La Répression des Fraudes a toujours été attentive à garantir une mise en concurrence des contrats de syndic afin d’éviter que les syndicats de copropriétaires se retrouvent captifs de celui en place.
C’est à ce titre qu’elle a prévu dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 une obligation faite au conseil syndical de procéder à une mise en concurrence automatique du contrat de syndic au cours de l’assemblée générale précédent la fin du mandat de celui en place en soumettant à l’ordre du jour d’autres propositions de contrat.
Néanmoins, on relève que les formulaires de vote ainsi que le verrouillage technologique instaurés par les grands groupes entraînent une mainmise sur la tenue de l’assemblée générale ne permettant plus de garantir une mise en concurrence transparente des contrats de syndic.
C’est à ce titre que l’ARC Nationale a saisi la Répression des Fraudes afin d’une part de la sensibiliser à cette difficulté et d’autre part de trouver les moyens pour y remédier.
Voici le courrier qui a été transmis au Responsable des professionnels de l’immobilier.
« Paris, le 4 mars 2026
Objet : difficulté de mise en concurrence des contrats de syndic et de mise en application
Cher Monsieur,
En tant que directeur de la principale association représentative des syndicats des copropriétaires comptant plus de 18 000 copropriétés adhérentes, je me permets de vous saisir concernant les nouvelles difficultés liées à la mise en concurrence des contrats de syndic.
En effet, la Répression des Fraudes a toujours été vigilante pour permettre aux copropriétaires de pouvoir changer de syndic d’une part en obligeant au conseil syndical à procéder à une mise en concurrence et d’autre part en établissant un contrat-type.
Néanmoins, on constate que cette mise en concurrence devient de plus en plus complexe notamment depuis l’entrée en vigueur du formulaire de vote par correspondance et du verrouillage électronique mis en place par de plus en plus de cabinets.
En effet, l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 précise que les formulaires de vote par correspondance doivent être transmis au syndic impliquant que seul ce dernier a connaissance des votes exprimés par ce biais.
Par ailleurs, de nombreux grands groupes de syndic invitent voire imposent aux copropriétaires de remplir leurs formulaires de vote depuis l’extranet de la copropriété.
Cette situation rend le syndicat des copropriétaires captif de son syndic qui se retrouve le seul à pouvoir assurer la fonction de secrétaire de séance et déterminer si les résolutions sont adoptées.
Cette mainmise présente une difficulté majeure lorsque l’ordre du jour de l’assemblée générale présente une pluralité de contrats de syndic.
Pour y remédier, il est impératif de prévoir dans la loi une obligation faite au syndic de remettre au conseil syndical une copie de l’ensemble des formulaires de vote avant la tenue de l’assemblée générale afin que ce dernier puisse vérifier les votes exprimés et éviter toute manipulation ou erreur de bonne ou de mauvaise foi du syndic.
Par ailleurs, de plus en plus de copropriétés se retrouvent du jour au lendemain à être gérées par un grand groupe de syndic sans qu’il ait été élu.
Cela résulte du fait que ces grands groupes achètent la majorité des parts sociales des petits et moyens cabinets tout en conservant la personnalité morale et par voie de conséquence le numéro SIREN alors que dans les faits, la politique commerciale et managériale a été complètement modifiée pour se conformer aux directives du grand groupe acquéreur.
Cette situation n’est pas admissible compte tenu du fait qu’un syndic est élu sur la base de l’intuitu personae devant considérer qu’à partir du moment où l’actionnaire majoritaire a changé, le contrat de mandat est automatiquement rompu nécessitant une nouvelle assemblée générale afin de le valider ou bien en choisir un autre.
Je profite de ce courrier pour exprimer mon regret de ne pas avoir prévu dans le contrat-type un tarif différencié selon que le courrier de mise en demeure ou de relance soit transmis par voie postale ou électronique.
Cette distinction aurait contraint les syndics à baisser les tarifs pratiqués qui pour mémoire et conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit se limiter aux frais engagés sans pouvoir y appliquer d’honoraires.
Je reste à votre disposition pour évoquer avec vous les différentes difficultés rencontrées dans les liens commerciaux entre les syndics et les syndicats de copropriétaires notamment en matière de contrat-type et de sa mise en application.
Je vous prie de croire, Cher Monsieur, en l’expression de ma considération distinguée. »