La première procédure d’alerte dans le cadre de l’expérimentation menée par l’ARC est lancée !

La première procédure d’alerte dans le cadre de l’expérimentation menée par l’ARC est lancée !

L’audience d’assignation de la première procédure d’alerte (article 29-1 A, B et C de la loi du 10 juillet 1965) lancée dans le cadre de l’expérimentation menée par l’ARC se tiendra très prochainement. Cette procédure existe depuis 2009, mais est  pourtant peu, voire mal utilisée jusqu’à présent. Elle a été récemment (loi ALUR 2014) réformée et complétée afin de faciliter sa mise en œuvre. C’est l’objet de l’expérimentation lancée par l’ARC avec les collectivités partenaires, comme notamment Est Ensemble (est parisien) et le soutien de la Fondation Abbé Pierre et la Fondation de France.

L’ARC sera présente à cette audience qui représente un moment crucial de notre expérimentation. Nous souhaitons en effet aller plus loin que les missions de base du mandataire ad hoc prévues par la loi, afin qu’elles soient le plus adaptées possible à la situation de la copropriété et aux attentes du conseil syndical.

1. LES ATTENTES DU CONSEIL SYNDICAL

Ce premier déclenchement concerne une copropriété moyenne (39 logements) située au Pré-Saint-Gervais (93) dont la situation financière est particulièrement préoccupante et due à de nombreux copropriétaires débiteurs (17 débiteurs de plus de 1000€ sur 37 copropriétaires au total).

Le laxisme de l’ancien syndic en termes de recouvrement, et plus généralement sa gestion défaillante, a progressivement engendré un défaut de trésorerie, qui retarde la mise en place des travaux d’entretien nécessaires à un bâtiment particulièrement dégradé.

Le conseil syndical, le syndic et Est Ensemble ont tous trois souhaité bénéficier de l’accompagnement de l’ARC pour déclencher cette procédure d’alerte afin d’obtenir du tribunal la désignation d’un expert (mandataire ad hoc) chargé d’analyser la situation et de rendre un rapport avec ses préconisations.

Le conseil syndical souhaite disposer d’une feuille de route de redressement de la situation financière et comptable de la copropriété sur trois éléments particuliers :

• des conseils pour engager des procédures de recouvrement adéquates à l’encontre des débiteurs, après l’analyse des comptes débiteurs et des actions déjà engagées ;
• des conseils méthodologiques pour effectuer un recours judiciaire contre l’ancien syndic, qui pourrait permettre à la copropriété d’être dédommagée pour certaines fautes de gestion ;
• des conseils pour remédier collectivement aux situations de squats des parties privatives qui contribuent à générer des tensions entre les occupants et les copropriétaires.

1. LES ENJEUX DE CETTE AUDIENCE

Lors de cette audience au Tribunal de Grande Instance de Bobigny le juge écoutera Est Ensemble et les membres du conseil syndical et se prononcera sur le fait de suivre les demandes formulées ci-dessous.

1. Que les missions du mandataire ad hoc soient clairement mentionnées dans l’ordonnance de désignation afin que le rapport rendu en fin de mission réponde aux problèmes identifiés.

En effet, l’analyse des précédentes procédures d’alerte engagées en France nous a permis de constater :

• un manque de cadre légal dans la définition des missions du mandataire ad hoc (ce qui a, depuis, été partiellement corrigé dans les nouveaux textes) ;
• avec pour résultat des rapports trop succincts et inexploitables par le conseil syndical ou le syndic en place.

Nous sous sommes donc appuyés sur le nouveau cadre législatif et réglementaire pour demander au juge de fixer des objectifs précis à l’expert désigné.

En relation avec le conseil syndical, le syndic et Est Ensemble, nous avons élaboré une proposition de cahier des charges précis sur lequel le juge pourra s’appuyer pour cadrer les missions confiées à l’expert dans l’ordonnance de désignation.

1. Que le mandataire ad hoc missionné soit un expert dans le domaine concerné

Pour ce premier déclenchement, nous avons sollicité l’intervention en tant qu’expert d’un cabinet d’avocats spécialisé en copropriété. Ce partenaire de l’ARC sur des opérations de redressement a été vivement intéressé pour participer à cette démarche novatrice, permettant d’améliorer l’accompagnement des copropriétés fragiles.

Un des objectifs de l’expérimentation actuelle est d’obtenir que les experts désignés soient compétents selon les problèmes identifiés sur l’immeuble. Dans le cas présent, il est intéressant de faire appel à un avocat sur les problèmes de recouvrement et de procédure contre l’ancien syndic.

1. Que les honoraires du mandataire ad hoc soient à la charge de l’ancien syndic

L’arrêté du 8 octobre a défini les honoraires du mandataire ad hoc en fonction de la taille de la copropriété. Ils devront pour cette copropriété s’élever à 3000 € TTC. Au vu des conséquences, pour la copropriété, des carences de l’ancien syndic, nous souhaitons, bien entendu, que les honoraires de mission du mandataire ad hoc soient supportés par celui-ci.

Néanmoins si le juge refuse, nous avons prévu dans le cadre de l’expérimentation que la copropriété obtienne des aides publiques de l’ANAH.

Nous vous tiendrons informés des résultats de ce premier déclenchement de la procédure d’alerte accompagné par l’ARC, notamment suite à l’ordonnance rendue, qui, comme nous l’espérons, reprendra les éléments détaillés ci-dessus.