La Copropriété depuis 25 ans en 6 épisodes (3ème épisode)
La semaine dernière nous avons publié les passages de notre guide « La Copropriété depuis 25 ans » concernant « Les conseils syndicaux ».
Cette semaine nous allons publier les passages qui concernent : « Les syndics ».
Rappelons que notre guide « papier » sera diffusé gratuitement et uniquement à notre Salon indépendant des 24 et 25 octobre prochains à l’Espace Charenton : 327, rue de Charenton 75012 Paris. Métro « Porte de Charenton » :
Point III de la première partie : « Les syndics » :
« III. Les syndics
C’est dans ce domaine que les évolutions ont été les plus modestes ou incomplètes, ceci en raison des résistances très fortes des chambres professionnelles de syndics à toute amélioration et de l’oreille attentive et complaisante que les pouvoirs publics leurs ont prêtée.
À tel point qu’un excellent projet de loi proposé en 2010 par le ministère de la Justice a dû être retiré purement et simplement suite aux incroyables protestations des professionnels.
Le résultat est là : des syndics de plus en plus puissants, de moins en moins contrôlés, de moins en moins encadrés et sanctionnés en cas de faute, ce qui engendre la multiplication des dérives ou pratiques contestables et l’insatisfaction des copropriétaires.
Voyons cela.
- Normalisation des contrats : un parapluie troué
Voilà comment le journal « 60 millions de consommateurs » de février 2012 relate les pseudo-évolutions depuis 2007 sur ce point crucial.
« En septembre 2007, après des mois d’âpres négociations avec les professionnels dans le cadre du Conseil national de la consommation (CNC), les associations de consommateurs et de copropriétaires avaient obtenu une liste officielle des prestations entrant dans la gestion courante d’un immeuble. Demi-victoire, car aucun texte ne rendait cette liste obligatoire. On pouvait toutefois espérer que les contrats deviendraient plus transparents, comme le relevait notre dossier publié en novembre 2007. En avril 2009, notre enquête montrait qu’il n’y avait aucun progrès. Nous demandions qu’au plus vite, cette liste des prestations de gestion courante fasse l’objet d’un texte réglementaire.
Il aura fallu attendre mars 2010 pour que Hervé Novelli, alors secrétaire d’État à la Consommation, se décide à publier un arrêté dans ce sens. Cet arrêté pris, près de trois ans après l’avis du CNC, sans tenir compte de l’évolution de la situation, flou sur la définition de la gestion courante et sur les prestations particulières, est imparfait. Est-il au moins respecté ?
Notre service judiciaire a analysé plus de 600 contrats. Il a retenu tous ceux qui ont été rédigés après l’arrêt en question, 282 au total, pour vérifier leur conformité.
Le résultat nous stupéfie : surfacturations, prestations fantaisistes, frais prohibitifs, rien ne semble arrêter les cabinets de syndics, tout particulièrement ceux des grands réseaux. Pourquoi bénéficient-ils d’une telle complaisance de la part des pouvoirs publics ? »
Tout ceci se passe de commentaire.
- Fourniture d’une annexe concernant les honoraires prélevés au cours d’un exercice
L’article 11 du décret du 17 mars 1967 oblige toUS les syndics à fournir chaque année à TOUS les copropriétaires la liste détaillée de TOUS les honoraires et frais prélevés sur la trésorerie des copropriétés, ceci dans un souci de transparence :
- honoraires de base ;
- honoraires particuliers ;
- honoraires sur travaux ;
- frais ;
- honoraires privatifs.
Or, AUCUN syndic ne respecte cette obligation et AUCUNE sanction n’est attachée à ce non-respect.
Ce point est malheureusement symptomatique de la situation.
- Une obligation « cosmétique » d’information des liens existants entre un syndic et un établissement bancaire
Ce point est également révélateur. Pour contre-balancer le poids de plus en plus important des banques dans le capital de nombreux syndics, la seule innovation a été d’obliger les syndics concernés à informer leurs clients des liens pouvant exister avec des banques. Vous parlez d’une révolution !
D’ailleurs là non plus aucune sanction n’est prévue, ce qui explique que cette obligation soit elle aussi restée à peu près lettre morte.
