L’ARC propose aux chambres syndicales de syndics et à PLURIENCE d’ouvrir NEUF chantiers
Nous avons du mal à comprendre : alors que la loi ALUR ouvre la porte à des mesures importantes attendues de longue date par les copropriétaires comme les professionnels, ceux-ci ne voient que les deux mesures qu’ils jugent négatives (le compte bancaire séparé et le contrat « tout sauf ») et semblent ne pas s’intéresser au reste.
L’ARC et l’UNARC - qui pensent que le volet copropriété de la loi ALUR, en partie issue du rapport de monsieur Dominique BRAYE, Président de l’ANaH, va permettre d’améliorer sensiblement le fonctionnement des copropriétés - a donc adressé une lettre aux présidents de la FNAIM, de l’UNIS et de PLURIENCE en insistant sur les aspects positifs de la loi et en leur proposant neuf chantiers.
Voici le courrier adressé il y a une semaine :
« Paris, le 25 Novembre 2013
Monsieur le président,
Vous faites actuellement connaître vos réserves - parfois importantes - concernant certaines dispositions de la loi ALUR, relatives au volet copropriété.
Nous comprenons vos inquiétudes, mais nous voudrions cependant vous convaincre dans cette lettre que la loi ALUR peut constituer - à certaines conditions et pour ce qui est du secteur de la copropriété qui seul nous concerne - une formidable opportunité pour permettre - ensemble (copropriétaires et syndics) - de résoudre les difficultés actuelles indéniables de la copropriété et des copropriétaires.
Prenons certaines des dispositions principales de cette loi une à une.
I. La programmation, la gestion et le financement des gros travaux en copropriété
La loi ALUR instaure - enfin - des règles de gouvernance en matière de programmation et de gestion des gros travaux en s’attaquant aussi bien aux problèmes techniques qu’aux problèmes financiers (audit global, plan pluriannuel, fonds travaux).
Il s’agit là d’évolutions majeures dans la gouvernance des copropriétés pour lesquelles de nombreux acteurs de la copropriété - dont vous - se battent depuis des années et qui ne peuvent que réjouir les syndics qui souhaitent faire au mieux leur travail.
Il faut néanmoins maintenant :
- mettre en œuvre de façon concertée ces nouveaux dispositifs, sans occulter le surcroît de travail que cela pourrait entrainer, donc les honoraires – justifiés – correspondants ;
- agir ensemble et aller encore plus loin pour accompagner cette évolution (prêts à taux zéro, fiscalité adaptée, plan d’épargne copropriété, CEE).
II. Le traitement des copropriétés fragiles ou en difficulté
La loi ALUR met par ailleurs en place des dispositifs plus adaptés et plus performants pour s’attaquer au phénomène des copropriétés fragiles ou en difficulté auquel nous sommes tous confrontés (15 % du parc) et prévoit même une place possible pour des professionnels (dont les syndics) qui voudraient se spécialiser, ce qui nous paraît une excellente disposition pour contourner les difficultés rencontrées avec des administrateurs judiciaires coûteux et souvent peu opérants.
Là encore, pourquoi ne pas s’en féliciter et admettre qu’il s‘agit d’évolutions à la fois réclamées par tous, attendues et nécessaires et pourquoi ne pas agir ensemble pour les mettre en œuvre rapidement, y compris - sur ce point aussi - en n’évacuant pas le problème de l’équilibre financier ?
III. Amélioration de la formation des professionnels et des règles déontologiques
La loi ALUR instaure un conseil national des professions immobilières (que vous appeliez de vos vœux depuis longtemps) et qui sera chargé :
- de proposer des programmes de formation continue ;
- de définir des codes de déontologie.
Il faut se réjouir de ces évolutions qui vont permettre une meilleure formation des professionnels, mais aussi une meilleure définition des règles de la profession, et contribuer à restaurer un nécessaire dialogue consommateurs / professionnels.
IV. Amélioration de la régulation de la profession et donc de la confiance du public à l’égard des professionnels
Mieux en effet : la loi ALUR va permettre la création de commissions régionales de traitement des litiges. Ces commissions que certains redoutent - à tort selon nous - ne sont-elles pas d’abord un excellent moyen régulateur et un outil puissant :
- pour écarter les professionnels qui ne respectent pas les règles ;
- pour rétablir ainsi la confiance entre syndics et copropriétaires ?
Là encore, nous pensons qu’il faut admettre que la loi ALUR va permettre de faire bouger la copropriété dans le bon sens et tenter de travailler à la mise en œuvre des commissions dans de bonnes conditions, la parité étant un gage de décisions non seulement partagées mais applicables.
