Le problème rencontré par des conseils syndicaux et syndics bénévoles est que certaines compagnies d’assurance refusent la souscription d’un contrat d’assurance-dommage-ouvrage si la copropriété n’a pas désigné un maître d’œuvre, compte tenu du degré de complexité de l’opération et/ou d’un seuil pour le montant des travaux.
Qu’en est-il précisément au regard de la réglementation en vigueur ?
LE CADRE RÉGLEMENTAIRE
Pour les travaux couverts par une garantie décennale (et uniquement ces travaux), il est obligatoire d’après la loi SPINETTA du 4 janvier 1978, de souscrire une assurance dommage-ouvrage, ce qui permet de traiter plus facilement et plus rapidement (du fait qu’il n’y a pas de recherche de responsabilité) les désordres ou dommages constatés qui relèvent de la garantie décennale, sur une période qui prend effet à la fin de la première année couverte par la garantie de parfait achèvement.
Les travaux de bâtiments concernés par la loi Spinetta sont :
- les constructions neuves (bâtiment d’habitation, maisons individuelles, bâtiments industriels…) ;
- les travaux réalisés sur les existants (travaux de réhabilitation lorsqu’ils sont susceptibles d’avoir une incidence sur le comportement général du bâtiment) ;
L’assurance-dommage-ouvrage a pour objet de garantir le paiement des travaux de réparation des dommages à l’ouvrage réalisé qui compromettent la solidité des ouvrages constitutifs de l'opération de construction ;
- qui affectent lesdits ouvrages dans l'un de leurs éléments constitutifs d'équipements, les rendant impropres à leurs destinations ;
- qui affectent la solidité de l'un des éléments d'équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et couvert, etc.
Nous sommes régulièrement consultés afin de savoir si les copropriétés qui souscrivent une assurance-dommage-ouvrage sont obligées de désigner un maître d’œuvre.
De façon générale, en particulier pour les « gros chantiers » faisant intervenir plusieurs entreprises, les copropriétés désignent un maître d’œuvre (architecte, bureau d’études) pour piloter l’opération. La question ne se pose que pour des « petits travaux » réalisés par une seule entreprise et ne nécessitant pas une maîtrise de l’art particulière.
Ce qu’il faut savoir, c’est qu’aucun texte réglementaire ou législatif ne conditionne la souscription d’un contrat d’assurance à la désignation d’un maître d’œuvre. Ce sont les conditions particulières du contrat d’assurance de chaque compagnie qui peuvent exiger que certaines conditions soient respectées.
Les compagnies d’assurance n’ont donc aucune légitimité pour mettre en avant cet argument. Elles peuvent toutefois proposer un tarif plus élevé en fonction du niveau de risque ou refuser la souscription d’un contrat après avoir évalué le risque couru par la maîtrise d’ouvrage en ne confiant pas la conduite du chantier à un maître d’œuvre.
Il faut savoir qu’en cas de difficulté majeure pour souscrire un contrat d’assurance dommage-ouvrage, il est possible d’appeler le Bureau Central de Tarification des Assurances qui est légitime pour désigner arbitrairement une compagnie pour satisfaire la demande. C’est ce même bureau que les petites copropriétés consultent lorsqu’elles rencontrent des difficultés pour souscrire un contrat d’assurance multirisques immeuble car elles sont moins attractives financièrement que de grands ensembles.
Recommandations de l’ARC
L’ARC tient à préciser que le recours à un maître d’œuvre compétent et efficace permet aux copropriétés de bien maîtriser les chantiers et ainsi d’éviter des dysfonctionnements de toute nature : technique, financier, temporel.
En particulier, si les travaux impactent des structures porteuses, il est fortement recommandé de désigner un maître d’œuvre pour conduire l’opération. Il en va de même pour des travaux de reprise en sous-œuvre, de renforcement des fondations, de création de sous-sol, et dans de tels cas de figures ( liste non exhaustive ) il est impératif de choisir un bureau d’études techniques.
Toutefois, l’ARC considère que lorsqu’un chantier n’impose pas une maîtrise de l’art particulier et que la maîtrise d’ouvrage représentée par le syndic et le conseil syndical est compétente et en capacité de piloter l’opération, elle peut se dispenser de désigner un maître d’œuvre, surtout lorsqu’elle a choisi de bénéficier d’une assistance à maîtrise d’ouvrage de la part de Copropriété Services.
L’ARC recommande toutefois qu’avant la prise de décisions, la copropriété fasse une comparaison financière des deux options :
- désignation d’un maître d’œuvre ce qui permet de bénéficier d’un tarif modéré pour l’assurance-dommage-ouvrage ;
- non désignation d’un maître d’œuvre entrainant un tarif plus élevé de l’assurance dommage-ouvrage.
Pour en savoir plus, vous pouvez relire l’article « Faites des économies en maîtrisant le choix de l’assurance-dommage-ouvrage » à l’adresse suivante http://arc-copro.com/vrn4 et lire l’article de la page 40 de la revue trimestrielle n°116 d’avril 2017.
Si vous rencontrez des difficultés lors de la souscription d’un contrat d’assurance dommage-ouvrage, n’hésitez pas à contacter Copropriété Services par mail à adresser à sosassurance@arc-copro.fr.