L’hebdomadaire JURISHebdo nous offre un compte-rendu dynamique de notre Colloque du 17 octobre 2012 : « La Copropriété dans 25 ans »
Le rédacteur en chef de la revue JURISHebdo, Bertrand DESJUZEUR, a sans doute été le participant le plus « studieux » de notre Colloque du 17 octobre « La Copropriété dans 25 ans ».
Bertrand DESJUZEUR avait en effet accepté - connaissant la qualité de nos colloques - de consacrer un numéro spécial de sa revue aux 28 interventions qui ont permis à ce colloque d’être un bel et grand événement.
Nous donnons le texte intégral de ce numéro spécial qui résume parfaitement chaque intervention et en retire l’essentiel avec talent.
Si vous voulez aller plus loin et retrouver : tous les PowerPoint, les vidéos, iles interviews, etc. relatifs à ce Colloque, vous pouvez vous connecter sur le site : www.lacoproprietedans25ans.fr
Encore merci à JURISHebdo pour sa contribution à la diffusion des idées portées par ce colloque et des initiatives qui y furent présentées.
Vous trouverez ci-après le numéro spécial numéro de JURISHebdo consacré au Colloque :
Colloque franco-québécois
La copropriété dans 25 ans
Edito
Un bouillonnement d'initiatives dynamique
C'est à un extraordinaire bouillonnement d'initiatives dynamiques qu'on a pu assister lors de ce colloque consacré à la copropriété. La confrontation de réalisations pratiques et d'initiatives locales de part et d'autre de l'Atlantique a donné lieu à un tableau extrêmement vivant de la copropriété.
Il ne s'agit pas de dire que tout va bien, et la description très sombre des éco-quartiers livrées par le sociologue Michel Bonnetti était là pour rappeler que les réalisations les plus récentes ne sont pas nécessairement les plus réussies, mais on a pu constater que dans de nombreux endroits des initiatives heureuses sont mises en place et contribuent à la rénovation des quartiers.
On peut relever de ces débats une contradiction étonnante. D'une part la tendance de l'évolution de la loi de 1965 est de réduire les majorités requises pour les décisions en assemblée. L'ARC demande d'ailleurs de supprimer l'unanimité pour les cas où elle reste requise et le professeur Hugues Périnet Marquet observe que si l’on veut aller plus loin dans l'abaissement des majorités, la suppression de l'unanimité quand la décision touche à la destination de l'immeuble est un problème sensible. Mais d'autre part, les expériences d'habitat participatif, qui sont une certaine forme nouvelle de la vie en copropriété mettent au contraire l'accent sur l'unanimité. Les habitants tiennent à l'unanimité car la prise de décision collective, quand elle s'appuie sur une communauté vivante d'habitants, est le signe très concret d'une décision concertée et un facteur de paix sociale.
Avoir plus de « co… » et moins de « …propriété », c'est aussi le vœu que forme le président de l'ANAH, Dominique Braye, qui multiplie les initiatives pour améliorer le fonctionnement des copropriétés, notamment les plus en difficulté.
Autre politique présent au colloque, Jean-Yves Mano soutient fermement le projet de créer un fonds de travaux obligatoire.
Ce projet - avec la réforme de la profession de syndic - est l'un de ceux pour lesquels l'ARC milite le plus ardemment, et l'exemple du Québec est à cet égard très instructif. Lorsque le montant du fonds est fixé au minimum légal, celui-ci se révèle insuffisant. L'institution d'un fonds de travaux obligatoire, si elle est fort utile, met du temps à porter ses fruits.
Les témoignages d'habitat participatif ou de rencontres suscitées par des opérations de rénovation d'immeubles en lien avec la copropriété voisine sont aussi très intéressants. Ils montrent que les habitants ont finalement souvent une demande forte de vivre ensemble.
Loin des lamentations sur l'état des copropriétés, ce colloque était donc marqué d'un grand dynamisme en mettant en valeur des initiatives très diverses et qui montrent que lorsque les copropriétaires se prennent en charge, ils peuvent faire bouger les choses.
Parrainé par la Mairie de Paris, ce colloque sur la copropriété était organisé par l'ARC le 17 octobre 2011. En voici l'essentiel.
Jean-Yves Mano (adjoint au Marie de Paris)
La copropriété a ses exigences et ses traditions, mais elle doit faire face à des difficultés. Il faut donc faire évoluer les textes notamment par la création d'un fonds travaux. Jean-Yves Mano se dit prêt à soutenir des amendements pour que la loi évolue dans ce sens, à l'occasion des débats prévus au Parlement en septembre 2013 . Le Grenelle de l'environnement a mis la barre assez haut pour réaliser des travaux et le fonds travaux peut être une réponse.
En France, nous avons l'habitude de demander une contribution publique au financement de l'amélioration de l'habitat, mais nous n'avons plus les moyens de faire face à la tâche. Il faut donc proposer d'autres solutions, comme le prêt hypothécaire remboursable in fine, lors de la mutation du bien.
La ville de Paris a lancé des expériences pour inciter les copropriétaires à faire des travaux, mais les résultats sont faibles. Quand un copropriétaire achète un appartement, il n'a souvent plus les moyens de financer des travaux.
Que sera la copropriété dans 25 ans ? L'enjeu n'est pas seulement technique mais humain : la question est de savoir comment relier l'évolution technologique et la communauté humaine. On voit renaître des besoins de communautés d'habitants. Pourquoi ne pas concevoir un immeuble avec des locaux communs plus importants pour y recevoir des amis . ? En effet, d'une part, tout le monde n'a pas les moyens de financer un logement sur équipé et d'autre part, il existe un besoin de vivre ensemble. Les collectivités locales n'ont-elles pas intérêt à développer ces initiatives ?
Régie du bâtiment de Québec (présentation succincte)
La Régie du bâtiment a pour but de veiller à la sécurité du public et des travaux.
Elle
- adopte des normes de construction,
- délivre des licences aux entreprises et
- surveille l'application des normes
Le code de la construction comporte une partie consacrée à l'amélioration de l'efficacité énergétique mais l'aspect de santé publique est également d'actualité par exemple en raison du développement de la légionelle dans les tours de refroidissement.
Fernand Champavier, président de l'ARC remercie le marie du IVe arrondissement, Christophe Girard d'accueillir le colloque de l'ARC dans sa mairie.
Pourquoi un colloque avec le Québec ?
Parce que les québécois peuvent nous aider à avancer, par exemple sur le fonds travaux, mais aussi sur la régulation des professionnels.
Par ailleurs, ce colloque est organisé avec les copropriétaires et les gestionnaires de copropriété du Québec, ce qui prouve bien que l’ARC n'est pas hostile aux syndics, mais à la « mauvaise gestion ».
