La maitrise des charges en copropriété est devenue non pas une option mais bien une nécessité.
Cela s’explique par le fait que les copropriétaires ont perdu du pouvoir d’achat suite à l’augmentation des charges de fonctionnement courantes de la copropriété.
Pour mémoire, en l’espace de dix ans les charges ont augmenté de 50 % alors que l’inflation sur cette même période est autour de 10 %.
Plus inquiétant, les copropriétaires doivent, à présent, financer le retard d’entretien de leur copropriété, voire plus, réaliser des travaux de rénovation énergétique afin de répondre aux objectifs fixés par le gouvernement relatifs à la baisse des émissions de gaz à effet de serre.
Or, tandis que l’ARC se bat pour convaincre les syndics professionnels d’engager dans leurs copropriétés mandantes, une politique de maîtrise des charges, ces derniers affirment qu’ils ne peuvent rien faire.
Quant aux startups d’assistanat des syndics non professionnels, la réduction des charges est devenue un argument de vente et même un nouveau business.
Essayons de comprendre le marché et la dichotomie d’approche entre les syndics professionnels et les startups en matière de maîtrise des charges.
I. Des syndics juges et parties
Il faut bien comprendre qu’entamer une politique de maîtrise de charges dans une copropriété nécessite un investissement temporel important.
Il faut étudier les besoins de la copropriété : analyser les contrats en cours, réaliser un appel d’offres, dépouiller les propositions, auditionner les prestataires...
Du temps, que les syndics ne souhaitent pas investir sachant qu’ils ne pourront pas facturer en vacation supplémentaire cette prestation, laquelle étant comprise dans la gestion courante comprise dans le forfait de base.
Par conséquent, ils préfèrent affirmer que l’augmentation des charges est une fatalité.
Mais encore, les syndics ont développé des filiales en tout genre ne voulant pas forcément se faire de la concurrence.
Ainsi, ils ne sont pas enclins à faire appel à des agents généraux de compagnies d’assurance pour renégocier les contrats de leurs copropriétés mandantes alors qu’ils ont développé des sociétés de courtage.
Cela est le cas dans la quasi-totalité des prestations : nettoyage, notifications électroniques, contrats d’entretien… Bien sûr en premier lieu, il s’agit des grands groupes qui ont d’ailleurs développé leur stratégie commerciale sur le principe de proposer des honoraires du forfait de base très concurrentiels pour, après avoir récupéré la copropriété, lui vendre des prestations parallèles proposées par leurs filiales.
II. Un argument de vente pour les startups
Des startups qui proposent des services d’assistanat aux syndics non professionnels affirment, dans leur communication commerciale, réussir à baisser les charges de copropriété en moyenne de 30 %.
Ainsi, ils se présentent comme plus efficaces que les syndics professionnels qui eux ont jeté l’éponge, à défaut d’être complices de l’augmentation des charges.
Dans les faits, il faudra se méfier de ces paillettes car bien souvent il ne s’agit que de communication qui cache une stratégie redoutable.
En réalité la baisse des charges est liée principalement à la suppression des honoraires du syndic professionnel, puisque dans la très grande majorité des cas, les copropriétés sont gérées par des syndics non professionnels.
Ainsi la réduction des charges n’est pas due à l’action de la startup mais de l’a désignation du syndic non professionnel.
Plus encore, ces startups ont développé des partenariats avec des sociétés sur la base d’un deal que l’on pourrait résumer ainsi : « je te place des contrats et en échange tu appliques un tarif concurrentiel en me versant au passage une commission ».
Des dérives vieilles comme le monde qui ont été interdites aux syndics professionnels dans le cadre de la loi Hoguet, mais pas pour les sociétés commerciales comme les startups.
Plus encore, la baisse des charges ne veut rien dire si d’une part la société ne s’engage pas sur la même prestation, et d’autre part si elle augmente son tarif au bout de trois ans pour récupérer la baisse du coût consenti.
Ainsi, la maitrise des charges ne s’apprécie pas sur une année mais au minimum sur une période de trois ans.
D’ailleurs, il est rare que les contrats proposés par ces sociétés acceptent de geler les prix sur une période de trois ans.
Soyez donc vigilants surtout lorsque le commercial vous chante une sérénade !