« La Copropriété pour les nuls » ou comment choisir un bon syndic sans se tromper

19/11/2014 Actions Action

« La Copropriété pour les nuls » ou comment choisir un bon syndic sans se tromper

  Capital.fr consacre un article au guide « La Copropriété pour les nuls » - préfacé par notre directeur général, Bruno DHONT - guide qui est particulièrement bien fait.   On notera que l’auteur, Nathalie COULAUD ne manque pas - dans l’interview qui lui est accordé par capital.fr - de renvoyer ceux qui veulent mettre en concurrence leur syndic vers le contrat-type  ARC/UFC-Que-Choisir.   Voici l’article et l’interview :   « Une étude nous apprend qu’un tiers seulement des copropriétaires sont satisfaits de leur syndic. Dès lors, comment vérifier que dans votre immeuble tout se passe normalement ? Les travaux sont-ils correctement votés ? Les comptes bien tenus et les décisions des propriétaires respectées ? Bref, votre syndic fait-il correctement son boulot et sinon, comment en changer ? À ces questions et à bien d’autres, répond un livre pratique et clair préfacé par l’ARC et qui sort le 27 novembre en librairie : "La copropriété pour les nuls". Son auteure, Nathalie Coulaud, spécialiste du sujet, met en garde les lecteurs de Capital.fr sur les pièges à éviter et détaille les nouveautés introduites par la loi ALUR, adoptée en mars 2014.   « Capital.fr : La loi ALUR, (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) contraint les syndics à mettre en place un compte bancaire séparé pour chaque copropriété. Est-ce si important ? « Nathalie Coulaud : Il s’agit d’une mesure essentielle, car la séparation des comptes entre une copropriété et son syndic permet d’avoir une parfaite traçabilité des fonds, en particulier lorsque les charges sont payées. De plus, en cas de faillite ou de malversation du syndic, le risque de perdre les fonds est moindre, car l’argent déposé sur le compte appartient clairement à la copropriété et ne peut en aucun cas être confondu avec celui du gestionnaire défaillant. Toutefois, cette obligation de compte séparé n’entrera en vigueur que le 24 mars 2015, soit un an après la promulgation de la loi ALUR. De plus, les petits immeubles de moins de 15 logements ne seront pas soumis à cette obligation.   « Capital.fr : Il en va de même pour le contrat type qui n’est toujours pas obligatoire…. « Nathalie Coulaud : En effet, on constate aujourd’hui que les syndics proposent des contrats souvent incompréhensibles à leurs clients. La loi impose un contrat type à tous, mais le décret d’application n’est toujours pas publié. En attendant, je conseille aux copropriétaires de se référer au document complet qu’ont publié conjointement l’UFC-Que Choisir et l’ARC (l’Association des responsables de copropriétés) et de l’imposer à leur syndic.   « Capital.fr : Qu’en est-il lorsque les relations deviennent conflictuelles avec un syndic ? Faut-il en changer ?   « Nathalie Coulaud : Il ne faut jamais oublier qu’un syndic est au service du syndicat des copropriétaires, et non l’inverse ! Il doit rendre des comptes et exécuter les décisions prises en assemblée générale, en concertation avec le conseil syndical. Les propriétaires ne doivent notamment pas se  laisser imposer des contrats de plus d’un an. La loi ALUR prévoit de plus la mise en concurrence obligatoire de 2 syndics à chaque échéance du contrat. Je conseille aux copropriétaires de chercher eux-mêmes, 3 mois avant l’assemblée générale annuelle, des professionnels qui pourront leur faire une proposition de gestion. Pour cela, rien ne vaut le bouche à oreille : demander à ses voisins, ses amis, sa famille comment se comporte leur propre syndic. Puis, ceux qui ont été repérés doivent venir sur place pour voir l’immeuble et établir un modèle de contrat adapté à l’immeuble. En effet, les dispositions pour une construction de 1920 ou une autre âgée seulement de 5 ans ne sont pas comparables. En complétant l’information par la communication du nombre de lots et du budget annuel, chaque syndic formulera une proposition que l’assemblée des copropriétaires examinera. À titre indicatif, le coût par lot ne doit pas dépasser 180 euros.   « Capital.fr : Et lorsque le syndic, une fois désigné, ajoute à postériori des frais non compris dans son forfait initial ?   « Nathalie Coulaud : C’est un risque contre lequel il faut se prémunir. Les tarifs affichés réclament une très grande vigilance. Là encore, faute de publication des décrets de la loi ALUR, il faut encore se référer à l’ancienne réglementation pour vérifier que les prestations sont bien incluses dans les honoraires de gestion courante. Pour cela, la référence reste l’arrêté dit Novelli, où la liste des services compris dans le forfait sont énumérés. Gare également aux syndics qui agissent au mépris de la loi. Ainsi, certains prévoient dans leur contrat 3 ou 4 % du montant des travaux qui atterrissent directement dans leur poche, alors que cette disposition systématique, non votée en assemblée générale, est interdite depuis 2010. D’autres facturent des frais de plusieurs centaines d’euros en cas de recours à un avocat lors d’une procédure uniquement pour leur transmettre le dossier. Les exemples comme ceux-là sont légion. Finalement, les propriétaires doivent comparer scrupuleusement, avant de désigner un syndic, les prix de chaque service, inclus ou non dans le forfait. C’est un peu fastidieux, mais la copropriété peut économiser ainsi plusieurs milliers d’euros par an.    Propos recueillis par Sylvain Deshayes © Capital.fr « .     Vous pouvez dès maintenant - si vous venez à l’ARC - vous procurer ce guide bon marché (9,95 € + 3,50 € frais de port, si vous voulez le recevoir par Poste).