V. Amélioration des règles de fonctionnement des copropriétés
À côté de ces dispositions de fond, la loi ALUR va, comme vous le savez, introduire diverses améliorations concernant le fonctionnement des copropriétés, par exemple :
- allégement de certaines règles de majorité en cas de gros travaux ;
- utilisation plus grande des relations entre syndic et copropriétaires par voie électronique et introduction de la notification électronique ;
- élargissement du privilège spécial ;
- introduction de la possibilité de scission en « volumes » ;
- limitation des droits des débiteurs de charges ;
- clarification des règles concernant la fin du mandat de syndic ;
- etc.
Comme on le voit, il y a, là encore, des avancées très importantes dans différentes directions.
VI. Malgré nos divergences, beaucoup d’intérêts communs
On le voit, en effet, les améliorations évoquées apportées par la loi ALUR sont porteuses de promesses et peuvent faciliter et améliorer la qualité des relations entre syndics et copropriétaires et nous sommes prêts à examiner ensemble comment les mettre en œuvre dans le respect des intérêts des deux parties que sont les syndics et les copropriétaires.
Ce que nous souhaiterions est ceci :
- que chacun puisse reconnaître les avancées importantes que représentent les cinq premiers points évoqués dans ce courrier ;
- que nous puissions travailler en concertation à leur mise en œuvre (nous vous faisons ci-après des propositions concrètes à ce sujet) ;
- que, sur les deux autres points délicats que sont celui du compte séparé et celui des honoraires de syndic, s’ouvrent des discussions pour savoir comment les mettre en œuvre à la satisfaction de tous.
Nous vous adressons donc ci-dessous des propositions de travail communes sur des sujets précis. Nous espérons que vous répondrez favorablement à nos demandes, sachant que de nombreux syndics sont en attente de la mise en place d’un dialogue constructif au service de l’amélioration de la Copropriété et des relations avec les copropriétaires.
VII. Nos propositions de travail concerté
Elles sont au nombre de neuf.
- Participer à la mise au point d’une méthode permettant :
- la réalisation d’audits « techniques globaux partagés », en concertation avec les conseils syndicaux et les copropriétaires ;
- la mise au point de plans pluriannuels de travaux adaptés à chaque copropriété.
- Agir avec l’ARC et l’UNARC pour obtenir la mise en place d’un PEC (Plan d’Épargne Copropriété) et plus généralement des mesures et financements dédiés aux copropriétés.
- Organiser avec l’ARC et l’UNARC une rencontre nationale avec les banques concernant :
- le compte séparé ;
- la place des banques au service des copropriétés.
- Négocier sans attendre le décret d’application de la loi ALUR et, notamment, la liste limitative des prestations supplémentaires facturables par les syndics aux copropriétés et les modalités claires de facturation, y compris en cas de mise en place d’un audit global.
- Organiser des rencontres syndics/copropriétaires pour commencer à parler ensemble du Code de déontologie des syndics.
- Favoriser le règlement des litiges et le traitement non judiciaire des problèmes concernant la gestion des copropriétés et réfléchir à la mise en place – à titre expérimental – d’une première commission régionale, préfiguration des commissions futures.
- Agir avec les associations et les copropriétaires qui le souhaitent pour faire baisser les charges dans toutes les copropriétés, et pour cela, par exemple :
- favoriser la réalisation de bilans énergétiques simplifiés ;
- favoriser la réalisation d’un bilan Eau ;
- plus généralement, réaliser un bilan-charges pour chaque copropriété.
- Agir plus efficacement en faveur des copropriétés fragiles ou en difficulté et, pour cela, participer au groupe de travail multipartenaires qui est en train d’élaborer un référentiel de syndics de redressement.
- Réfléchir - en concertation avec les opérateurs - aux moyens les plus adaptés pour développer la notification électronique dans le respect des copropriétaires et le souci d’évoluer sans attendre sur ces problèmes.
Enfin, nous pourrions profiter de nos rencontres pour faire des propositions communes d’adaptations des dispositions prévues en matière d’immatriculation des copropriétés ou de recueil des attestations d’assurance propriétaires occupants et non occupants, deux problèmes auxquels nous serons tous confrontés rapidement.
*
Nous espérons que vous répondrez favorablement à nos propositions.
C’est pourquoi, restant en attente d’une rencontre qui nous permettra d’une part d’aborder ces différents sujets et ces différentes propositions, d’autre part de déterminer un calendrier et des modalités de travail, nous vous prions de recevoir, Monsieur le Président, l’assurance de nos salutations distinguées.
Fernand CHAMPAVIER, Marie-Noëlle AMBLES,
Président de l’ARC. Présidente de l’UNARC ».