La copropriété doit être améliorée par le haut (par la loi) mais aussi par le bas, c'est-à-dire par les initiatives locales.
Bruno Dhont, qui confirme que l'ARC n'est pas dans une logique de confrontation avec les syndics, se réjouit de la proposition de Jean-Yves Mano.
Thème 1
Les évolutions des organes de gestion et les évolutions juridiques nécessaires
Hugues Perrinet-Marquet, professeur à Paris II, membre de la Commission relative à la copropriété
Sur quels points faut-il réformer impérativement de la loi de 1965 pour faire face aux problèmes actuels et futurs ?
Hugues Perrinet-Marquet rappelle que la loi de 1965 était très individualiste et qu’elle a calqué le statut de copropriétaire sur celui de propriétaire. Ce système a été confronté à l'évolution de la société, aujourd'hui moins solidaire, le nombre de lots a beaucoup augmenté, on a créé de grandes copropriétés. Mais le droit de la copropriété a toujours évolué de façon ponctuelle.
Quelles sont les pistes d'évolution ?
- Le champ d'application de la loi de 1965. La loi est obligatoire dans certains cas, facultative dans d'autres, mais la notion d'ensemble immobilier pose problème. La loi de 1965 ne vise pas les copropriétés en volume. Or cette notion est appréhendée par la réglementation par exemple par le biais des formulaires de déclaration d'intention d'aliéner (DIA), applicables au droit de préemption urbain, qui comportent une référence aux copropriétés en volume.
- La taille. Est-il normal d'avoir le même régime juridique pour une copropriété de 2 lots et une copropriété de 5000 lots ? Faut-il avoir 209 articles (loi et décret) pour une copropriété à deux personnes ?
- Le caractère d'ordre public. La loi est presque toujours d'ordre public. Est-ce que cela se justifie ? En effet, tous les copropriétaires n'ont pas vocation à disposer de la même protection. Ce qui est justifié pour les habitants ne l'est pas forcément pour de grandes entreprises.
- Les manques. La loi recèle quelques manques, comme les parties communes à usage privatif, qui sont mal définies. Le statut des parties privatives d'intérêt commun pose aussi question : l'article 25 g de la loi (issue de la loi Grenelle) a autorisé des travaux sur les parties privatives d'intérêt commun. Or cette question n'a été traitée que du point de vue des majorités, ce qui est insuffisant.
- La gouvernance : peut-on aller plus loin dans l'abaissement des majorités ? Le vrai problème est celui de l'unanimité résiduelle, lorsque la décision touche à la destination de l'immeuble.
- Le rôle du conseil de surveillance : peut-on lui donner plus de rôle, comme dans les résidences services où il peut jouer le rôle d'un conseil d'administration ? Mais si on va dans ce sens, cela pose la question de sa responsabilité.
- Les rapports entre syndicat et copropriétaires : du point de vue financier, on ne pourra pas éviter l'adoption du fonds de prévoyance. Il faut aussi trouver de nouvelles sanctions pour les copropriétaires qui ne paient pas. Le délai de prescription, qui est actuellement de dix ans, pourrait être réduit à 5 ans. En effet, le délai de droit commun de prescription a été réduit de 30 ans à 5 ans. Il faut aussi faciliter la scission des copropriétés. Pour passer du lot à l'ilot ; on peut recourir à l'union de syndicats.
Bruno Dhont propose la constitution d'un groupe de travail pour concrétiser ces avancées.
Dominique Braye (président de l'Anah).
Les réformes essentielles nécessaires à la modernisation de la copropriété.
Le changement doit venir d'abord du bas en partant d'un audit des modes de fonctionnement des copropriétés. Le problème est que le copropriétaire pense d'abord « …propriétaire » et pas « co… ».
Le rapport remis par le président de l'Anah en juin 2011 contient 154 propositions.
Il est grand temps d'apporter des mesures pour les copropriétés fragiles. Il faut engager au maximum des actions préventives et d'abord des diagnostics. Or la connaissance des copropriétés est insuffisante.
Le problème est le mauvais état du bâti, mais il est la conséquence de la mauvaise gestion, de manque de capacités financières…
- Il faut mettre en place des outils d'observation de l'habitat. On a proposé par exemple l'immatriculation des copropriétés.
- Le fonds travaux obligatoire ; il est indissociable du bilan technique global et d'un plan pluri-annuel de travaux.
- Rétablir la confiance entre les copropriétaires et le syndic, par exemple en rendant obligatoire le compte bancaire séparé, sans que cela devienne plus cher. Dominique Braye indique à ce propos que si de très nombreux petits syndics ont disparu au profit des grands groupes, c'est en raison de la financiarisation, qui s'est faite au détriment des copropriétaires.
- Pour les copropriétés en difficulté, il faut agir le plus en amont possible.
- Renforcer l'action de l'Anah.
- Faire barrage aux marchands de sommeil, par exemple pour leur interdire d'acheter des biens lorsqu'ils ne paient pas les charges des lots dont ils sont déjà copropriétaires.
Dominique Braye conclut en relevant que 68 % des Français n'ont pas le moral mais que nous avons tous la responsabilité collective de mettre en œuvre ces mesures de bon sens.
Yves Gratade
vice-président de l'UNIS
Quels syndics demain ? Quel système de régulation de la profession ?
Le vice-président de l'UNIS indique avoir des points de convergence avec l'ARC et notamment concernant la mise en place du fonds travaux. Le métier de syndic est confronté à une réglementation importante, mais il faut réformer la loi de 1965 et la loi de 1970.
La profession a voté une proposition qui organise une obligation de formation des syndics et de leurs collaborateurs.
Le livre blanc des professions immobilières, élaboré en 2011 par l'UNIS et la FNAIM, avait pour projet d'encadrer la profession par des règles de discipline. Le projet de loi de 2010, élaboré par Michèle Alliot-Marie, alors garde des sceaux à la suite de l'affaire Urbania n'a pas abouti, mais il n'avait donné lieu à aucune concertation.
Avec l'UPSI, qui regroupe la FNAIM, l'UNIS et certains réseaux, la profession s'organise.
La profession va évoluer de plus en plus grâce aux nouvelles technologies. Les syndics mettent en place par exemple un site internet par immeuble. Mais il faut autoriser une évolution des modes de convocation aux assemblées.
Bruno Dhont est favorable à une reprise des négociations mais se dit méfiant envers un ordre qui ne serait contrôlé que par les professionnels.
Au Québec, les copropriétaires sont les maîtres avec un conseil d'administration aux pouvoirs élargis. Le syndic est il un mandataire ou un gestionnaire ?
Maître Yves Joli-Coeur, Secrétaire général du Regroupement des Gestionnaires et des Copropriétaires du Québec (RGCQ)
Les fonds de prévoyance obligatoire du Québec et la réforme du droit de la copropriété en cours au Québec.
