La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit un nouvel article L215-2 dans le code des assurances qui permet d’étendre les pouvoirs du bureau central de la tarification (BCT) en matière de couverture de responsabilité civile des copropriétaires et des syndicats de copropriétaires.
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De quoi s’agit-il ?
En cas de refus d’une compagnie d’assurance de prendre en charge un copropriétaire ou un syndicat de copropriétaires, ces derniers peuvent saisir le BCT qui sera alors en mesure de contraindre la compagnie à leur proposer un contrat en fixant le montant de la prime.
Pour les copropriétés de moins de dix lots et ayant un budget moyen sur les trois dernières années de moins de 15.000 euros, le BCT pourra appliquer une franchise dont le montant maximum ne pourra pas excéder 5000 euros.
Quant aux autres copropriétés, le montant maximal est fixé à 10.000 euros.
Ce dispositif a donc pour objet de faire en sorte que les copropriétés ayant une sinistralité importante, qu’elles soient petites ou grandes, puissent tout de même bénéficier d’une assurance en responsabilité civile (à ne pas confondre avec une assurance multirisque immeuble).
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La nomination de membres de l’ARC au sein du BCT et ses conséquences
En fonction des domaines, sont nommés au sein du BCT des titulaires et suppléants pour traiter les dossiers. Il se compose de cinq sections spécialisées qui sont :
- les catastrophes naturelles ;
- l’automobile ;
- la construction et les remontées mécaniques ;
- la responsabilité civile médicale ;
- la responsabilité civile des copropriétaires et syndicat de copropriétaires.
Un arrêté du 25 juillet 2017 qui a été publié le 30 août 2017 a nommé deux membres de l’ARC, l’un comme titulaire et l’autre comme suppléant, pour représenter l’intérêt des syndicats de copropriétaires et des copropriétaires,
Si l’on peut se réjouir de cette nomination ministérielle, cet arrêté est en réalité extrêmement stratégique pour l’ARC.
En effet, beaucoup de nos opposants essayent de faire « des mains et des pieds » pour que notre association ne puisse pas siéger à la commission disciplinaire des syndics.
Pour cela, ils mettent en avant leur argument selon lequel l’ARC ne représente pas le syndicat de copropriétaires, mais les conseillers syndicaux ou syndics bénévoles.
De la sorte, ils tentent d'exclure l'ARC de toutes les commissions ministérielles, comme celle des gardiens et employés d’immeuble.
Bien évidemment, il est facile pour l’ARC de démontrer le contraire, ne serait-ce qu’à travers son observatoire des charges, qui permet justement aux copropriétés de vérifier leurs niveaux de dépenses annuelles.
Ceci étant, même si une association était exclusivement représentative des intérêts des conseillers syndicaux (ce qui ne veut rien dire), par voie de ricochet cela reviendrait au même puisque le conseil syndical travaille uniquement dans l’intérêt du syndicat de copropriétaires.
Nous espérons que cette nomination par voie d’arrêté émanant de surcroit du ministère de la Cohésion des Territoires met enfin un terme à ce débat.
En effet, en confirmant par un texte règlementaire que l’ARC est bien une association représentative des syndicats de copropriétaires, l’argutie des opposants et, en premier lieu des professionnels, tombe à l’eau.
Il ne leur reste plus qu’à trouver de nouveaux prétextes, qu’ils sont déjà certainement en train de rechercher assidument.