L’ARC à la « une » du numéro
des « cinquante ans » de la revue :
« Informations Rapides de la Copropriété »
La revue « Les Informations rapides de la Copropriété (IRC) » fête ses cinquante ans.
À cette occasion elle a prévu de donner la parole à quatre acteurs importants de la Copropriété, à qui elle a demandé de présenter les TROIS réformes majeures, selon eux, nécessaires pour améliorer le fonctionnement de la copropriété.
Le premier de ces acteurs est Bruno DHONT - Directeur de l’ARC - à qui les Informations Rapides de la Copropriété consacrent la « une » de leur dernier numéro.
Voici l’article publié (ne manque que la photo...). À noter que l’article parle des « attentes de Bruno DHONT » mais qu’il s’agit là d’une formule journalistique, les attentes étant évidemment celles de l’ARC et des associations de l’UNARC :
« Les trois principales attentes de Bruno DHONT, directeur de l'Association des responsables de copropriété (ARC).
« (1) Première mesure : Instaurer l'obligation de mettre au point un plan pluriannuel de travaux et un fonds travaux abondes à hauteur de 5 % du budget de charges (minimum).
«Beaucoup de copropriétés vieillissent et souffrent d'un manque de gros entretien ; par ailleurs, la plupart auront rapidement besoin d'engager des gros travaux d'économies l'énergie. "Or, les copropriétaires - plus ou moins modestes ou bailleurs - ont de plus en plus de réticences et de difficultés à engager les gros travaux. Voilà pourquoi - pour éviter les problèmes inévitables voire la catastrophe - nous pensons que LA solution est d'instaurer l'obligation de définir un plan pluriannuel de travaux et créer un fonds travaux (5 % du budget de charges soit - en moyenne - 100 euros par an et par logement) qui permettrait de préparer l'avenir et de renverser la logique actuelle : en effet quand on a commencé à provisionner, on se pose la question de savoir comment utiliser le plus efficacement possible cet argent. Cette mesure (en fait une double mesure) est :
- d'un côté indispensable pour établir des nouvelles modalités de fonctionnement des copropriétés (une gestion patrimoniale provisionnelle et une meilleure maîtrise des charges) ;
- d'un autre côté indispensable pour éviter la dégradation d'un nombre grandissant de copropriétés ainsi que la fragilisation des copropriétaires, et pour favoriser l'amélioration thermique des bâtiments.
Elle sera certainement très peu populaire au départ et sera présentée par certains (dont certains représentants des bailleurs) comme antisociale.
Il faudra donc :
- démontrer et montrer que cette mesure est sociale et très efficace, ce que tous nos adhérents qui ont mis en place un fonds travaux permettent d'établir :
- obtenir des contreparties permettant de rendre juste et acceptée cette double mesure :
- la mise en place d'une fiscalité du placement des fonds des copropriétés ;
- la suppression de la dérogation possible à l'ouverture d'un compte séparé, mesure permettant d'améliorer la transparence de la gestion financière (donc un meilleur contrôle), et le placement des excédents ;
- la sécurisation des fonds travaux ;
- la mise en place d'un crédit d'impôt pour les plus modestes (comme au Québec)».
(2) Deuxième mesure : Mieux encadrer les professionnels de la gestion et résoudre les conflits entre syndics et copropriétaires
en instituant des «commissions paritaires départementales de conciliation» et des «commissions régionales de discipline».
«La profession de syndics n'est - de l'avis général, y compris des chambres professionnelles - pas assez contrôlée et en cas de manquements à leurs obligations professionnelles, malheureusement trop fréquents, les syndics échappent le plus souvent aux sanctions et actions réparatrices correspondantes.
« Par ailleurs l'engagement d'une procédure judiciaire à rencontre d'un syndic est très rare, puisqu'il faut, pour cela, un vote majoritaire de l'assemblée générale, donc l'inscription préalable de la question à l'ordre du jour par le syndic... À cela s'ajoute le fait que la copropriété est de plus en plus le lieu de difficultés entre syndics et copropriétaires qui ne sont pas dus uniquement aux syndics : difficulté d'application des textes ; incompréhension ; conflits entre copropriétaires et arbitrages parfois inadaptés ou maladroits des syndics.
Nous proposons donc d'instaurer :
- d'une part des commissions départementales de conciliation, commissions paritaires (copropriétaires/syndic, sur le principe des commissions locatives) ; ces commissions traiteront de tous les litiges qui peuvent survenir dans une copropriété entre copropriétaires et syndics et permettront d'instaurer aussi une médiation là où ce sera nécessaire ;
- d'autre part - comme l'a proposé le ministère de la Justice - des commissions régionales paritaires de discipline présidées par un magistrat et pouvant prononcer des sanctions en cas de faute et de manquement aux obligations légales et déontologiques.
(3) Troisième mesure : Troisième mesure : Instaurer dans la loi du 10 juillet 1965 une possibilité de délégation de gestion au conseil syndical en matière de petits travaux, suivi des contrats et de tenue du carnet d’entretien
«Aujourd'hui, les copropriétés où la gestion des petits travaux se fait de façon satisfaisante et économe, ne sont pas n'importe quelles copropriétés.
Ce sont celles où l'on constate que les copropriétaires résidants sur place et membres de conseils syndicaux s'investissent dans la gestion de leur immeuble et effectuent, en accord avec leur syndic, la gestion des petits travaux et le suivi des contrats de maintenance.
Dans ces copropriétés, également, le conseil syndical assure souvent lui-même la tenue d'un véritable "carnet d'entretien" de la copropriété et des équipements permettant un suivi des petits, moyens et gros travaux et servant d'outils de gestion.
Il importe cependant de préciser que tout cela se fait hors cadre légal puisque les copropriétaires ne peuvent juridiquement - dans l'état actuel des textes - assurer un rôle dans la gestion de leur immeuble.
L'assemblée générale ne peut, en effet, autoriser une délégation de pouvoir qu'à "une fin déterminée", c'est-à-dire qu'elle ne peut porter que sur un acte ou une décision précise.
Elle ne peut en aucun cas être générale et permanente (article 21 du décret du 17/3/1967).
Pourtant, s'agissant de la possibilité d'établir une délégation de gestion au conseil syndical, sous contrôle de l'assemblée générale, des dispositions existent depuis quelques années, mais ne concernent QUE les résidences avec services et ne concerne QUE la gestion des services.
Il convient donc simplement de confirmer cette évolution législative, de l'améliorer, et d'en étendre la possibilité à tous les syndicats de copropriétaires, sur le point précis des petits travaux courants, du suivi des contrats et la tenue du carnet d'entretien, étant bien entendu que, dans ce cas, le conseil syndical devra être couvert pour sa responsabilité civile dite "professionnelle".»