L’ARC dans Paris-Match : une interview-conseil du directeur général
Bien que notre directeur général qui prend sa retraite et est remplacé par Émile Hagége - s’en aille très bientôt - il continue à informer, conseiller et ceci aussi bien dans les médias spécialisés que dans les revues généralistes.
Voici ainsi l’interview donné à Paris Match il y a quelques semaines.
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Copropriété : les effets de la loi ALUR se font attendre
Signée par le président de la République le 24 mars 2014, la loi Alur comporte de nombreuses dispositions en faveur des copropriétés. Mais les mesures essentielles ne sont pas encore entrées en vigueur. L'expertise de Bruno Dhont. Paris Match. Quel bilan tirez-vous de la loi Alur ?
Bruno Dhont.
Bruno Dhont.
Paris Match. Quel bilan tirez-vous de la loi Alur ?
Bruno Dhont. Pour l’instant, il reste assez sombre. De nombreuses mesures ne relèvent pas d’une application immédiate : l’entrée en vigueur de certaines d’entre elles a été reportée à une date ultérieure, tandis que d’autres sont dans l’attente de décrets d’application. Résultat, à peu près rien ne se met en place.
Un exemple ?
Le texte a introduit une première révolution, portant sur l’obligation de mise en place d’un compte bancaire séparé – sans dérogation possible – pour les copropriétés de plus de 16 lots. Mais le texte a prévu que cette obligation ne pouvait être effective qu’à partir du 26 mars 2015. Inutile de vous dire que cette mesure n’est donc, en pratique, toujours pas à l’ordre du jour. Or les syndics de copropriété auraient très bien pu mettre en œuvre le compte séparé dès cette année, sans attendre la dernière minute…
Quel est l’intérêt du compte séparé pour une copropriété ?
Le compte séparé procure une visibilité financière totale à la copropriété. C’est un outil de gestion financière saine, au service de la copropriété, ainsi qu’un instrument de transparence, à l’inverse du compte du syndic professionnel sur lequel sont déposés tous les fonds de l’ensemble des copropriétés que ce dernier a sous contrat. Avec le compte unique, la tentation est grande pour un syndic de placer l’argent à son profit, de procéder à une gestion très financière de la copropriété et non à une gestion immobilière dans l’intérêt des copropriétaires. Par exemple, j’imagine mal un fournisseur de fioul payé à 180 jours accorder un rabais de 10 %.
« N’attendez pas la promulgation des décrets pour mettre les syndics en concurrence ».
Sur le terrain, quels obstacles se manifestent ?
L’Arc [Association des responsables de copropriétés] s’est aperçue qu’un certain nombre de comptes en apparence séparés ne l’étaient pas en réalité, ou que des syndics continuaient à utiliser leur compte unique pour encaisser les charges versées par les copropriétaires. Autre disposition regrettable, la loi prévoit que l’obligation ne s’appliquera aux mandats en cours qu’à compter de leur renouvellement. C’est la raison pour laquelle de nombreux syndics ont tenté d’obtenir pendant l’année 2014 le vote d’un contrat de trois ans sans compte séparé. La loi est tellement mal conçue que, dans ce cas de figure, elle leur permettra de n’ouvrir un compte séparé qu’en 2017 !
La loi Alur prévoit aussi d’encadrer les pratiques tarifaires des syndics professionnels. En voyez-vous déjà les conséquences ?
Non. Près de huit mois après la promulgation de la loi, nous attendons toujours les décrets. Ils vont peut-être être promulgués à la fin de cette année 2014, ou bien au début de 2015, et seront probablement assortis eux aussi d’un délai de mise en œuvre. Cette mesure représente pourtant l’une des grandes avancées de la loi : l’objectif consiste à verrouiller la possibilité pour les syndics professionnels de facturer tout et n’importe quoi. Jusqu’à présent, aucune limite n’était prévue.
Que faire en attendant les décrets ?
Ne les attendez pas pour mettre les syndics en concurrence. L’Arc a pris les devants en rédigeant un contrat type “tout sauf” dans l’esprit de la loi Alur. Il s’agit d’un contrat de mandat de syndic comprenant toutes les prestations ordinaires facturables, au titre de ses honoraires de gestion courante. Il nous est apparu nécessaire de rendre ce service pour que les copropriétaires ne se trouvent pas piégés par un contrat de trois ans correspondant à l’ancien régime.
Dans une copropriété, les gros travaux sont indispensables pour maintenir l’immeuble en bon état. Voilà pourquoi la loi prévoit l’instauration d’un fonds travaux…
C’est l’une des dispositions importantes de la loi, également en suspens. L’obligation de mise en place d’un “fonds travaux” pour toutes les copropriétés n’entrera en vigueur qu’à partir du 1er janvier 2017. Il s’agit de battre en brèche la logique actuelle où les gros travaux, de plus en plus chers, sont reportés ou effectués à moitié. Il faut donc épargner pour disposer des financements nécessaires. Cependant, cette obligation risque d’être mal accueillie par les copropriétaires. Difficile en effet de mettre de l’argent de côté dans le contexte actuel.
Pourquoi ?
Les fonds n’y seront pas forcément sécurisés : le syndic peut les retirer, les intérêts ne sont pas défiscalisés, et la gestion de la fiscalité individuelle copropriété par copropriété sera une usine à gaz administrative, qui conduira le syndic à demander des honoraires supplémentaires.
Quelle est votre proposition ?
Nous demandons la création d’un plan défiscalisé et sécurisé, dont le déblocage des fonds ne pourrait intervenir que sur décision de l’assemblée générale.
Directeur général de l’Association des responsables de copropriétés. Bruno Dhont ».