Au Québec, la première loi sur la copropriété date de 1969 et elle a été calquée sur la loi française de 1965. Avant 1994, le fonds de réserve, représentant 5 % du budget, était facultatif.
En 1994, la constitution d'un fonds de prévoyance a été rendue obligatoire.
L'objectif est de permettre de faire face aux travaux majeurs et au remplacement des parties communes, avec un compte bancaire distinct. Ce fonds vise à éviter que les copropriétaires paient à la place des générations antérieures
Le fonds est investi dans des placements sûrs, il est la propriété du syndicat. Ainsi, en cas de mutation, le copropriétaire vendeur ne le récupère pas, mais on explique à l'acquéreur qu'il existe un fonds de prévoyance.
Ce fonds a toutefois des limites : son minimum est fixé à 5 % des charges communes, mais on sait que c'est un montant insuffisant.
Au Québec, l'organe puissant de la copropriété, c'est le conseil d'administration. Celui-ci fait estimer les travaux, mais peu de copropriétés font appel à des professionnels pour estimer les travaux.
La loi du 2 décembre 2010 vise à encadrer certaines études dans les immeubles. La Régie du bâtiment va adopter des réglementations visant à une obligation de faire inspecter les bâtiments (façades, dalles de garage…).
Les professionnels devront dénoncer à la Régie les immeubles mal entretenus. L'objectif est d'aider les copropriétaires à bien administrer leur immeuble. Comme il est mal vu que l'Etat avance de l'argent aux copropriétaires, on cherche à responsabiliser les copropriétaires.
Il existe actuellement une réflexion sur la réforme de la copropriété, mais personne ne conteste la nécessité du fonds de prévoyance. Dans l'Ontario, une étude sur l'immeuble est devenue obligatoire avant la vente.
Pour Bruno Dhont, il faut agir en deux temps : commencer par instituer un fonds obligatoire à 5 % et dans 5 ans, créer une inspection obligatoire.
Denise Brosseau, directrice générale de l'Ordre des Administrateurs agréé du Québec
Le projet de Code de déontologie des gestionnaires de copropriété au Québec.
L'Ordre des Administrateurs agréés du Québec est un ordre professionnel (volontaire et non imposé) dont la mission est la protection du public. C'est un organe de régulation et non un club de professionnels.
Pour la gouvernance de la copropriété, le principal organe, c'est le conseil d'administration : il administre la copropriété, tant du point de vue financier qu'administratif. Il peut déléguer une partie de ses pouvoirs à un administrateur : le gestionnaire. Celui-ci a une obligation de diligence, de loyauté et il lui est interdit d'être en situation de conflit d'intérêt. Il doit rendre compte au conseil d'administration.
Pour résoudre les problèmes qui se présentent, il faut professionnaliser la fonction de gestionnaire et établir une relation de confiance avec les copropriétaires.
Le Québec est régi par un code des professions, qui concerne 22 ordres professionnels à exercice exclusif. Toutes ont pour mission la protection du public ; Pour exercer il faut être inscrit au tableau de l'ordre.
Par ailleurs, 18 ordres, dont les administrateurs agréés, sont à exercice réservé. Ainsi, pour être gestionnaire, il n'est pas obligatoire d'être membre de l'ordre. Mais tous les gestionnaires ont l'obligation d'être assurés.
L'ordre contrôle la compétence des membres à l'entrée dans la profession. Il exerce un pouvoir de réglementation de l'exercice de la profession, par exemple pour la gestion des fonds, l'obligation de formation continue, l'obligation d'assurance.
Quand un gestionnaire est pris en défaut, une plainte est déposée auprès du syndic (membre de la police). Un conseil de discipline est saisi. Ce conseil est un tribunal administratif où le membre est jugé et sanctionné par ses pairs.
Le gestionnaire doit s'appuyer sur une charte des compétences. En cas de non-respect du code de déontologie, le gestionnaire est sanctionné par le conseil de discipline.
Le gestionnaire doit notamment
- éviter la confusion de patrimoine entre ses clients,
- préserve la confidentialité des informations,
- informer les copropriétaires du coût de ses prestations avant de les exercer,
- éviter les situations de conflit d'intérêt
- ne pas faire de transactions immobilières.
En conclusion, Denise Brosseau demande qu'il soit obligatoire d'être membre de l'ordre des administrateurs agréés, pour pouvoir exercer la profession, mais observe que la meilleure loi ne peut se substituer à la conscience.
Bruno Dhont : l'ARC demande la mise en place d'un code de déontologie et que les copropriétaires participent à son élaboration.
Au Québec, tous les syndicats sont inscrits sur un registre. Ce registre, qui comporte le nom du syndic, est très utile pour trouver un interlocuteur pour un immeuble voisin.
Pour les immeubles neufs, la réception est faite avec un architecte professionnel.
Bruno Dhont : Il est nécessaire que la réception soit faite par un architecte, pour éviter la collusion entre le promoteur et le syndic de promotion qui cherche à éviter la mise en œuvre des garanties.
Propositions de l'ARC :
- mettre en place des organes de concertation nationale pour mettre au point un code de déontologie,
- organiser des commissions départementales paritaires de conciliation,
- mettre en place des commissions régionales de discipline,
- modifier le décret sur les contrats de syndic,
- favoriser la concurrence entre les syndics,
- donner au conseil syndical la possibilité de recevoir une délégation de pouvoir élargie (comme cela a été fait pour les résidences services),
- imposer le compte bancaire séparé, sans dérogation possible,
- instituer un fonds de travaux obligatoire,
- adapter la réglementation à la taille des copropriétés,
- diminuer le formalisme des assemblées,
- supprimer l'exigence d'unanimité pour la prise des décisions en assemblée,
- limiter le droit des absents aux assemblées.
Thème 2
La révolution numérique au service des copropriétés
Olivier Safar, syndic membre du conseil d'administration de l'UNIS
Les syndics et la révolution numérique : exemples concrets
Le cabinet Safar a créé son site internet en 1999. En 2000, les comptes des copropriétaires ont été mis en ligne et, en 2004, le paiement en ligne a été institué.
Il est déjà possible de consulter les PV d'assemblées, d'exporter les comptes sur fichier excel, d'accéder à la situation comptable de son compte.
Mais en 2012, nous souhaiterions dématérialiser l'envoi des convocations et des procès-verbaux d'assemblée. Il faut développer un internet participatif : avec envoi et retour d'informations.
En conclusion : Olivier Safar indique qu'il n'y aura pas de syndic fonctionnant uniquement sur internet. Mais il faut que le Gouvernement autorise le recours à des moyens informatiques.
Hervé Parent, président de la Fédération Française de l'Internet Immobilier (FF2I).
