Tout le monde l’a bien compris, le recouvrement des charges est devenu un système ultra lucratif pour les cabinets de syndics.
La facturation cumulée des actes privatifs liés au contentieux dépasse parfois les honoraires du forfait de base annuel du syndic.
Si, encore une fois, nous ne reprochons pas à un syndic professionnel de gagner sa vie, cela ne peut pas se faire au détriment de ses copropriétés mandantes et surtout en violation directe des textes de loi.
Essayons de comprendre la situation et pourquoi l’ARC Nationale veut passer un nouveau cap en engageant une action judiciaire à l’encontre d’un cabinet de syndic professionnel qui fait du recouvrement des charges un business.
Présentons la situation afin de mieux comprendre les motivations de l’ARC Nationale.
I – Une mission courante du syndic à but lucratif
Le recouvrement des charges auprès des copropriétaires débiteurs reste une mission de base du syndic qui ne peut se faire que par son intermédiaire, sachant qu’il en est le seul représentant légal.
A ce titre, c’est lui qui doit relancer les copropriétaires lorsqu’ils sont en impayés de charges, proposer la signature d’un protocole d’accord ou le mettre en demeure de régler ses appels de fonds.
Comme le précise l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, repris au point 9.1 du contrat-type, ces frais d’actes de contentieux sont imputés au seul copropriétaire débiteur.
Malgré cet encadrement légal et réglementaire, la quasi-totalité des syndics ne se limitent pas à refacturer des frais d’actes de contentieux qu’ils ont avancés mais y ajoutent des honoraires.
La conséquence est que l’envoi d’une lettre de relance ou d’une mise en demeure n’est pas facturé au copropriétaire débiteur 15 à 20 € mais entre 50 et 120 €.
Les syndics ont plusieurs arguments pour avoir bonne conscience :
« les tarifs sont imputés aux copropriétaires débiteurs et non au syndicat des copropriétaires »,
« les tarifs sont volontairement agressifs pour dissuader les copropriétaires à payer leurs charges avec du retard »,
« le contrat a été validé par l’assemblée générale ».
Bref, des arguties car :
le contrat n’est pas forcément voté par le copropriétaire débiteur,
ce dernier n’est pas forcément de mauvaise foi pour le sanctionner avec des tarifs indécents,
si effectivement les frais sont imputés au copropriétaire débiteur en cas d’action judiciaire, 9/10 fois le juge refuse de le condamner à prendre en charge des sommes qu’il considère comme injustifiées.
C’est ainsi que les frais, ou plutôt les honoraires, qui étaient initialement imputés au copropriétaire débiteur se retrouvent en définitive à la charge du syndicat des copropriétaires.
Les syndics justifient ce transfert de charges au motif qu’ils sont intervenus dans le cadre de leur mandat, impliquant que le syndicat des copropriétaires doit prendre en charge les frais et honoraires imputés au copropriétaire débiteur qui ont été retoqués par le syndic.
Voilà pourquoi le recouvrement des charges est devenu un gouffre pour les copropriétés et les copropriétaires car, non seulement les syndics en ont fait un business, mais en plus les procédures trainent, aggravant la situation.
Et pour cause, plus la procédure s’allonge plus le syndic professionnel est en mesure de facturer des actes ainsi que la gestion des dossiers contentieux auprès des avocats et autres auxiliaires de justice.
II – Pourquoi l’ARC Nationale veut passer à la vitesse supérieure
Comme indiqué au chapitre précédent, la procédure mise en place par les syndics est suffisamment bien rodée pour ne pas comprendre la supercherie.
1/ Le syndic facture au copropriétaire débiteur jusqu’à 120 € une lettre de relance ou la mise en demeure.
2/ Il multiplie l’acte deux à trois fois par mois qu’il multiplie par le nombre de copropriétaires débiteurs.
3/ Il se paie directement sur le compte bancaire de la copropriété en affirmant que cette dernière sera remboursée lorsque le copropriétaire débiteur paiera ses charges de manière amiable ou contentieuse.
4/ Si le Juge refuse de condamner le copropriétaire débiteur à la prise en charge des frais « injustifiés », les syndics les reportent sur le syndicat des copropriétaires.
Et voilà comment le syndic se retrouve à tous les coups gagnant malgré ses facturations illégales car soit le copropriétaire débiteur paie spontanément, soit le Juge refuse de le recondamner et les frais sont réimputés à la copropriété.
Or, il n’est pas possible de considérer que le syndic professionnel puisse se retrouver bénéficiaire de facturations qui ont été jugées comme illégales.
Le syndic doit donc rembourser l’avance de frais et honoraires qu’il a prélevés sur le compte bancaire de la copropriété à partir du moment où le Juge les a considérés comme injustifiés ou pire illégaux.
Et pour cause, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise bien que ces frais sont imputables au copropriétaire débiteur, ne pouvant pas être réimputés à la copropriété.
Pour changer les usages que nous considérons comme illégaux, il est nécessaire d’obtenir une décision judiciaire qui condamne le syndic à rembourser à la copropriété les sommes qu’il a abusivement prélevées compte tenu qu’il s’agissait de facturations illégales.
C’est dans ce cadre que l’ARC Nationale est prête à financer une action judiciaire à l’encontre d’un syndic professionnel (sortant) qui a abusé de sa position de mandataire pour réimputer à la copropriété en toute illégalité des frais et honoraires de contentieux que le Juge a considérés comme injustifiés.
L’objectif est de vérifier si à la suite d’une action judiciaire le Juge condamnera le syndic à rembourser à la copropriété les frais qu’il a facturés abusivement voire illégalement, en considérant qu’il ne peut être bénéficiaire de ses propres agissements illégaux.
Pour toute demande, envoyez un mail à l’adresse suivante : contact@arc-copro.fr à l’attention du directeur.