La réussite d’une intervention publique sur les copropriétés d’Argenteuil : focus sur la dissolution d’une ASL comme un des outils de simplification de la gestion des copropriétés
Le groupement OZONE / BURCHARD / ARC a été missionné par la Ville d’Argenteuil de 2009 à 2016 pour redresser 3 ensembles immobiliers du Val d’Argenteuil (ASL Super-Argenteuil) :
- les résidences Pontoise (2, place des Canuts) et Epinay (12, place Dessau) ont fait l’objet d’un Plan de Sauvegarde ;
- la résidence Montigny a fait l’objet d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH).
Ces ensembles immobiliers, compte tenu de multiples difficultés tant au niveau social, technique qu’au niveau de leur gestion, ont ainsi été reconnus comme « des copropriétés en difficulté ».
L’intervention pour leur redressement a nécessité un soutien exceptionnel de la part des pouvoirs publics afin de prévenir le développement de pathologies plus graves et de susciter, à l’inverse, une trajectoire de requalification.
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La dissolution de l’ASL comme l’un des maillons du redressement de ces copropriété
Ces copropriétés ont bénéficié d’un accompagnement « traditionnel » à leur redressement, qui prévoit une réhabilitation importante aidée par :
- des subventions exceptionnelles et un accompagnement technique et méthodologique pour la réalisation de gros travaux de rénovation ;
- un accompagnement social pour les personnes les plus en difficultés ;
- un accompagnement au redressement de la gestion et du fonctionnement financier des copropriétés. C’est sur ce dernier volet que l’ARC a été missionnée pendant 7 ans au sein du groupement précédemment cité.
Le redressement de ces copropriétés a par ailleurs été possible grâce à la mise en place exceptionnelle d’une solution de portage provisoire portée par l’office HLM local (ABH : Argenteuil Bezons Immobilier). Pour en savoir plus sur l’intérêt du portage provisoire comme outil de redressement des copropriétés en difficulté, nous vous renvoyons sur cet article : www.arc-copro.com/be3g.
Ce redressement a également été possible grâce aux crédits exceptionnels accordés par l’ANRU sur l’ensemble des copropriétés du dispositif afin de faciliter l’individualisation de la fourniture en énergie de tout le périmètre de l’ASL, que les ensembles immobiliers soient en OPAH ou en Plan de Sauvegarde.
Enfin, un des enjeux du redressement de la gestion de ces copropriétés était de dissoudre l’ASL (Association Syndicale Libre) « Groupement de Gestion de la Résidence Super-Argenteuil ») en faisant disparaître son objet.
C’est sur ce volet du redressement de ces copropriétés, un peu particulier, que nous allons nous attarder dans cet article.
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L’aboutissement de la dissolution de l’asl
- La dissolution de l’ASL, la seule solution de redressement à long terme
L’ASL SUPER ARGENTEUIL gérait le poste de gardiennage et le réseau de production-distribution de chauffage et d'eau chaude sanitaire pour un ensemble de 6 immeubles regroupant près de 700 logements dans le quartier du Val d'Argent Nord à Argenteuil.
De très graves dysfonctionnements dans la gestion de l'ASL sont apparus à partir de 2002 :
- l’ASL était endettée à hauteur de 1,8 million euros de dettes (2 500 €/lot), auprès de ses fournisseurs principaux : DALKIA (1,3 million d’euros) et VEOLIA (250 000€ de dette cumulée entre 3 copropriétés). L’ASL a été condamnée judiciairement par DALKIA en 2005.
- L’ASL ne dispose d’aucune trésorerie, ni de comptabilité, depuis le départ (avec la caisse) de l’ancien président de l’ASL (le cabinet GMG).
- suite à la condamnation judiciaire de l‘ASL, cette dernière est mise sous administration provisoire (ordonnance du 25 mai 2005, prorogée à plusieurs reprises).
Sans le remboursement des dettes de l’ASL et sa dissolution, le redressement des copropriétés accompagnées dans le cadre de dispositifs publics était impossible.
Nous observons que ce type de structure peut complexifier la gestion, augmenter les charges, opacifier le processus de prises de décision et mène très souvent à la mise en difficulté des copropriétés liées.