Les évolutions informatiques au service de la gestion des copropriétés
Internet va bousculer nos comportements. On l'a vu avec les agences de voyage, qui ont disparu.
Les données seront stockées dans les nuages (cloud). Le changement de syndic en sera facilité.
Une autre évolution sera celle de l'internet des objets (MTOM, machine to machine), les objets seront connectés entre eux.
Par exemple, en cas de panne d'ascenseur, l'appareil enverra l'information à la société de réparation. On va vers un syndic virtuel.
Les réseaux sociaux permettent par ailleurs une démocratie participative, qui permettra des décisions plus fréquentes. C'est la fin des assemblées générales annuelles.
Cette évolution se heurte toutefois à des freins : ils viennent du législateur et de certains professionnels qui ne veulent pas changer.
Si l'humain est au centre, l'internet permet au syndic de mieux communiquer.
Mais il faut aussi veiller à la confidentialité des informations.
Roger Slama, président de Qualitel, rappelle que cette association créée en 1974, regroupe des consommateurs et des professionnels.
Stéphanie Nègre, Qualitel
L'exemple de l'intranet G.I.S.E.L.E. mis en place expérimentalement sur des immeubles neufs.
On constate qu'il existe des équipements nouveaux que l'occupant a du mal à utiliser.
Qualitel a établi en 2010-2011 sur CD-Rom un guide de l'utilisation des équipements pour un logement certifié NF Logement.
Puis l'association a créé en 2012 G.I.S.E.L.E. un site extranet dans les copropriétés, avec l'aide du promoteur.
Il constitue une ressource actualisée de la connaissance du patrimoine bâti. Il permet aussi une aide aux entreprises qui vont intervenir sur l'immeuble. Cet outil facilite la connaissance de la copropriété et il apporte une aide aux copropriétaires pour suivre leurs consommations.
G.I.S.E.L.E. vise actuellement 207 opérations portant sur 11 470 logements.
L'objectif est ensuite de dupliquer l'expérience vers les immeubles existants.
Qualitel incite les syndics à inscrire G.I.S.E.L.E. dans le règlement de copropriété.
Jean-Pierre Lannoy, directeur de Belgium Management Condominium Tools
Les nouveaux outils informatiques développés par les syndics belges.
Il existe en Belgique de nombreuses petites copropriétés (de 5 à 8 lots). Nous avons cherché à créer un outil pour les syndics bénévoles, mais les syndics ont trouvé utile de le proposer également pour leurs immeubles.
En Belgique, l'assemblée générale est souveraine. Le conseil de copropriété a vu son pouvoir réduit par une loi récente (du 2 juin 2010). Son pouvoir est limité au contrôle du syndic.
Les copropriétaires demandent de la communication, de la transparence et de la visibilité. La loi nouvelle veut accroître la transparence de la gestion. L'idée initiale était d'imposer la disposition de sites internet, mais elle a été abandonnée. Mais l'idée est lancée, elle vise à donner une mémoire à la copropriété.
Il faut valoriser l'aspect participatif de la copropriété et l'aspect de réseau social de la copropriété.
Mais certains copropriétaires ont aussi des réticences et il faut veiller à ne pas exclure les personnes qui ne disposent pas d'internet.
Jan Towarnicki, administrateur agréé des Verrières sur le Fleuve (Québec).
Un logiciel de calcul des fonds de prévoyance au service de plusieurs copropriétés québécoises fonctionnant en îlot.
Il s'agit d'un ensemble de 660 appartements près de Montréal, constitués en 5 syndicats pour des immeubles construits entre 1984 et 1988. Leur commune est assurée par îlot. Depuis 1991, cette gestion commune des 5 syndicats permet une mutualisation du personnel, de la sécurité, et d'assurer la gestion des saunas, tennis, salles d'invités.
L'étude du fonds de prévoyance permet de déterminer un plan financier pour la réparation des parties communes et de fixer le montant de ce fonds.
Il comporte deux volets ;
- l'évaluation actuelle de la duré de vie des équipements,
- l'estimation du cout de remplacement des équipements.
Sur le plan juridique, en application de l'article 1071 du code civil, le fonds est la propriété du syndicat.
Il faut analyser ce qui relève du syndicat et ce qui revient aux copropriétaires.
Le travail comporte aussi des aspects techniques : entretien des ascenseurs, des façades, assurance construction, le coût des composants, leur durée de vie.
On peut ainsi calculer le seuil minimum du fonds de prévoyance et il est possible d'ajuster l'outil annuellement.
Félix Côté, Directeur Europe de Planifika (Québec)
Une solution de gestion patrimoniale pour les immeubles neufs.
Il s'agit de planifier le remplacement des composants d'un bâtiment pour contrôler la rénovation énergétique.
Il faut identifier et prioriser les besoins techniques. Les bâtiments les plus performants vont avoir une valeur plus importante. La mise en place d'une série de tableaux de bord permet d'atteindre l'objectif selon lequel l'immeuble doit répondre à sa mission.
Emile Hagége, directeur d'ARC Services
L'interopérabilité des outils ou la « révolution » numérique au service des copropriétés.
La centralisation de toutes les données de la copropriété dans un cerveau numérique permet par exemple d'automatiser les appels de fonds. Elle permet de tenir les documents comptables, comme le grand livre et le carnet d'entretien de l'immeuble.
La tenue d'une assemblée pourrait se faire en visio-conférence.
On peut aussi mettre en place des outils d'alerte et de régulation, y compris pendant les heures de fermeture du cabinet du syndic.
Ce cerveau étant la propriété du syndicat, en cas de changement de syndic, le nouveau peut récupérer automatiquement les données.
Thème 3
La rénovation énergétique et la gestion des fluides
Hélène Gassin, vice-présidente du Conseil Régional d'Ile-de-France, présidente de la SEM Énergie Posit'if
La présentation d'un dispositif innovant en matière de rénovation énergétique ambitieuse.
L'Ile-de-France comporte beaucoup de logements collectifs, 70 %, dont des logements sociaux, et des copropriétés. Il y a donc une obligation morale de travailler à des outils spécifiques.
La rénovation thermique a une rentabilité, si on prend en compte le temps long de l'immobilier.
Mais avec l'exigence d'un financement de travaux de rénovation de 30 000 euros par logements, tous les budgets publics n'y suffiront pas. Il est donc impératif de trouver des financements intelligents. Il faut éviter la dynamique de rénovation à la découpe.
L'objectif est d'une part d'éviter les rénovations individuelles et d'autre part de transformer les charges d'énergie en dépenses d'investissement.
Après un travail engagé avec la Caisse des dépôts et consignations et la Ville de Paris, il a été décidé de créer un véhicule adapté : la SEM Energie Posit'if.
