent de trouver des solutions. C’est ce à quoi nous nous sommes attelés.
 
Les quatre objectifs que nous poursuivons
 
 
Les quatre verrous, dont nous avons parlé, expliquent les quatre objectifs que nous poursuivons, à savoir :
 
 
  1. surmonter LE MANQUE DE COMPETENCE grâce au lancement d’un Diagnostic global ;
  2. surmonter la division des copropriétaires grâce au « B.I.C. » (Bilan Initial de Copropriété) ;
  3. surmonter l’INSOLVABILITÉ grâce au « Quatre-quarts » ;
  4. surmonter la MÉFIANCE grâce au fait que le diagnostic global soit PARTAGÉ.
 
Voyons maintenant comment, concrètement, les copropriétés vont pouvoir faire « sauter » ces quatre verrous.
 
 
 
Des outils au service des copropriétés
 
En quelques mots, voici une présentation des outils que nous avons mis en place et les explications succinctes justifiant leur efficacité.
 
 
1. Le Diagnostic global : un outil pour surmonter l’ignorance
 
Les copropriétés n’ont pas besoin de diagnostics partiels : thermique ; électrique ; réseaux divers ; ascenseur ; bâti ; etc. Ceux-ci sont d’ailleurs rarement efficaces.
 
Il faut un diagnostic global qui aide à :
 
  • connaitre les problèmes, tous les problèmes ;
  • les hiérarchiser ;
  • mettre en place des plans cohérents de traitement, précisément en fonction des problèmes bien identifiés et hiérarchisés, y compris des plans étalés dans le temps, ce qui facilitera leur mise en œuvre.
 
C’est pourquoi nous agissons pour aider les copropriétés - surtout celles qui sont obligées de procéder à un audit énergétique obligatoire - à engager des audits GLOBAUX.
 
La difficulté est aujourd’hui que les professionnels ont beaucoup de mal à proposer et mener à bien de tels diagnostics.
 
C’est pourquoi l’Association Planète Copropriété est en train de mettre en place des binômes architectes-thermiciens qui vont pouvoir assurer des audits globaux.
 
 
2. Le bic (Bilan Initial de Copropriété) comme fédérateur des copropriétaires et comme dynamiseur
 
Une autre raison qui rend les audits si peu efficaces et si décevants est que ces audits ne correspondent souvent à aucune demande des copropriétaires.
 
D’où l’idée de mettre en place une méthode qui permette à la copropriété et aux copropriétaires de préparer l’audit.
 
Celui-ci répondra alors à des questions et pourra donc être efficace.
 
Cette méthode s’appelle B.I.C. pour Bilan Initial de Copropriété.
 
Le B.I.C. permet à une copropriété de savoir très simplement :
 
  • quelles sont ses forces et ses faiblesses ;
  • quelles sont les attentes des copropriétaires (même contradictoires) ;
  • quelles sont les mises à niveau préalables à l’audit qui sont indispensables (formation des conseils syndicaux ; réduction des charges ; maîtrise des impayés, etc.) ;
  • enfin, quelles sont les actions à mettre en place pour améliorer les relations entre les copropriétaires.
 
Le guide du Bilan Initial de Copropriété est disponible gratuitement sur le site de Planète Copropriété : http://planetecopropriete.com/
 
3. Le Quatre-quarts ou comment surmonter l’insolvabilité des copropriétaires
 
On l’a dit : pour engager des gros travaux, les copropriétaires doivent savoir OÙ trouver de l’argent.
 
Pas de miracle pour cela. La recette est simple :
  • il faut mettre en place des fonds travaux sécurisés et placés ;
  • il faut vendre ses CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) à un bon prix ;
  • il faut mobiliser des prêts collectifs bien négociés ou - encore mieux - des prêts collectifs à taux zéro (dont nous demandons la mise en place...) ;
 
  • il faut assurer la mobilisation effective des aides propres à chaque situation et à chaque copropriétaire.
 
Et enfin - cinquième quart - il faut que les économies d’énergie prévues soient bien au rendez-vous.
 
Nous renvoyons pour le détail de cet indispensable « quatre-quarts » à deux guides gratuits disponibles sur le site de l’UNARC : http://www.unarc.asso.fr/
 
  • « Le Quatre-quarts ou comment financer les gros travaux »
 
  • « Le fonds travaux : comment le mettre en place ».
 
 
4.L’Audit global partagé ou comment surmonter la méfiance des copropriétaires
 
L’un des secrets de la réussite d’un audit global est d’associer de bout en bout les copropriétaires (le conseil syndical et le maximum de copropriétaires et d’occupants) à cet audit global ; cela doit :
 
  • d’une part permettre un audit mieux fait ;
  • d’autre part créer une relation de travail et d’échanges entre le conseil syndical, les copropriétaires et les professionnels, DONC créer une relation de confiance dans le temps.
 
C’est l’audit global PARTAGÉ. Comme on le voit la notion de « collaboration » entre la copropriété et les auditeurs est aussi importante que celle de « globalité ».
 
Pour se lancer : le BIC et le « fonds travaux »
 
Les deux premiers pas des copropriétés qui veulent surmonter les blocages sont les suivants :
 
  1. se lancer dans la réalisation de son BIC ;
  2. faire voter un « fonds travaux », même très modeste, à la prochaine assemblée générale.
 
C’est simple, à la portée de tous et totalement indispensable.
Comment faire ? Là aussi c’est simple :
  • utiliser le guide du « B.I.C. » (Bilan Initial de Copropriété) mis au point par Planète Copropriété ;
  • mettre en application les conseils et « recettes » proposés dans le guide « Le fonds travaux en copropriété : comment le mettre en place ».
 
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Les guides gratuits indispensables