La loi ALUR après son 2ème passage à l’Assemblée Nationale

La loi ALUR après son 2^ème passage à l’Assemblée Nationale

• Le compte séparé devient obligatoire, sans dérogation possible, pour les copropriétés de plus de 15 lots principaux.
• Pour les autres copropriétés, le syndic pourra toujours proposer une dérogation, mais :

1. ne pourra pas appliquer d’honoraires supplémentaires en cas de compte séparé ;
2. devra obligatoirement, en cas de dérogation, ouvrir un sous-compte bancaire individualisé sans compensation possible
3. devra adresser au président du conseil syndical les relevés bancaires.

• Nous expliquerons rapidement à nos adhérents collectifs concernés comment faire pour échapper aux pressions et « astuces » des syndics pour faire renoncer les copropriétés au compte séparé… Vous verrez : à l’ARC, comme on dit, il y a toujours une (bonne) solution.

• Suite à l’abandon par la ministre du compte séparé pour tous, nous avons obtenu (grâce à l’appui de nombreux parlementaires de la majorité et de l’opposition, y compris le rapporteur que nous remercions sincèrement) l’introduction dans la loi d’une possibilité de délégation de pouvoir élargie  au conseil syndical dans les copropriétés de moins de 16 lots (gestion des petits travaux et suivi des contrats), ceci sur mandat spécial de l’assemblée générale.

• Pour éviter les problèmes, le conseil syndical concerné devra être assuré et l’ARC est déjà en train d’améliorer l’assurance de responsabilité qui concerne ses adhérents « conseillers syndicaux » dans ce sens.

• Sur ce plan, le Gouvernement nous a assuré qu’il y aurait bien plusieurs commissions comme nous le demandons. Nous avons annoncé à nos divers interlocuteurs qu’ils pouvaient compter sur nous et nos adhérents en 2014-2015 pour que cette promesse se réalise. Les députés sont aussi au courant de notre détermination.

• Sans entrer dans le détail, voici quelques autres points importants :

1. Syndics

• Rappelons que le projet de la loi ALUR introduit l’idée d’un contrat-type de syndic qui devra inclure TOUTES les tâches de gestion courante ; les honoraires supplémentaires seront définis li-mi-ta-ti-ve-ment par décret spécial.

• Attention, cependant : les syndics ont déjà mis en place une « entente » entre eux pour augmenter dès 2014 les honoraires de 10 à 20 %. Là encore si vous êtes un « conseil syndical » adhérent à l’ARC et voulez savoir COMMENT les syndics vont s’y prendre et COMMENT agir efficacement pour neutraliser cette stratégie, venez nous voir (lisez aussi notre article : « Assemblée générale 2014 : négociez le contrat de syndic dès maintenant ») .

• De même les honoraires privatifs (souvent scandaleux) seront plafonnés par décret.

• Par ailleurs, les syndics ne pourront plus démissionner sans un préavis de trois mois (finies les démissions-pressions en cours d’assemblée générale) et le changement de syndic vaudra révocation immédiate (finis les doubles honoraires en cas de changement de syndic)

2. Conseils syndicaux

• Les conseils syndicaux se voient attribuer de nouveaux droits ; exemple :

• possibilité de convocation de l’assemblée générale en cas d’empêchement du syndic ;
• confirmation - dans la loi - de l’obligation par le syndic d’élaborer l’ordre du jour AVEC le conseil syndical ;
• participation obligatoire du conseil syndical à la mise en concurrence du contrat de syndic en fin de mandat ;
• amélioration des possibilités de représentation en cas de syndicats secondaires ou d’ASL.

• Dans ce domaine la loi ALUR va introduire de nombreuses et importantes modifications :

• création d’un fonds travaux obligatoire, nous allons maintenant nous battre pour obtenir le P.E.C. (Plan d'Épargne Copropriété) et une fiscalité adaptée, rejoignez-nous pour ce nouveau combat ;
• décision à prendre concernant la réalisation d’un audit global ;
• plan pluriannuel de travaux ;
• modification des règles de majorité concernant les gros travaux ;
• création d’une fiche synthétique par copropriété.

• Là encore des innovations importantes (souvent, aussi sous l’impulsion de l’ARC), par exemple :

• amélioration du super-privilège ;
• impossibilité pour un débiteur d’acheter un nouveau lot dans la copropriété dans laquelle il est débiteur ;
• impossibilité pour un débiteur de détenir des pouvoirs en cas de vote sur la saisie immobilière de son lot ;
• etc.

• Malheureusement l’Assemblée Nationale a conservé l’article de loi qui permet au syndic de signer un contrat d’archivage au nom de la copropriété et aux frais de la copropriété. Nous allons nous mobiliser auprès des sénateurs pour supprimer ce point dangereux.