La désignation de l’administrateur provisoire en cas d’empêchement du syndic : dans quel cas celle-ci s'impose ?
Des adhérents nous ont signalé le cas suivant rencontré avec le cabinet FONCIA-DESIMEUR : les copropriétaires refusant de réélire ce syndic en assemblée générale, FONCIA a prétendu qu’il allait les mettre sous administration judiciaire puisque la copropriété se trouverait dépourvue de syndic.
FONCIA a évidemment tort, mais il nous est apparu qu’il était nécessaire de revenir sur ce type de problème.
I. Les éléments constitutifs de l’empêchement du syndic
A. L’empêchement d’ordre conventionnel
1) L’échéance ordinaire de son mandat
Le syndicat se trouve principalement dépourvu de syndic, si la date d’échéance de son mandat de contrat adopté par l’assemblée générale se trouve atteinte (Cass 3e civ. 8 octobre 2008, n° 07 - 15730).
L’article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic doit être élu en assemblée générale selon le contrat joint à la convocation, précisant notamment la durée de son mandat et ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.
Il convient donc de se reporter à l’assemblée générale annuelle précédente pour déterminer la date exacte d’expiration du mandat du syndic.
Par exemple, un syndic (en l’occurrence, FONCIA, voir l’introduction à cet article nommé jusqu’au 31 décembre 2012 par l’assemblée générale du 30 juin 2011 ne peut invoquer lors de l’assemblée générale annuelle du 30 septembre 2012 une prétendue échéance immédiate de son mandat pour forcer les copropriétaires - sans autre proposition de contrat de mandat - à le réélire, puisqu’il est à même de reconvoquer une assemblée générale tant que son mandat n’est pas échu (Cass 3e civ. 26 mars 1997, n° 95 - 15915).
Il faudra détenir dans ce cas un contrat de mandat de syndic professionnel ou bénévole, à notifier immédiatement au syndic en exercice (si une telle expédition ne lui a pas déjà été adressée avant la tenue de la première assemblée générale), afin qu’il le porte à l’ordre du jour de la nouvelle assemblée générale, qu’il se doit de convoquer avant l’échéance de son mandat.
2) La rupture anticipée régulière
Le syndic peut prévoir dans son contrat de mandat la faculté de démissionner pour des circonstances particulières (retraite, maladie, projet de cession de cabinet, liquidation judiciaire probable) moyennant le respect d’une procédure particulière et d’un délai de préavis.
Les syndics proposent généralement, d’informer les copropriétaires ou le conseil syndical de leur démission 3 mois avant cette échéance par courrier recommandé, et de tenir à cette date une assemblée générale destinée à désigner leur successeur.
Tout manquement du syndic à cette obligation contractuelle préjudiciable pour le syndicat des copropriétaires engagerait sa responsabilité civile.
B. Les autres causes exceptionnelles
Il s’agit principalement de la disparition du syndic (personne physique) en cours de mandat, en raison de son décès soudain.
II. La solution pour pallier l’empêchement du syndic : la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire
A. La voie amiable
Avant d’engager une procédure judiciaire pour la nomination d’un administrateur judiciaire, le syndicat doit se reporter à son règlement de copropriété.
En effet, de nombreux règlements autorisent la convocation exceptionnelle d’une assemblée générale par un copropriétaire ou conseiller syndical (notamment son président) en vue de l’élection d’un syndic par le syndicat, lorsque ce dernier s’en trouve dépourvu.
Or il faut savoir que cette disposition est parfaitement légale (voir article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Par ailleurs, rappelons que - contrairement à ce que prétendent certains syndics - dès lors que la convocation prévoit bien « la désignation d’un syndic », tout copropriétaire peut valablement faire acte de candidature au cours de l’assemblée générale en tant que « syndic bénévole ».
Nous avons étudié à plusieurs reprises ce problème important et vous reportons à nos articles, à savoir :
- Abus numéro 2738 : « L’UNIS : méconnaissance de la loi, chantage peu glorieux, refus de faire appliquer les dispositions concernant la désignation d’un syndic, refus de reconnaître le vote majoritaire d’une assemblée générale ».
