La proposition faite au PDG du groupe FONCIA toujours en attente :
« Tonton, pourquoi tu tousses ? »
Le 19 avril 2016, nous avons adressé au Président directeur général du groupe FONCIA un courrier lui proposant une démarche commerciale honnête qui consiste à réduire les honoraires de base des cabinets en fonction du nombre de copropriétaires qui accepteraient d’être notifiés par voie électronique.
Ce courrier a été reproduit sur notre site internet à travers l’article intitulé « l’ARC saisit le PDG du groupe FONCIA pour lui soumettre une proposition commerciale » : www.arc-copro.com/2vxb.
Jusqu’à présent, le Président directeur général du groupe FONCIA n’a pas daigné répondre à notre courrier.
Ce refus de dialogue peut s’expliquer par le fait que le groupe FONCIA veut développer la notification électronique uniquement dans le but d’augmenter de manière subtile ses honoraires forfaitaires. En effet l’équation est simple : maintenir les honoraires tout en économisant les frais de photocopies qui représentent 10 à 15 % de ces honoraires de base.
Peut-être le jugeons-nous mal et que FONCIA n’a tout simplement pas reçu le courrier...
Nous procédons donc à un deuxième envoi de ce même courrier en prenant cette fois-ci la précaution de le retourner en recommandé. Cela nous permet aussi de rappeler sur notre site Internet la proposition commerciale faite au groupe Foncia qui pensait peut-être que nous allions l’oublier.
Profitons donc de ce article pour refaire un point sur la situation et sur les abus actuels ou à prévoir.
I. Retour sur la situation
Comme indiqué dans les précédents articles, le coût attractif de la notification électronique par rapport à l’affranchissement postal ne peut pas être le seul argument pour que les copropriétaires acceptent cette solution.
En effet, les honoraires de base du syndic ont été calculés (et augmentés) en prenant désormais en considération, dans le cadre du nouveau contrat type, la production de l’intégralité des photocopies générées pour le syndicat des copropriétaires et, en premier lieu, celles nécessaires à la convocation et au procès-verbal de l’assemblée générale.
En fonction des cabinets de syndics, l’imputation des frais de photocopies a justifié une augmentation substantielle des honoraires de base (jusqu’à 50 % pour les cas les plus abusifs). L’ARC a considéré quant à elle qu’une augmentation de 8 à 10 % était cohérente et pouvait se justifier.
Il est donc logique que, à partir du moment où un nombre significatif de copropriétaires décide d’être notifié par voie électronique, le coût des honoraires forfaitaires s’ajuste et en l’occurrence se réduise.
Le syndic n’est en aucun cas perdant, puisqu’il s’agit de frais qu’il n’aura pas à engager, les notifications étant envoyées par voie électronique.
Pour contourner cet argument, les syndics invoquent à présent qu’il s’agit d’honoraires forfaitisés desquels ils ne peuvent distinguer la part consacrée aux photocopies et par voie de conséquence qu’ils ne peuvent « sortir » des honoraires de base en cas d’envois dématérialisés.
C’est donc un dialogue de sourds qui risque de se mettre en place, nous obligeant à utiliser de la soude caustique pour déboucher les esprits.
II. Les préconisations de l’ARC en attendant la réponse du PDG de FONCIA
Il ne sert à rien de polémiquer. L’alternative est en réalité simple :
- soit le syndic s’engage à réduire ses honoraires à partir d’une fourchette déterminée qui peut être la suivante :
- Moins de 25 % de copropriétaires, prévoir une réduction du forfait de : 10 €/copropriétaire.
- Entre 25 % et 50 % de copropriétaires, prévoir une réduction de : 15 €/copropriétaire.
- Entre 50 % et 75 % de copropriétaires, prévoir une réduction de : 20 €/copropriétaire.
- Plus de 75 % de copropriétaires, prévoir une réduction de : 25 €/copropriétaire.
- Soit aucun copropriétaire n’a d’intérêt de recevoir ses notifications par voie électronique.
En effet, il est important de rappeler qu’à défaut de réduction des honoraires, le copropriétaire sera passible de la « double peine » : d’une part, il paiera les honoraires du syndic sans qu’un abattement soit consenti, et d’autre part il sera tenu d’imprimer sa convocation d’assemblée générale à partir de ses propres moyens d’impression.
C’est donc une raison supplémentaire pour réclamer un ajustement des honoraires et pour refuser la notification électronique si le syndic ne baisse pas.
III. Les écueils à éviter
Avec les syndics, comme on dit : « donnez leur le doigt, ils vous prennent le bras »…
Il est important de rappeler que les notifications électroniques, notamment celle relative à la convocation d’assemblée générale, ne peuvent pas être envoyées si, au préalable, le syndic n’a pas reçu une autorisation expresse du copropriétaire. Cette exigence émane de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi ALUR.
Il faut être vigilant, car certains syndics commencent à invoquer des arguties pour obliger les copropriétaires à accepter de recevoir leur convocation d’assemblée générale par voie électronique.
D’autres syndics vont encore plus loin dans l’émancipation par rapport aux textes législatifs et réglementaires en n’envoyant plus les appels de fonds par voie postale et en invitant les copropriétaires à les récupérer sur l’extranet de la copropriété. Cette démarche est doublement illégale.
En effet, la loi prévoit l’envoi électronique uniquement pour les documents qui doivent être notifiés, ce qui n’est pas le cas pour les appels de fonds qui doivent être envoyés par courrier simple.
De plus, le syndic ne peut pas imposer la notification électronique et est contraint d’avoir le consentement exprès du copropriétaire.
Il faut donc être extrêmement vigilant et refuser toute tentative d’envoi électronique, que ce soit pour les notifications voir encore pire, pour les appels de fonds si au préalable le syndic ne s’engage pas sur des réductions d’honoraires proportionnelles aux économies qu’il réalisera.