- Honoraires sur travaux : une avancée importante
L’une des rares avancées en matière d’honoraires – là encore due à l’ARC (amendement introduit dans la loi du 25 mars 2009) – est celle-ci : désormais les syndics doivent faire voter leurs honoraires éventuels sur travaux au cours de l’assemblée générale qui décide des travaux. Cela veut dire que les prix fixes prévus dans les contrats sont interdits, ce qui n’empêche malheureusement pas huit syndics sur dix de continuer à pratiquer ainsi.
- Obligation de soumettre au vote de l’assemblée générale le changement de contrat d’assurance
Là encore, petite évolution (introduite par l’arrêté du 19 mars 2010), mais à peu près jamais respectée.
- Renforcement des obligations de convoquer une assemblée générale en cas de travaux d’urgence
Les syndics avaient pris pour habitude de faire procéder à des travaux d’urgence et de faire ratifier ces travaux non pas dans le cadre d’une assemblée générale spéciale convoquée à cet effet, mais à l’assemblée générale annuelle suivante.
La loi leur a rappelé que cette façon de procéder était illégale.
Il existe d’ailleurs une sanction très efficace et admise par la Cour de cassation : si le syndic ne procède pas à une assemblée générale spéciale, les copropriétaires seront en droit de refuser de ratifier ces travaux le moment venu, travaux qui resteront donc à la charge du syndic... Cette perspective est très efficace pour inciter les syndics à respecter la loi.
- Passage à la « carte de gestion de dix ans »
On est en effet passé d’un contrôle annuel des syndics par les préfectures (assurance, garantie) à un contrôle... décennal.
Autant dire à une absence de contrôle. Chacun appréciera.
Mais en ce domaine (les syndics) il est plus simple de passer en revue ce qui n’a PAS été fait.
Voyons donc ce qui ne s’est pas fait dans ce domaine, ou si peu...
1. Concurrence entre syndics : pas de progrès
Un des moyens d’améliorer la qualité de gestion des copropriétés est de renforcer la concurrence entre syndics. Hélas rien n’a été fait – malgré les promesses du ministère de la Consommation – pour aller dans ce sens ; on a même, d’un certain point de vue, régressé, en effet :
- le contrat de syndic de trois ans se développe ;
- l’impossibilité de compléter l’ordre du jour après réception de la convocation associée à l’allongement du délai de convocation rend souvent, dans la pratique, très difficile la mise en concurrence ;
- enfin le « syndic de promotion des copropriétés neuves » reste libre de convoquer la première assemblée générale avec un seul contrat de syndic : le sien, ce qui fait qu’il est pratiquement assuré d’être élu... Conséquence : un contrat imposé et un syndic mis en place par le promoteur va tout faire pour éviter à celui-ci tout « désagrément » (finitions, remise en état, engagement des garanties du parfait achèvement, etc.).
On le voit la situation est plutôt négative.
2. Conflits d’intérêts : aucune évolution sur ce point
Alors que de plus en plus de syndics créent des « filiales » en tous genres (nettoyage, courtage d’assurance, contentieux, diagnostics immobiliers, travaux, etc.) qu’ils font travailler dans leurs copropriétés – ce qui crée une situation malsaine et dangereuse pour les copropriétés –, aucune disposition n’a été votée pour empêcher ce mélange des genres (comme cela se passe dans d’autres pays) malgré nos actions incessantes.
3. Tarifications des honoraires privatifs : le vide
Bien que le syndic soit seul habilité à effectuer certains actes « privatifs » (mise en demeure en cas d’impayés, formalités en cas de vente), les tarifs pratiqués restent aujourd’hui entièrement libres et arbitraires, alors même que le Code de la consommation prévoit que de tels actes peuvent être, en cas de monopole (ce qui est le cas), tarifés.
4. Sanctions en cas de manquement à la loi ou au décret : toujours rien
Un des problèmes qui explique les « dérives » nombreuses de la profession tient au manque de contrôle et de sanction en cas de non-respect des dispositions légales et réglementaires. Or le projet de loi présenté par le ministère de la Justice en juin 2010 et qui prévoyait la mise en place de commissions disciplinaires paritaires a été purement et simplement retiré suite aux « protestations » émises par les professionnels. Depuis la situation ne fait qu’empirer.
Il est urgent de traiter de tous ces problèmes qui, malheureusement, entravent le bon fonctionnement des copropriétés ».
Prochain épisode (la semaine prochaine) : « Comptabilité et gestion financière ».