- Les mesures de remise à niveau financier : l’apurement des dettes fournisseurs
Après négociation du contrat initial de DALKIA par le groupement opérateur, un protocole de remboursement avec la société DALKIA France a été négocié. Une partie de la dette a été renégociée et le paiement de l’autre partie a été étalé sur huit années jusqu’en août 2014. L’effort des copropriétaires est à saluer, car des appels spécifiques sont venus en sus des charges courantes pour le remboursement du protocole DALKIA.
En août 2014, l’ASL et par voie de conséquences, les copropriétés, n’avaient plus aucune dette vis-à-vis du fournisseur de chaleur.
Les négociations avec VEOLIA ont abouti à un protocole d'accord de remboursement de 2010 à 2014. Encore une fois des appels de fonds spécifiques, en sus des appels de charges courantes, ont été émis par l'administrateur et ont permis le remboursement de la totalité de l'arriéré VEOLIA.
- L’Individualisation de l’eau, du chauffage et de l’eau chaude sanitaire permettant la dissolution de l’ASL
Afin de remédier durablement aux problèmes financiers des copropriétés et de l’ASL, nous avons préconisé la dissolution de cette dernière. Pour cela, l’individualisation de l’eau, de la production de chauffage et de l’eau chaude sanitaire a été entreprise :
- compte-tenu de l'imbroglio persistant sur les alimentations raccordées en aval de chaque compteur d'abonnement en eau, l’ASL Super-Argenteuil, dans le cadre et avec le soutien d’une MOUS (Maîtrise d’œuvre Urbaine et Sociale), a entrepris les travaux nécessaires à l’individualisation de l'alimentation en eau froide de chaque bâtiment. Depuis le dernier trimestre 2010, chaque copropriété dispose de son compteur d'abonnement et règle directement au distributeur d'eau ses consommations d'eau froide.
- La production de chauffage et d’eau chaude sanitaire a également été individualisée au sein de chaque copropriété et a fait l’objet de financements publics. De nouveaux contrats ont été négociés avec DALKIA.
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Notre force méthodologique : un partenariat fort et durable
En parallèle de ces actions et pour redresser la situation de chaque copropriété, un partenariat avec les instances des copropriétés a été instauré par le biais de groupes de travail thématiques réguliers réunissant les membres du conseil syndical, des copropriétés et les syndics.
Les réunions de gestion avaient pour objectif de traiter les dysfonctionnements de façon progressive (impayés, maîtrise des charges), mais également d'informer les membres du conseil syndical sur leurs droits et les outils étant à leur disposition pour effectuer leur mission de contrôle et d’assistance du syndic. Cette « formation continue » a permis de les accompagner vers une autonomie, nécessaire à la fin de l’opération publique.
Un travail particulièrement collaboratif a été mis en place avec les syndics gérant ces copropriétés. Ceux-ci ont été moteurs dans le redressement des copropriétés, notamment en mettant en œuvre un processus de recouvrement des charges rigoureux à des coûts bien maîtrisés.
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Une amélioration à apporter aux dispositifs publics : une ingénierie de la mobilisation des habitants
Ces opérations publiques de redressement et de réhabilitation s’appuient très fortement sur les instances de gouvernance des copropriétés et notamment les membres du conseil syndical qui sont fortement mobilisés pour les différents groupes de travail. Sans leur intervention, le redressement de la copropriété est moins efficace, et surtout moins durable.
Si nous avons mis en place des formations et des permanences à destination des copropriétaires pour présenter, en groupe ou personnellement, le fonctionnement de leur copropriété, peu de nouveaux copropriétaires ont contribué à renforcer l’équipe des membres du conseil syndical, laissant l’équipe d’origine épuisée par cette lourde et longue opération de redressement.
Nous tirons notre chapeau à ces membres du conseil syndical qui ont fait le choix de soutenir le collectif, même dans les moments difficiles. Mais nous pensons aujourd’hui qu’il est nécessaire d’inclure systématiquement dans les opérations publiques des démarches visant à mobiliser les copropriétaires (et pourquoi pas les habitants) à rejoindre le conseil syndical.
C’est notamment l’objet de notre expérimentation actuelle de théâtre forum. Pour plus d’information sur celle-ci, consultez cet article.