La démission de résiliation du cabinet CAZALIERES un peu cavalière

27/06/2022 Abus Abus

Afin d’éradiquer les chantages des syndics professionnels qui consistait à menacer  les conseils syndicaux de démission en cours de mandat, laissant la copropriété sans syndic, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a modifié la loi du 10 juillet 1965 en supprimant purement et simplement la notion de démission.

Ces chantages se concentraient principalement pour obtenir de l’assemblée générale une augmentation d’honoraires de forfait de base ou bien une rémunération pour le suivi de travaux disproportionné au regard des taches supplémentaires que le syndic s’engage à réaliser.

Les pouvoirs publics ont donc supprimé la notion de démission pour intégrer le concept de résiliation du contrat.

Ce nouveau principe est lourd de conséquences aussi bien juridiques que financières.

A travers une résolution établie par le cabinet CAZALIERES, nous allons comprendre la conséquence que cela implique et pourquoi il ne faut pas confondre le droit supprimé de démission par rapport au nouveau principe de résiliation.

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I – Démission/résiliation

A travers la question, on peut constater que le cabinet CAZALIERES utilise le terme « démission », impliquant qu’il s’agit d’une volonté unilatérale de ce dernier ne nécessitant aucun préalable à respecter.

Or, dans la résolution il mentionne l’article 18, chapitre VIII de la loi du 10 juillet 1965, qui évoque son droit à résilier son contrat en cours de mandat.

Cette contradiction des notions entre celles figurant dans la question et dans la résolution est fondamentale car, pour résilier son contrat, le syndic est tenu de le justifier par un manquement suffisamment grave du syndicat des copropriétaires.

A défaut, il s’agit fin de contrat anticipée à l’initiative du syndic, permettant au syndicat des copropriétaires de demander réparation du préjudice permettant même de réclamer des dommages et intérêts.

Il est donc essentiel de ne pas faire mention dans la question le terme « démission » (concept qui n’est plus légal) mais bien « résiliation unilatérale » à l’initiative du syndic.

II – Une résiliation conditionnée à la désignation d’un nouveau syndic

A travers la résolution, il est mentionné qu’à défaut de désignation du syndic, conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, un syndic peut désigner par le Président du Tribunal Judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires.

Or, il semble oublier la procédure prévue à l’article 18, chapitre VIII de la loi du 10 juillet 1965 qui précise dans la même assemblée générale qui prend acte de la résiliation du contrat à l’initiative du syndic pour faute suffisamment grave du syndicat des copropriétaires, doit désigner un nouveau syndic.

Ainsi, le syndic qui résilie son contrat pour un motif légitime, ne peut pas laisser le syndicat des copropriétaires sans mandataire puisque l’article de loi conditionne la prise d’effet de la résiliation du contrat à la désignation d’un nouveau syndic.

Voici la copie du chapitre VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie.

Lorsque le syndic est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.

Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.

 Ce droit ouvert au syndic est, dans les faits, théorique.

Et pour cause, il est conditionné à une inexécution suffisamment grave du syndicat des copropriétaires qui n’agit que par l’intermédiaire de son syndic.

Par conséquent, l’inexécution du syndicat des copropriétaires serait due à une carence du syndic qui ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Ainsi, pour résumer, non seulement l’inexécution du syndicat des copropriétaires est théorique mais en plus il n’est pas possible de laisser le syndicat des copropriétaires sans syndic à la suite de la volonté du syndic à vouloir résilier son contrat.