« La loi DUFLOT ne changera pas grand-chose aux pratiques des syndics »
Ce n’est pas nous qui le disons, mais Madame Anne de CONINCK dans un article paru dans le journal SLATE.fr le 20 février dernier.
En voici les principaux extraits. Malheureusement cette journaliste a bien raison.
Voici notre article : « Loi ALUR et Copropriété : ce que nous en pensons » :
« La loi DUFLOT ne changera pas grand-chose aux pratiques des syndics »
Les syndics de copropriété ont une réputation détestable. Ils apparaissent régulièrement dans les sondages en tête des professions les plus mal aimées des français. Les griefs à leur encontre sont presque toujours les mêmes. Ils baigneraient en permanence dans les conflits d'intérêts et seraient experts dans l'art d'égarer leurs mandants dans des arguties techniques et juridiques.
(…)
Alur, une nouvelle occasion ratée
Voilà pourquoi Cécile Duflot, la ministre du Logement, pleine de bonnes intentions, devait avec la loi Alur (pour Accès au logement et urbanisme rénové), votée jeudi 20 février par le Sénat, permettre de rééquilibrer, un peu, les relations entre copropriétaires et les syndics professionnels. Mais cette loi va au final renforcer l'impunité des syndics professionnels dont le lobbying a encore été une fois très efficace. Tant pis pour les copropriétaires et plus grave encore tant pis pour la relance du logement en France.
(…)
La loi Alur adoptée en première lecture contenait pourtant une série de mesures qui aurait pu permettre de redonner la main aux copropriétaires. Les syndics professionnels devaient répondre à une série d'obligations: un compte bancaire séparé pour toutes les copropriétés sans dérogation; la réalisation d'un diagnostic technique global des habitations permettant la création d'une fiche synthétique d'information sur l'état de la copropriété dans son ensemble; la création d'un fond de prévoyance destiné à organiser les travaux à venir au sein de la copropriété; l'immatriculation de la copropriété sorte de carte d'identité des copropriétés; enfin la création d'un Conseil national et de commissions régionales de contrôle qui devaient faciliter la résolution des conflits.
C'était avant que le lobby des syndics entre en action. De nombreux amendements ont été présentés lors de la deuxième lecture au parlement le 16 janvier retirant à la loi l'essentiel de sa substance. On peut même se demander si ce texte présente encore le moindre intérêt pour les millions de français obligés de s'en remettre à un syndic de copropriété dont il est de fait presque impossible de remettre en cause les actes de gestion.
(…)
(…)
Cinq pratiques douteuses
Alors comment repérer un syndic discutable? Cinq critères ont été établis en mai 2013 lors du premier bilan de l'observatoire des syndics lancé par deux associations de consommateurs UFC Que choisir et l'Arc (l'Association Responsable de Copropriété). Il rassemble les abus tarifaires et contractuels sous 5 pratiques douteuses... qui auraient dû être strictement interdites par la loi Duflot. Ces pratiques sont les suivantes:
- Les «vrai-faux» forfaits ou forfait tout compris conçus pour rendre «prévisible» le montant des charges. En fait, ils n'ont de «tout compris» que le nom. Selon l'observatoire des syndics, avec ce type de forfait, un copropriétaire peut s'attendre en moyenne à un surcoût de 35% à 39% pour Nexity et de 40% pour Foncia ! Foncia qui n'hésite pas à inscrire 12 prestations payantes en sus dans son offre forfaitisée et Nexity... seulement 11 supplémentaires.
- Le compte bancaire unique, séparé pour chaque copropriété, pour permettre de bien mieux contrôler la gestion et de sécuriser les fonds. Les syndics dissuadent bien souvent les copropriétaires d'opter pour un tel choix en imposant un surcoût.
La loi Duflot va généraliser les comptes séparés, laissant dérogation pour les petites copropriétés de moins de 15 lots. Reste que le choix de la banque n'est pas pour tout de suite, le syndic pourra toujours privilégier son établissement bancaire...
- Des clauses abusives à la pelle. Ainsi sur huit contrats étudiés, l'observatoire
relève 18 clauses abusives. Le Contrat «Formule 1 par 1» de Foncia est hors
concours, il en compte à lui tout seul 25. Certains syndics n'hésitent pas à
présenter comme avantage commercial des prestations qu'ils sont de toute façon
tenus légalement d'assurer, telle la garantie des fonds ou la conservation des
archives.
Parmi ces clauses abusives, la rémunération pour travaux votées en AG, la location de salle dans les locaux du syndic, des frais de chèques ou de prélèvements impayés, ou encore les fameuses assemblées générales facturées en dehors des heures ouvrables, des lettres recommandées à 35 euros...
- Les tarifs exorbitants des prestations inhabituelles. Les copropriétaires font face à un arbitraire total: honoraires pour travaux exceptionnels qui ont bondi de 25% en trois ans sans parler des vacations horaires dont les prix sont majorés à partir de 17 heures, toute heure commencée est due, les déplacements en voitures sont payés... Pourtant la loi encadre certaines pratiques comme le montant des honoraires prévus pour des travaux exceptionnels qui doivent être négociés lors de l'assemblée générale. Mais pourquoi respecter la loi si personne ne vous y contraint?
- Les frais spécifiques d'un copropriétaire ou quand le syndic professionnel «s'autorise» à réclamer des frais particuliers à un copropriétaire. Un exemple? En cas des impayés de charges, le copropriétaire défaillant se voit alors facturer des honoraires pour rémunérer le syndic lorsque ce dernier transmet le dossier à un avocat ou à un huissier. Une pratique jugée systématiquement illicite par les tribunaux.
(…)
Conclusion : une occasion ratée !
Le problème c'est que si les sanctions des fautes de gestion existent dans la loi, dans la pratique elles nécessitent des procédures longues et complexes et l'engagement de frais importants pour les obtenir. La loi Alur devait donner plus de poids aux copropriétaires en renforçant les moyens de contrôle et en simplifiant la possibilité de sanctions. Si la loi apporte quelques avancées, elle ne modifiera pas grand-chose au final
Anne de CONINCK ».