- Abus numéro 2777 : « Peut-on élire en assemblée générale un syndic bénévole si sa candidature n’est pas inscrite à l’ordre du jour ? ».
En conclusion, les copropriétaires ne doivent pas se laisser impressionner par le ton menaçant de leur syndic professionnel, lorsqu’il évoque l’administration judiciaire en cas de refus de sa réélection par l’assemblée générale souveraine.
Il leur faut vérifier avant toute chose l’échéance exacte de ce mandat, et en l’absence d’expiration, exiger du syndic la convocation d’une nouvelle assemblée générale, s’ils n’arrivent pas à élire un syndic bénévole.
Ils doivent prendre soin de :
- notifier avant la diffusion de cette convocation, un contrat de syndic professionnel ou bénévole à porter à l’ordre du jour de cette assemblée générale ;
- rappeler au syndic que toute obstruction préjudiciable de sa part à cette convocation d’assemblée générale (exemple : démission avec désignation d’un administrateur judiciaire) constituerait une faute de sa part engageant sa responsabilité.
Bien évidemment, il est plus que conseillé aux copropriétaires d’anticiper ces combats quelque peu tardifs, en se garantissant toujours une alternative en notifiant suffisamment tôt au syndic en exercice, pour qu’il porte à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle :
- la question de l’élection d’un syndic ;
- le projet de résolution correspondant ;
- le ou les contrat(s) de mandat syndics professionnels ou bénévoles.
Enfin, si le règlement de copropriété ne prévoit pas, la convocation exceptionnelle d’une assemblée générale pour désigner un syndic en cas d’empêchement du précédent, le syndicat pourrait intégrer une telle clause à l’occasion d’un projet de modification de cette convention (ex : lors de son adaptation à la loi S.R.U., d’une mutation d’une partie commune, de la création d’un équipement collectif, de la modification d’une grille de charges…).
B. La voie judiciaire
1. L’absence de syndic du fait de l’incapacité de l’assemblée générale
L’article 46 du décret du 17 mars 1967 dispose, que lorsque le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale ne parvient pas à élire son syndic, tout copropriétaire ou membre du conseil syndical doit saisir le président du TGI, afin qu’il nomme un administrateur provisoire ayant pour mission de gérer l’immeuble et de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.
Cette saisine impérative suppose l’impossibilité pour le syndic de pouvoir reconvoquer régulièrement une assemblée générale pour soumettre son élection ou celle d’autrui (professionnel ou bénévole), en raison de l’expiration de son mandat lors de cette réunion du syndicat.
Il convient enfin de souligner, que cette action n’est offerte qu’aux copropriétaires ou membres du conseil syndical, et aucunement aux syndics professionnels éconduits, contrairement à une pratique courante irrégulière se déroulant dans la complaisance et l’indifférence de certains magistrats et d’avocats.
Voilà pour vous de quoi écarter la menace formulée par certains syndics en assemblée générale de recourir à l’administration judiciaire - pour éviter la « contagion » à d’autres copropriétés - mais aussi pour assouvir leur ressentiment à l’égard du syndicat qui ne les a pas renouvelés.
2. L’absence de syndic dans tous les autres cas.
L’article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit, que dans tous les autres cas (hors assemblée générale traitée à l’article 46) où le syndicat est dépourvu de syndic (ex : expiration, liquidation judiciaire ou encore décès d’un syndic personne physique avant la convocation de l’assemblée générale…) tout intéressé est fondé à requérir du TGI la désignation de l’administrateur provisoire.
Il peut donc s’agir d’un copropriétaire, mais également d’un tiers tel qu’un cocontractant s’apercevant de cette situation préjudiciable pour lui et le syndicat, voire de l’ancien syndic, responsable de cette situation dommageable (ex. : omission de la date d’échéance de son mandat…).