Malgré l’entrée en vigueur du décret définissant le contrat type de syndic, on constate un nombre important de clauses insérées de manière illégale. C’est le cas de la facturation de l’établissement du « pré état daté », de la location d’une salle de réunion au sein du cabinet de syndic ou bien encore de la facturation des frais de photocopies.
De plus, certains cabinets suppriment de manière arbitraire des clauses du contrat type notamment celles relatives à la réduction de leurs honoraires en fonction des décisions prises par les copropriétaires lors de l’assemblée générale (extranet et externalisation des archives).
Comme à leur habitude, les syndics utilisent alors leur position dominante pour imposer de manière autoritaire leurs contrats en se prévalant de l’opposabilité juridique de ces clauses pourtant illégales. Cherchez l’erreur…
Nous avons donc décidé, en parallèle des autres actions que nous menons actuellement, de saisir la commission des clauses abusives afin de les interroger sur la validité de ces clauses illégales, mais aussi sur la suppression de certaines dispositions pourtant prévues dans le contrat type.
Voici donc le courrier envoyé à la commission des clauses abusives, en attente d’une réponse que l’on vous fera bien évidemment suivre :
« Madame, Monsieur,
En tant que Directeur général de la principale association représentative des intérêts des syndicats de copropriétaires, je me permets de vous saisir concernant l’insertion de clauses illégales constatées dans les contrats types de syndic.
En effet, depuis le 2 juillet 2015, les syndics sont tenus de présenter un contrat de mandat conforme à celui défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.
Or, nous constatons dans plusieurs contrats types un nombre important de clauses rajoutées unilatéralement par les syndics qui ne sont pas mentionnées dans ce décret.
En particulier, on retrouve la possibilité de facturer des frais de photocopies alors que le point 7.1.1 du décret prévoit qu’ils doivent être inclus dans le forfait de base.
C’est aussi le cas de la facturation de l’établissement du « pré état daté » alors que cette prestation n’est pas prévue dans ce décret.
Selon nous, ces clauses insérées de manière illégale restent inopposables au syndicat de copropriétaires, interdisant alors au syndic en place de s’en prévaloir, et ce même si lors de l’assemblée générale le contrat a été voté en l’état.
Par ailleurs, le décret a prévu des clauses prévoyant une diminution des honoraires du syndic en fonction des options votées par les copropriétaires lors de l’assemblée générale.
C’est notamment le cas du point 7.1.5 du contrat type qui prévoit une réduction des honoraires si les copropriétaires ne souhaitent pas utiliser l’espace sécurisé proposé par le syndic. Or, on relève que plusieurs syndics ont, tout simplement, rayé cette disposition dans leur contrat.
Selon notre analyse, le syndic ne peut pas délibérément décider de supprimer dans son contrat cette clause, le contraignant à indiquer un coût raisonnable à déduire sur ses honoraires en fonction de la décision prise par les copropriétaires lors de l’assemblée générale.
Suite aux deux points évoqués, nous vous interrogeons afin de connaitre votre avis pour que nous puissions, à notre tour, informer les conseillers syndicaux et copropriétaires sur votre analyse.
Je vous remercie de l’attention que vous porterez à ce courrier et vous prie de recevoir, Madame, Monsieur, mes salutations les plus distinguées.
Émile Hagège
Directeur général de l’ARC »