L’action de l’ARC ne s’arrête pas à dénoncer les pratiques des professionnels, ni même de faire des propositions aux pouvoirs publics pour améliorer le fonctionnement des copropriétés, mais également de trouver des dispositifs pour aider au mieux nos adhérents.
Pour cela, nous avons notre coopérative technique « Copropriété-Services », qui développe différents outils et conventions avec diverses structures, afin de mieux assister les conseillers syndicaux et les syndics bénévoles dans l’administration de leur copropriété.
À ce titre, a été négocié avec le groupe AXA un contrat d’assurance de protection juridique qui permet de prendre en charge les procédures judiciaires que la copropriété doit financer, soit pour se défendre soit lorsqu’elle doit engager une action judiciaire à l’encontre d’un tiers.
Expliquons brièvement le principe de l’assurance de protection juridique et présentons l’étendue du contrat négocié par l’ARC auprès du groupe AXA.
I. Une protection distincte de l’assurance de responsabilité civile ou de la multirisque immeuble
L’assurance de protection juridique se veut distincte de l’assurance multirisque immeuble ou de l’assurance de responsabilité civile.
Le principe de cette assurance est de prendre en charge les recours contentieux engagés à l’encontre du syndicat des copropriétaires ou à l’inverse lorsque ce dernier doit engager une action contre un tiers.
Les situations peuvent être nombreuses, par exemple un copropriétaire qui engagerait une action à l’encontre de la copropriété pour annuler une assemblée générale, en dénonçant son irrégularité, ou encore la copropriété qui engagerait une action à l’encontre d’un copropriétaire pour le condamner au paiement de ses charges.
La difficulté de ce type de contrat est que d’une compagnie à l’autre les offres peuvent être extrêmement variables, nécessitant une analyse approfondie de son contenu pour apprécier sa réelle efficacité.
Ainsi en premier lieu, il faut identifier les garanties comprises au contrat.
Il peut inclure ou exclure certaines actions comme le traitement des impayés, les contestations judiciaires d’assemblée générale ou encore les recours à l’égard du syndic sortant.
Moins le contrat inclut de garanties, moins il est intéressant, voire inutile.
De plus, il faudra contrôler les montants de prise en charge.
En effet, bien que le contrat prenne en charge des garanties, il fixe le montant maximal qui sera pris en charge par la compagnie en cas d’action judiciaire.
Un contrat qui prévoirait des sommes ridiculement basses n’aurait aucun intérêt.
Enfin, il faudra prendre également en considération les éventuels seuils d’intervention ou franchises.
Comme on le constate, la souscription d’un contrat de protection juridique ne veut rien dire si on ne connait pas l’étendue des garanties et les montants de prise en charge.
Il convient au conseil syndical de demander au syndic si la copropriété est détentrice d’un contrat de protection juridique et le cas échéant, vérifier l’ensemble des informations énumérées précédemment.
Si le contrat a été signé par une filiale du syndic, il y a neuf chances sur dix que la prise en charge d’un recours judiciaire à l’encontre du syndic ne soit pas incluse.
Plus problématique, bien souvent ces contrats excluent la garantie la plus utilisée en copropriété qui est l’action en recouvrement de charges.
II. Une protection juridique négociée par l’ARC auprès de la compagnie AXA
Nous le savons bien la mise en concurrence des contrats d’assurance est biaisée du fait que les syndics font appel à leurs filiales qui sont des courtiers en assurance.
Ces derniers ont comme objectif de présenter aux compagnies d’assurance des résultats techniques positifs, impliquant que bien souvent ils proposent des contrats de protection juridique vidés de leur contenu.
Pour cela, ils excluent le traitement des impayés et bien sûr les recours à l’égard des syndics avec même des montants de prise en charge inadaptés aux frais réels d’une procédure judiciaire. Pas folle la guêpe !
C’est pour contrer cet abus que l’ARC a négocié une assurance de protection juridique auprès de la compagnie AXA, qui se veut complète, mais surtout performante.
Le principe est qu’elle inclue tous les sinistres, y compris bien évidemment les recouvrements des impayés, les litiges liés aux travaux immobiliers et constructions et même le doublement de la prise en charge financière supportée par la compagnie.
De plus, sont aussi inclus les litiges à l’encontre du conseil syndical qui engageraient la responsabilité de ses membres.
Par ailleurs, les montants de prise en charge sont importants puisque devant le tribunal judiciaire, l’assurance prend en charge jusqu’à 5944 euros TTC, ou devant le conseil des prud’hommes jusqu’à 2976 euros TTC.
Voici le tableau complet des prises en charge qu’il faut doubler puisque cette option est incluse dans le contrat d’AXA négocié par l’ARC :
Il reste une question, le coût ?
Les modalités sont aussi négociées par l’ARC avec un tarif par lot en fonction de la grandeur de la copropriété et si elle est gérée par un syndic bénévole.
Voici les modalités de tarification :
On peut constater que les tarifs de cette protection juridique sont moins élevés lorsque la copropriété est gérée par un syndic bénévole, que par un professionnel.
Il s’agit là d’un retournement de situation, sachant qu’initialement le tarif négocié auprès de la compagnie AXA était plus élevé lorsque la copropriété était gérée par un syndic bénévole au motif que le gestionnaire n’est pas un professionnel.
À l’usage, il a été démontré que les copropriétés gérées par des syndics non professionnels étaient en définitive mieux suivies avec un traitement des impayés plus efficace, entrainant que les recours judiciaires sont limités.
Bravo à nos syndics bénévoles adhérents à l’ARC.
Pour consulter la brochure dans son intégralité, cliquez sur le lien suivant : http://arc-copro.com/ixwd