L’article 209 de la loi ELAN impose dans les trois suivant sa promulgation de mettre en conformité le règlement de copropriété, notamment en répondant aux nouvelles exigences de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.
Celui-ci précise que « l’existence des parties communes spéciales et celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
Ce même article 209 indique que cette question doit être inscrite à l’ordre du jour de chaque assemblée générale et que sa décision relève de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés (ou ayant voté par correspondance).
Malgré ces précisions, il existe encore des ambigüités sur les majorités à obtenir, notamment lorsqu’il est nécessaire d’introduire des parties communes spéciales dans le règlement de copropriété qui de facto change les modalités de répartition des charges ayant un impact direct sur le droit de propriété de chacun des copropriétaires.
Afin d’avoir une réponse claire sur les majorités à obtenir, nous avons officiellement saisi le ministère de la Justice.
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Madame la Cheffe du bureau Claire Berger Cheffe du bureau du droit immobilier et de l'environnement Ministère de la Justice - Cabinet du garde des Sceaux 13 place Vendôme 75001 75001, Paris
Paris, le 10 décembre 2020
Objet : Majorité nécessaire pour réaliser les mises en conformité du règlement de copropriété Madame la Cheffe du bureau du droit immobilier et de l'environnement, En tant que directeur général de l’ARC et membre titulaire au sein du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, je me permets de vous saisir concernant les majorités nécessaires à obtenir au cours de l’assemblée générale pour réaliser une mise en conformité du règlement de copropriété. En effet, comme vous le savez l’article 209 de la loi ELAN impose de mettre en conformité le règlement de copropriété - dans les trois ans à compter de la promulgation de cette loi - notamment en répondant aux nouvelles exigences de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que « l’existence des parties communes spéciales et celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ». Ce même article 209 indique que cette question doit être inscrite à l’ordre du jour de chaque assemblée générale et que sa décision relève de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés (ou ayant voté par correspondance). Malgré ces dispositions, il reste plusieurs ambiguïtés à lever, notamment sur les différentes majorités à obtenir en fonction des évolutions à apporter dans le règlement de copropriété. La difficulté principale qui fait encore couler beaucoup d’encre et pour laquelle la doctrine actuelle ne semble pas claire est la majorité à obtenir pour insérer dans le règlement de copropriété une partie commune spéciale, alors qu’est mentionnée une grille de répartition spécifique à cette dernière. La logique peut être inverse, à savoir qu’il existe dans le règlement de copropriété la mention d’une partie commune spéciale, sans que figure la grille de répartition à laquelle elle se rattache. D’autres situations sont possibles, à savoir l’absence dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales et de grille de répartition spécifique, alors qu’au sein de la copropriété existent par exemple différents bâtiments. La même question se pose pour insérer dans le règlement de copropriété des parties communes avec un droit de jouissance privative. Face à ce flou juridique, il nous parait indispensable d’avoir une analyse précise de la chancellerie sur l’étendue des mises en conformité qui relèvent de l’article 24, et celles qui dépendent de l’article 26 ou encore de l’unanimité des copropriétaires. Ces éléments sont capitaux pour ne serait-ce qu’entamer une étude sur une mise en conformité du règlement de copropriété. En effet, il ne serait pas judicieux pour une copropriété d’engager des frais pour réaliser une étude préalable, si en définitive il est nécessaire d’obtenir l’unanimité des copropriétaires pour valider la mise en conformité, sachant que dans de nombreuses assemblées générales elle est difficile, voire impossible à obtenir. Nous restons à votre disposition pour vous apporter toute information complémentaire qui vous semblerait nécessaire. Emile HAGEGE, Directeur Général de l’ARC
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