Cette SEM regroupe 14 collectivités franciliennes, la CDC et la Caisse d'Epargne Ile-de-France.
La SEM intervient après le premier audit de la copropriété, lorsque le syndicat souhaite aller plus loin.
L'intervention peut prendre diverses formes : maîtrise d'ouvrage, choix des prestataires, coordination de travaux, ingénierie financière, prestations de tiers financements.
Serge Tisserant, directeur développement, Groupe Caisse d'Epargne Banque Populaire
Le « Quatre-quarts » ou comment financer les opérations de rénovation énergétique ?
Le plan de financement des travaux de rénovation énergétique est souvent bâti après le projet architectural, il est donc parfois remis en cause.
Il faut donc établir le plan de financement avant ou en même temps que le projet architectural.
Le guide « Quatre-quarts » propose :
1. le fonds travaux.
2. les certificats d'économie d'énergie
3. les prêts collectifs
4. les aides et subventions.
Le support de placement peut varier. Ce peut être le livret A associations, jusqu'à 76 500 euros, des comptes à terme, qui peuvent être bloqués jusqu'à la date de réalisation des travaux, ou un livret d'épargne. Mais ce livret a l'inconvénient de produire des revenus imposables qui doivent faire l'objet d'une déclaration par copropriétaire.
Pour choisir le placement, il faut considérer si le produit est bloqué, quelle est la sécurisation des fonds et quels sont les coûts de gestion.
Pour les CEE, la Caisse d'Epargne a créé une filiale, Valoénergie, qui mutualise les CEE des copropriétés. Il faut signer la convention avant de décider des travaux, sinon, les CEE sont perdus.
S'agissant des prêts collectifs ; les mensualités sont prélevés sur les comptes des copropriétaires. Cette solution est préférable à un prélèvement sur le compte du syndicat car il en résulte alors un risque de solidarité. Quant à l'Eco PTZ collectif, les textes d'application sont toujours attendus.
Serge Tisserant observe enfin, s'agissant des aides et subventions, que les copropriétaires ne sollicitent généralement pas les subventions auxquelles ils ont droit.
Chloé Crouzet, Responsable Habitat Grenoble-Alpes Métropole
Les solutions de financement innovantes mises en œuvre par Grenoble-Alpes Métropole.
Responsable de la requalification du parc existant, Chloé Crouzet présente le dispositif mur-mur qui visait à inciter à la rénovation les copropriétés des années 1945-1975. Son objectif était de traiter 5000 logements, avec un accompagnement des PACT, des aides à la copropriété et aux copropriétaires modestes. Un partenariat a été conclu avec trois fournisseurs d'énergie. En effet, les énergéticiens sont tenus de faire des actions d'économie d'énergie et, en achetant des certificats, ils peuvent ainsi participer au financement des travaux, par exemple pour l'isolation des toitures et des façades.
On peut ainsi financer 6 % du coût des travaux d'isolation thermique, soit 525 € par logement.
La loi n'autorisant pas la négociation directe des CEE, il faut passer par les fournisseurs d'énergie, l'ANAH, les collectivités ou les bailleurs sociaux. Le mécanisme est complexe et comporte des risques. Il s'agit d'une part d'un risque financier, la somme étant attribuée après l'achèvement des travaux et d'autre part d'un risque de susciter le démarchage d'intermédiaires, qui se commissionnent.
Chloé Crouzet préconise de se faire conseiller par des acteurs indépendants et de faire jouer la concurrence.
Le dispositif Murmur a permis de négocier le prix de rachat des CEE et de faciliter le montage des dossiers de CEE, en accordant un déblocage anticipé de 50 % de l'aide, ce qui conduit la métropole à porter le risque que le financement ne soit finalement pas accordée.
Un plan d'action d'économie d'énergie a été déposé auprès de l'Etat. Les dossiers de CEE sont déposés par la métropole.
Le dispositif mis en place est donc vertueux et incitatif pour les copropriétés.
Jean-Loup Taieb, Architecte, Président de Planète Copropriété
La surélévation comme nouvelle source de financement des rénovations énergétiques.
Le Bilan Initial de Copropriété
Avec Planète Surélévation, Jean-Loup Taieb propose de mettre en valeur le trésor caché des copropriétés : dans certaines constructions, il existe des droits à construire résiduels. Il est parfois possible de les utiliser pour construire sur le toit, de céder les lots supplémentaires ainsi créés et de financer ainsi des opérations de requalification architecturales et énergétiques.
Le principe est donc de réaliser une opération de promotion immobilière sur le toit de l'immeuble. Le cas échéant, l'opération peut se réaliser à côté de l'immeuble.
L'analyse part de l’audit du contexte urbain et architectural. Après l'établissement d'un cahier des charges, on constitue un comité de pilotage, qui permettra d’étudier les financements et de lever les freins humains et juridiques.
En France, nous en sommes encore à des opérations expérimentales, mais en Suisse, des opérations ont été réalisées. Un autre avantage de ce mécanisme est qu'il permet de densifier les constructions et donc de lutter contre le phénomène d’étalement urbain, très énergivore.
Jean-Loup Taieb présente également le BIC, Bilan Initial de Copropriété. Ce bilan permet au conseil syndical de faire un état des lieux de la gestion de leur copropriété. Il a pour double effet de permettre au conseil syndical de faire un exercice de rétrospective sur les relations au sein de la copropriété, les gestions des charges et des impayés, les travaux réalisés et à anticiper, l’énergie et l’eau consommés. L’autre effet est de permettre aux professionnels, et dans un premier temps à un accompagnateur de copropriété, de comprendre très rapidement les dynamiques de la copropriété et d’accompagner la copropriété dans une démarche lui permettant d’anticiper de ses besoins de rénovation. Une fois le BIC validé par l’accompagnateur, celui-ci aide le conseil syndical à rédiger le cahier des charges d’un audit qui répondra à leur attente (contrairement aux audits généralement réalisés). Cet audit peut donc répondre à l'obligation d'audit énergétique (lorsque celui-ci est obligatoire) et vise à mettre sur papier un plan prévisionnel de travaux adaptés aux choix des copropriétaires et à leur capacités de financement.
Par ailleurs, il est observé que le point de vue d'un ingénieur thermicien est en soi insuffisant. Il doit être complété par une dimension architecturale. Ainsi l'audit plus global permet de déterminer le scénario le plus pertinent grâce à la participation active du conseil syndical.
Dominique Sevray, Président de Planète Valorisation
La gestion du comptage de l'eau « nouvelle génération ».
Dominique Sevray présente l'exemple de l'immeuble, dont il est syndic bénévole à Boulogne (50, boulevard de la République), immeuble de 125 lots construit en 1977 et mis en copropriété en 2004.
