ABUS N° 3250 : La facturation par le syndic de la première relance simple pour recouvrement des charges est illicite

27/09/2012 Abus Abus

ABUS N° 3250 :  La facturation par le syndic de la première relance simple pour recouvrement des charges est illicite


A noter (mise à jour février 2014) :   Une récente décision de la Cour de Cassation vient de modifier la jurisprudence judiciaire constante - rappelée dans cet abus n° 3250 - et selon laquelle la première relance simple du syndic à l’égard du copropriétaire débiteur relevait de ses honoraires de gestion courante   Nous vous invitons donc à vous reporter à l’article "Evolution jurisprudentielle concernant les frais de relance par le syndic", afin de prendre connaissance de l’évolution jurisprudentielle sur ce point précis, et la solution simple préconisée par l’ARC pour faire face au prétendu désagrément de ce revirement pour le syndicat des copropriétaires. 
  Suite aux interrogations légitimes de conseillers syndicaux et copropriétaires sur la régularité des imputations d’honoraires supplémentaires par le syndic, le maintien d’une facturation manifestement illicite nous a particulièrement interpellé : la première relance simple à la charge du copropriétaire débiteur. Si certains estiment qu’il ne s’agit que d’un élément anodin au regard d’autres montants plus importants, nous pensons au contraire que cette pratique constitue un exemple révélateur des comportements illicites et abusifs de syndics professionnels, qu’il convient de dénoncer et combattre avec la plus grande fermeté.     I. Quels sont les frais additionnels facturables par le syndic en matière de recouvrement des arriérés de charges ?   L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, que le syndic peut imputer au copropriétaire défaillant les frais nécessaires au recouvrement des arriérés de charges à compter de la mise en demeure, ce qui comprend la mise en demeure, les relances postérieures, les émoluments d’huissier (commandement de payer par exemple), les prises d’hypothèque, les droits de recouvrement et d’encaissement.            II. La première relance n’est imputable à personne   La première relance simple (lettre affranchie au tarif ordinaire sans envoi antérieur d’un courrier recommandé) n’est pas facturable au syndicat ou au copropriétaire débiteur pour la double raison suivante :  
  • elle n’est pas précédée par une mise en demeure. Or l’expédition de cette lettre recommandée avec demande d’avis de réception représente un préalable impératif (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) ;
  • elle constitue un acte ordinaire d’administration du syndic relevant en conséquence de ses honoraires de gestion courante selon une jurisprudence établie (notamment trois décisions rendues en ce sens par la 23e chambre de la Cour d’Appel de Paris le 6 et 31 mars 2005).
  Autrement dit, il n’est pas en droit de qualifier cette intervention de prestation additionnelle, susceptible de donner lieu à la facturation de frais supplémentaires.   Or, à la lecture de divers contrats de syndic et de relevés de comptes individuels de copropriétaires, on constate l’imputation d’honoraires illicites au titre de la première relance simple qui varie du simple au quadruple (3,00 euros pour IMMO de France, 4,65 euros pour 3 L Partners, mais déjà 8,00 euros pour le Cabinet EGIC et 11,96 euros pour le Cabinet LANDRIEVE).   A l’heure de conclure, nous insistons sur le fait qu’il ne faut pas minimiser l’incidence de ces sommes facturées en toute illégalité par certains syndics professionnels sur le compte des copropriétaires débiteurs en raison de la première relance.   Il suffit pour s’en convaincre de multiplier ce montant au nombre de relances effectuées :  
  • auprès d’un copropriétaire au cours d’une même année ;
  • sur l’ensemble des lots d’une même copropriété (chiffre décuplé en cas de résidence d’envergure) ;
  • sur la totalité des lots gérés par un même syndic.
  On s’aperçoit dès lors aisément de l’impact financier de ces imputations, et ce d’autant plus, qu’elles ne représentent qu’une infime fraction des sommes vertigineuses contestables facturées au titre de recouvrement des arriérés de charges telles que les frais d’ouverture de dossier contentieux ou encore leur transmission à l’huissier ou à l’avocat (abus n° 2742).   Il convient donc d’apporter un regard tout particulier à ces montants, exiger la suppression de toute clause illicite stipulée en ce sens dans le contrat de mandat du syndic, et l’annulation des frais indument imputés sur les comptes individuels des copropriétaires.