De nombreuses copropriétés doivent faire face à des copropriétaires de mauvaise foi qui refusent d’honorer le paiement de leurs charges de copropriétés.
Les impayés de charges peuvent entraîner un défaut de trésorerie mettant en péril la santé financière de la copropriété.
Dès lors, le traitement et la maîtrise des impayés apparaissent comme des éléments essentiels de la bonne gestion d’une copropriété.
Pour ce faire, différentes procédures en recouvrement de charges sont mobilisables ; allant de la phase amiable (lettre de relance, échéancier amiable), à la phase contentieuse (mise en demeure, commandement de payer, assignation).
L’une des procédures judiciaires, trop peu connue et mise en œuvre par les syndics, est celle de la déchéance du terme.
Introduite par la loi SRU du 13 décembre 2000 et modifiée par la loi ELAN du 25 novembre 2018, elle dispose depuis d’une efficacité et d’une pertinence renforcée.
I. La déchéance du terme : définition et nouveautés introduites par la loi ELAN
La procédure de déchéance du terme qui est régie par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permettait, à l’origine, en cas de non-paiement d’un seul appel de charges de rendre exigible la totalité des autres trimestres de charges de l’exercice comptable en cours.
Depuis la loi ELAN, la procédure de déchéance du terme a été élargie et les impayés de charges des exercices précédemment approuvés deviennent également exigibles.
Cette nouvelle disposition permet ainsi, dans le cadre d’une procédure en recouvrement de charges de faire d’une pierre deux coups : un copropriétaire peu consciencieux dans le règlement de ses charges courantes, pourra se voir exiger la totalité des provisions de l’exercice comptable en cours ET le règlement des provisions impayées antérieures.
Les provisions exigibles dans le cadre de la déchéance du terme sont celles relevant du budget prévisionnel en cours, de la cotisation au fonds travaux et celles relevant des dépenses hors budget prévisionnel (généralement des dépenses pour travaux).
II. Les modalités de mises en œuvre
La procédure se décompose en deux étapes :
- Dès le premier impayé de charges, et sous réserve que le budget prévisionnel ait bien été voté en assemblée générale, le syndic doit procéder par voie de mise en demeure en lettre recommandée avec avis de réception.
- Dans un délai de 30 jours suivant la mise en demeure, et sans réponse de la part du copropriétaire, le syndic saisit le Tribunal de Grande Instance aux fins de constater la déchéance du terme des autres provisions de charges.
Statuant comme en matière de référé le président du Tribunal de Grande Instance, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
CONCLUSION
La procédure de déchéance du terme « version loi Elan » permet désormais aux copropriétés de diligenter une seule procédure à l’encontre d’un copropriétaire de mauvaise foi pour recouvrer à la fois les charges antérieures et les appels provisionnels à venir.
Ce nouveau fondement permet d’éviter de recourir à de multiples procédures, gage d’une plus grande célérité dans le traitement des dossiers et d’une réduction des coûts des procédures de recouvrement.