L'objectif initial était de changer le contrat de relève de consommation d'eau chaude qui coûtait 3500 euros par an. L'enjeu portant sur une consommation de 1000 m3 correspondant à 15 000 €, soit 120 € par an et par lot.
Une solution a été mise en place en juillet 2012. A partir de 4 offres de compteurs pour un coût compris entre 21 000 et 38 000 euros.
Nous avons changé les 125 compteurs (dont la moitié seulement étaient accessibles de l'extérieur) et mis en place des têtes radios associées aux compteurs. Un capteur relié à un petit PC permet le relevé en 4 points une fois par mois.
Ces relevés ont permis d'identifier des surconsommations et des écarts de comportements entre les copropriétaires… et de réaliser que le compteur général était faux.
La consommation d'eau chaude a baissé de 20 % dès la mise en place des compteurs.
Sébastien Delmas, Effinergie
Des réalisations innovantes et exemplaires pour la gestion de l'énergie.
L’association Effinergie, qui regroupe 60 adhérents qui sont notamment les régions, mais aussi des banques ou des syndicats professionnels, propose des labels de performance « Bâtiment Basse Consommation » (BBC) énergétiques pour le bâtiment.
Effinergie s'appuie sur la réglementation thermique avec un objectif de 80 kWh/m2/an.
Sébastien Delmas observe que de nombreux bâtiments existant souhaitant être labellisés n’arrivaient pas à la hauteur des enjeux. Une réflexion a été engagée pour parvenir à un plan d'actions spécifique aux rénovations.
En effet, la rénovation globale, qui est à envisager d'abord, n'est pas toujours possible. Il faut donc proposer une rénovation par étapes permettant d’atteindre l’objectif BBC.
Effinergie propose un en enchainement travaux : à réaliser en l'état des DTU et des règles de l'art, mais qui consiste à travailler par une dissociation des travaux. Par exemple, on peut engager un remplacement des fenêtres en prévoyant plus tard de procéder à l'isolation par l'extérieur.
Effinergie délivre un label BBC rénovation.
Effinergie met également en place un observatoire BBC de la rénovation.
Les copropriétés souhaitent avoir plus de certitude sur les économies d'énergie qui vont être obtenues. Or aujourd'hui il n'y a pas de vérification des consommations réelles sur les bâtiments rénovés. Sans aller jusqu'à la garantie, on peut concevoir un label qui vérifie par exemple que l'étanchéité à l'air est satisfaisante, ce qui suppose de faire des vérifications sur le terrain.
Effinergie est par ailleurs très favorable à une obligation de constitution d'un fonds travaux et de plan de patrimoine. Il serait souhaitable que la rénovation thermique soit obligatoire lors de la rénovation d'un bâtiment (par exemple lors de la réalisation d'un ravalement). Il faudrait aussi harmoniser la RT des bâtiments existants et celle du neuf. N'oublions pas que les bâtiments neufs d'aujourd'hui sont les rénovations de demain.
Pascal Lemonnier (PUCA)
Le panorama des innovations et expérimentations françaises.
Le Plan Urbanisme Construction Architecture a engagé trois programmes.
1. le programme REHA. Il s'agit d'engager des requalifications à haute performance énergétique de l'habitat. REHA pose le problème de la requalification : certains immeubles sont dégradés, les copropriétaires évoluent rapidement.
Il faut alors entièrement requalifier, ce qui suppose des budgets de 50 000 à 80 000 euros par logement.
2. Le CPE élargi aux travaux en copropriété.
3. L'amélioration énergétique en copropriété. 12 recherches actions sont engagées.
Le programme REHA 2 porte par exemple sur la copropriété « les grandes terres » à Marly. Dans ces bâtiments qui se dégradent, les copropriétaires ont besoin d'être accompagnés.
Au préalable, il faut établir un état des lieux de la copropriété, puis trouver un « leader » ou un groupe « leader » énergétique dans chaque conseil syndical, connaître les objectifs des habitants, établir avec les habitants un projet adapté et construire des plans de financement robustes.
Le PUCA a organisé le 12 novembre un séminaire sur l'état d'avancement de la boîte à outils sur l'amélioration de la performance énergétique. Les actes sont disponibles sur le site du PUCA.
Julien Allix (ARC Services)
La panoplie des innovations technologiques mises en œuvre dans les copropriétés.
Quelques exemples :
- la ventilation double flux décentralisée, mais imposant un nettoyage des filtres tous les trois mois,
- l'isolation intérieure sous vide : 3 cm d'isolants sous vide équivalent à 15 cm d'isolants classiques, système particulièrement adapté pour les petites surfaces de logements,
- utilisation des eaux usées ; pour le préchauffage de l'eau chaude ou récupération après décantation, en eau grise pour le lavage des sols ou l'arrosage,
- Procédé Isothentic ® mousse qui est injectée après pose d'une armature.
D'autres pistes
- isolant à base de vêtements recyclés,
- régulation de chauffage électrique à partir de détecteurs de présence,
- chauffe-eau thermodynamique collectif ; récupération de l'air extrait sur VMC pour chauffer l'eau.
Thème 4
De l'immeuble à l'îlot : pour faire face aux évolutions
Claude POUEY pose la question : pourquoi passer de l’immeuble à l’îlot ? Aujourd’hui, tout se décide au niveau de l’immeuble. Quelles sont les bonnes bases pour passer à l’organisation en îlot ?
Est-ce possible pour les éco-quartiers, pour les quartiers anciens ?
Il évoque l’exemple de l’éco-quartier du Fort d’Issy (Issy-les-Moulineaux). Le promoteur communique amplement dans le cadre de la commercialisation des logements sur leurs caractéristiques environnementales (appartements BBC, collecte des ordures par réseau pneumatique, suivi quotidien de gestion des fluides...). Mais quand on creuse, on constate qu’il n’y aura aucun local commun, qu’il y aura une augmentation en copropriétés dont certaines comprendront plus de 400 logements, qu’il n’y aura pas de gardiennage, qu’il n’y aura pas de borne de rechargement de voiture ou de vélo électrique.
Michel Bonetti, Directeur de laboratoire au CSTB
Le premier bilan des éco-quartiers.
En tant qu'urbaniste sociologue, Michel Bonetti indique qu'on a vu des problèmes inquiétants pour ces quartiers censés être l'avenir de l'habitat. Ces quartiers risquent d'avoir des difficultés de gestion. Il faut peut-être prévoir leur rénovation pour dans 15 ans !
C'est la conception urbaine qui permet la coexistence, les modes de conception urbaine impliquent les modes de gestion et peuvent entrainer des dégradations. Or on s'interroge peu sur les incidences de l'urbanisme en termes de gestion. Par exemple, on installe des noues dans les éco-quartiers mais sans savoir qui va les entretenir.
