Pour beaucoup de cabinets de syndics, le recouvrement des charges est devenu un véritable business qui a pour but d’augmenter les profits du cabinet même si cela doit se faire en contravention avec la loi et au détriment de la trésorerie du syndicat des copropriétaires qu’il gère.
En effet, alors que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet aux syndics de facturer uniquement des « frais » liés au recouvrement des charges, ces derniers ajoutent des honoraires impliquant des tarifs de lettres de relance ou de mise en demeure facturées atteignant jusqu’à 120 €.
Plus que cela, alors que ce même article précise que ces frais ne peuvent être imputés qu’au seul copropriétaire débiteur, les syndics les réimputent sur la copropriété après que le Juge ait refusé de condamner le copropriétaire débiteur à les prendre en charge.
Un système bien rôdé qui met en difficulté aussi bien le copropriétaire débiteur que la copropriété au profit du syndic.
Or, nous considérons que le syndic professionnel ne peut pas être bénéficiaire de ses propres pratiques illégales et abusives.
C’est face à ce constat que nous avons saisi la chancellerie et la répression des fraudes pour connaître leur analyse de la situation d’un point de vue aussi bien juridique que pratique.
Voici le courrier :
Madame,
En tant que principale association nationale représentant les intérêts des syndicats de copropriétaires, je me permets de vous interroger sur la prise en charge, par la copropriété, des frais de contentieux que le Juge a refusé d’imputer aux copropriétaires débiteurs.
En effet, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic d’imputer au seul copropriétaire débiteur les frais d’actes nécessaires au recouvrement des charges tels que le courrier de mise en demeure ou la lettre de relance.
Nombreux syndics professionnels abusent de leur mandat pour facturer des actes en y ajoutant des honoraires, expliquant les coûts entre 40 et 120 € la lettre de relance ou la mise en demeure.
Généralement, les syndics prélèvent leurs frais et honoraires directement sur la trésorerie de la copropriété, attendant le règlement du copropriétaire débiteur pour que les sommes qu’il s’est avancées soient remboursées.
Néanmoins, en cas d’action judiciaire à l’encontre d’un copropriétaire débiteur, les Juges refusent, de manière quasi systématique, de condamner ce dernier à prendre en charge les frais et honoraires de lettres de relance ou de mises en demeure surtout si elles sont facturées plusieurs fois sans raison apparente.
Et pour cause, à juste titre, ils considèrent que les syndics ne justifient ni du coût des actes facturés ni de l’utilité de leur fréquence, considérant qu’ils sont injustifiés.
Quant au syndic, il considère être intervenu dans le cadre de son mandat rebasculant alors ses frais et honoraires -retoqués par le Juge- à la charge du syndicat des copropriétaires, n’entraînant aucune perte financière pour le cabinet.
Or, comme le précise l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, les frais sont imputables au seul copropriétaire concerné », ne pouvant pas les rebasculer sur les charges de la copropriété.
De plus, le syndic ne peut pas bénéficier d’une illégalité qui est doublée d’agissements abusifs dont il est l’auteur.
Et pour cause, il facture des actes en y ajoutant des honoraires, ce qui est illégal puisque le a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet que de facturer des « frais » (et non des honoraires) et uniquement pour des actes nécessaires, ne pouvant pas les multiplier sans raison, voire pire, dans un but lucratif.
Ainsi, selon notre analyse, les honoraires illégaux qui ont été retoqués par le Juge doivent être annulés et dans la mesure où le syndic les a déjà prélevés sur la trésorerie de la copropriété, il devra les rembourser à la copropriété.
Nous serions intéressés de connaître votre analyse juridique qui permettra, au demeurant, d’assainir la gestion des copropriétés et en particulier le traitement des impayés.
En effet, pour beaucoup de cabinets de syndics, le recouvrement des charges est devenu un « business » qui permet de facturer à des prix indécents des lettres de relance et de mise en demeure, ce qui aggrave la situation financière du copropriétaire débiteur et par ricochet la copropriété.
Le plus dommageable est que la plupart des cabinets de syndics professionnels retardent d’engager des poursuites judiciaires afin de multiplier les facturations d’actes de contentieux.
Comme vous le constatez, au-delà de l’aspect juridique, il s’agit avant tout d’une question stratégique.
Restant à votre disposition pour toute information complémentaire, je vous prie de croire, Madame, à ma haute considération distinguée.