On ne tient pas compte des effets sociaux des modes de gestion. Or le développement durable devrait réfléchir en termes de gestion. Par exemple, on fait très attention aux consommations d'eau et d'énergie mais pas aux coûts de gestion.
Les gestionnaires ne sont pas associés à la conception des projets.
Or l'espace influe sur les comportements. Dans les éco-quartiers, il peut y avoir des difficultés de gestion et une dégradation de certaines copropriétés. Un éco-quartier échappe à ces critiques, c'est la ZAC de Bonne à Grenoble.
Les dégradations peuvent générer des problèmes de délinquance. Les émeutes de 2005 sont nées dans une grande copropriété, à Clichy-sous-Bois.
La dilatation des espaces publics pose question : la coexistence de noues, d'un tram et d'une piste cyclable aboutit à des voies très larges qui ont des coûts de gestion considérables et qui ont des effets sociaux car on n'y fait pas fonctionner les commerces.
Par ailleurs, l'installation de parking en rez-de-chaussée génère des pieds d'immeubles aveugles.
Une grande avenue dilatée associée à des façades aveugles fait que les gens ne s'y promènent pas. Et qu'il y a peu de commerce, alors que les éco-quartiers devraient décourager le déplacement extérieur.
Le fait de réduire la taille des ouvertures réduit le sentiment d'espace et augmente le sentiment de claustrophobie, d'autant qu'on décourage l'ouverture des fenêtres.
Michel Bonnetti considère que ce ne sont plus des façades urbaines mais le désert des Tartares !
On retrouve les formes des années soixante avec un urbanisme de dalles et des immeubles à coursive. Or les dalles provoquent des bruts de voisinage et les immeubles à coursives sont souvent insupportables aux habitants car ils suscitent le passage des voisins devant les fenêtres des pièces de séjour. Les stores sont fermés ainsi que les fenêtres. A Nancy par exemple, des coursives métalliques provoquent du bruit lorsque les enfants tapent dessus.
Il y a là un paradoxe : dans une même ville, des bailleurs sociaux font de la rénovation urbaine et détruisent dalles et coursives alors que dans le même temps, on rebâtit le même type de construction.
Pour la forme des îlots, on retrouve aussi des îlots fermés avec des rues sombres. La disposition des lieux provoque une confusion entre les espaces publics et privés ce qui va provoquer une confusion des responsabilités.
Autre exemple : les parkings souterrains entre plusieurs immeubles. Certains copropriétaires vont refuser de louer une place, si bien que les parkings sont à moitié vides et provoquent ailleurs un stationnement sauvage.
Les espaces verts sont souvent très vastes (20 hectares à Rennes par exemple), mais a-t-on les moyens de gérer ces ensembles ? Les grands couloirs écologiques se font au détriment des petits espaces de proximité. Le résultat est que les grands parcs sont peu investis alors que les enfants jouent dans les parkings.
Enfin, il y a un paradoxe ; on construit pour les générations futures, mais si on pense aux bébés, les enfants sont les grands oubliés de ces projets.
Hélène Gignac, vice-présidente Faubourg Boisbriand, un projet de Cherokee Investmens Partners (Québec)
Une expérience de gestion d'îlot au Québec.
Il s'agit d'un projet récent, dans la grande couronne de Montréal qui a débuté en 2004 sur un ancien site industriel de l'automobile fermé en 2002. Pour la commune, cela représentait une perte de 2,4 millions d'euros d'impôt foncier. Un groupe d'investisseurs américain et canadien a acheté le terrain et prévu trois zones : une zone commerciale en périphérie, une zone de commerces de voisinage et un parc d'affaires avec un centre sportif.
L'ensemble est dix fois plus dense que dans une banlieue ordinaire du Canada. Il y a actuellement 700 résidents et 3000 sont prévus à terme.
Le projet est conçu en lien avec la commune, notamment car il comporte l'objectif d'avoir une gare et que le plan d'eau a été transféré à la commune.
Il est prévu un système de récupération des eaux, et la plantation de plantes indigènes.
Le développement du patrimoine immobilier se fait dans le respect des normes environnementales (Leed neighborough).
Le programme comporte un plan centralisé de gestion des ordures. Un accord a été négocié avec une banque pour la tenue des comptes des copropriétaires.
Du point de vue de l'organisation de la vie sociale, la copropriété permet de disposer d'un cadre bien défini et qui peut évoluer avec le temps.
Hélène Gignac conclut que tout n'est pas parfait et doit évoluer mais c'est un point de départ pour organiser une communauté dynamique et il est important que les résidents se prennent en charge.
André Pouget, thermicien, Directeur de Pouget-Consultants
Comment « associer » les copropriétés d'un même îlot pour aller plus loin ?
André Pouget présente le projet lancé pour un immeuble situé rue de Panama, dans le XVIIIe arrondissement de Paris.
L'immeuble dispose d'une cour vétuste qui est commune avec une copropriété voisine. L'idée était de mutualiser les deux cours séparées par un mur en rénovant l'espace très encombré.
Les copropriétés ont par ailleurs chacune une courette délabrée.
La réflexion a conduit d'autres copropriétés voisines à s'intéresser au projet, et a abouti finalement à y associer 9 copropriétés.
André Pouget explique avoir organisé des réunions avec les conseils syndicaux des immeubles voisins.
Le ravalement a été l'occasion de travailler sur l'isolation thermique : cela permet de faire valoir un soutien technique qui optimise l'investissement ; amélioration du confort, valorisation du patrimoine, baisse des charges de chauffage, même si André Rouget indique qu'il ne faut pas comparer l'investissement et l'économie de chauffage.
Une enquête sociologique a été réalisée auprès de habitants, elle a permis d'approcher les copropriétaires pour savoir comment ils envisageaient les projets et les freins.
Les travaux sont en effet anxiogènes, la mutualisation d'une cour peut être diversement appréciée car on considère a priori que la copropriété voisine est moins bien que la sienne.
Le projet a favorisé les rencontres ; il a donné lieu à des réunions de concertation et à des visites de chantiers voisins.
En conclusion, André Pouget indique qu'il faut se servir du levier du bien vivre ensemble et ne pas se limiter à l'aspect d'économie de chauffage.
Vincent Brunel, Directeur IRVE de Schneider Electric
Les infrastructures de recharge pour véhicule électrique.
Schneider s'est lancé il y a deux ans dans ce projet pour l'auto électrique. La voiture électrique est aujourd'hui à maturité et tous les constructeurs s'y mettent.
Vincent Brunel indique qu'on est aujourd'hui certain du mode de charge : il ne s'agit pas d'une prise domestique (qui imposerait un temps de recharge de plus de 12 heures), mais d'une prise dédiée et présentant une sécurité maximale.
La charge du véhicule a lieu chez soi (ce qui permet de bénéficier des tarifs d'heures creuses), ou au travail et peut le cas échéant se faire pendant que le conducteur fait ses courses ou laisse sa voiture dans un parking.
Pour les copropriétés, la difficulté est que la recharge a lieu dans les parties communes. La connexion peut se faire à partir du logement privatif pour un coût unitaire assez maîtrisé (dans une maison individuelle, l'installation d'un branchement avec 5 mètres de câbles coûte 1000 euros HT environ).
Mais dans une copropriété, il faut obtenir l'autorisation de l'assemblée générale.
Une autre solution est de prévoir une installation collective dans les parties communes avec un branchement dans les parties communes.
En conclusion, Vincent Brunel conseille de réfléchir à l'arrivée du véhicule électrique dans les copropriétés.
Julien Maury, directeur de COAB
L'accompagnement de projets immobiliers collaboratifs.
Remettre l'usager au cœur de la conception du logement, telle est l'ambition de l'habitat participatif.
L'objectif est que la maîtrise d'ouvrage soit portée par les futurs habitants.
Cette technique connaît un renouveau depuis le début des années 2000 et 300 projets sont en cours. En Allemagne, il concernerait 20 % du logement neuf et il existe aussi au Québec.
Les projets naissent de la volonté des habitants, des associations ou des collectivités. Ce sont de petites copropriétés, de 5 à 20 logements avec de 5 à 10 % d'espaces partagés. Le système est conçu en auto-promotion ; les acquéreurs créent une société qui contracte avec les entreprises. Il s'agit d'une SCI ou d'une société coopérative.
Un autre schéma possible est de créer une coopérative d'habitants. Les habitants sont à la fois actionnaires et locataires de la société. Il n'est alors plus possible de vendre le bien, car seules les parts peuvent être vendues. Ce procédé permet à l'habitant d'acheter son logement moins cher, mais il a pour contrepartie que la revente se négocie également à un prix moindre.
L'avantage de l'habitat participatif est qu'il permet d'établir un nouveau mode de gouvernance et qu'il suppose la participation des habitants. Il est moins coûteux, car il supprime la marge de promotion (10%) et les frais de commercialisation (de 3 à 5 %).
Il permet aussi une économie sur les espaces ; les surfaces privatives sont plus petites mais les espaces partagés plus vastes ; il suscite une économie de gestion grâce à l'intervention d'un syndic bénévole et la réalisation d'achats groupés.
On constate toutefois des freins au changement. Partager un jardin est facile, partager une buanderie ou un atelier est déjà plus difficile.
Certaines groupes assument l'ensemble du projet, d'autres font appel à une assistante à maîtrise d'ouvrage comme COAB. COAB peut ainsi animer des réunions, organiser des séminaires créatifs, mettre en place des mécanismes de prise de décisions.
Le calendrier, qui s'étale sur 3 à 4 ans est généralement le suivant :
- identification d'un terrain,
- formation d'un groupe d'acquéreurs
- constitution d'atelier pour les décisions.
Anne Burgeot, Eco-quartier Strasbourg et Daniel Jaunas, ECO Habitat Groupé
Les apports de l'habitat participatif.
Anne Burgeot présente le projet de construction à Strasbourg d'un immeuble de 9 logements en 1987, sur un terrain acquis en 1984. Le projet a été lancé par un groupe d'amis, dont certains sont partis et qui a été complété par d'autres. Le groupe a réfléchi au projet et acquis le terrain en constituant une société civile coopérative de construction. Chaque habitant dispose d'une voix.
La motivation principale est de partager des commodités entre parents dans la suite de 1968. Le groupe a gardé le principe de l'unanimité. Les problèmes de relations interpersonnelles prennent le pas sur les problèmes objectifs.
Le projet a permis de susciter une pépinière d'initiatives, de créer quatre entreprises et de multiples associations.
Anne Burgeot décrit une autre réalisation à Saint-Dié des Vogest portée par dix familles en auto-promotion. Il s'git d'abord d'un projet de vie qui a donné lieu à un an de préparation. Il comporte 1,5 hectare de terrain avec des lots privatifs de maisons individuelles en bande. Deux tiers des terrains sont en copropriété horizontale.
Les décisions sont prises à l'unanimité, si la décision en peut pas être prise, elle est reportée. Ainsi lorsqu'elle est finalement prise, il n'y a pas de frustration. Les copropriétaires se sont réunies sur des valeurs écologiques. Ils ont rédigé ensemble le règlement de copropriété et une charte des valeurs. En cas de vente, l'acquéreur doit s'engager sur la charte.
Daniel Jaunas présente la réalisation d'un habitat groupé dans les années 1975-90 à Vanves.
Il répond à une demande de mixité inter-générationelle et comporte aussi une volonté de lutte contre la spéculation immobilière. Ce projet a obtenu une aide du PUCA.
A Strasbourg, un nouvel appel à projet d'auto-promotion a eu lieu fin 2011. Il dispose d'un accompagnement de la ville et d'associations.
Le projet est à la fois complexe et passionnant, et l'humain est au cœur de l'aventure.
Une copropriété harmonieuse passe par la participation des citoyens et la volonté politique.
Alain Papadopoulos (Universimmo.com)
Synthèse des débats.
Il y a plusieurs futurs possibles ; si on ne fait rien l'avenir est sombre, des copropriétés issues du Scellier ou du Robien seront à problème, et on en a créé de nouvelles avec les éco-quartiers.
La copropriété est un statut jeune qui vit la fin d'une première époque ;
On voit bien les limites du système et il faut faire preuve de créativité, mais tout ne peut pas venir d'en haut.
Hugues Perrinet-Marquet a donné des piste de modifications de la loi, pour les petites ou les grandes copropriétés, pour les majorités.
Pour Dominique Braye, tous les acteurs doivent se remettre en question. La copropriété n'est pas adaptée pour faire face aux problèmes, il y a trop de …propriété et pas assez de co…
Une des pistes est de créer un fonds travaux. Il faut aussi informer les acquéreurs, ce qui concerne non seulement les copropriétés, mais aussi les agents immobiliers.
Ce qui se fait au Québec est édifiant. C'est par une législation contraignante qu'on obtient des comportements responsables.
Au Québec, on impose des travaux pour des raisons de sécurité des habitants.
Une autre piste est d'instaurer une régulation de la profession.
La révolution numérique des immeubles est déjà en marche, même si les progrès sont disparates. Le défi va être de mettre ces plateformes en cohérence.
Dans 25 ans, on peut espérer que la consommation d'énergie sera maîtrisée, grâce au recours à des initiatives comme celles de la SEM Energie Posit'if ou du « quatre-quarts ».
Pour en savoir plus : les documents présentés lors du colloque sont accessibles sur le site