Nous le disons, mais sûrement pas assez. Le conseil syndical doit avoir les yeux partout, en particulier dans les comptes de la copropriété, mais également dans les résolutions inscrites à l'ordre du jour qui ont été rédigées par le syndic.
D'ailleurs, conformément à l'article 26 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être établi en concertation entre le conseil syndical et le syndic pour justement éviter de se retrouver avec des résolutions bancales contraires aux intérêts de la copropriété.
Cela n'est donc pas une option mais bien une obligation réglementaire, d'autant plus lorsque l’on lit les résolutions qui figurent dans certaines convocations de l'Assemblée Générale.
À ce titre, voyons la résolution concoctée par le cabinet JOURDAN concernant les modalités de recouvrement des charges et surtout les frais facturés directement sur le compte du copropriétaire débiteur.
Mais avant cela, rappelons pour la millième fois le principe du contrat-type, en nous focalisant particulièrement sur les frais privatifs en matière de recouvrement des charges.
I - Des prestations limitées
Le contrat-type de syndic est défini par voie réglementaire.
Autrement dit, les syndics professionnels sont tenus de respecter en tout point le contrat tel qu'il a été rédigé principalement par la Répression des fraudes.
Le principe fondateur du contrat-type est que seules les prestations expressément mentionnées dans le contrat comme prestations complémentaires peuvent faire l'objet d'une facturation supplémentaire.
Les autres prestations sont considérées comme faisant partie du forfait de base.
En matière de recouvrement des charges, les prestations pouvant être imputées directement au copropriétaire débiteur sont mentionnées au point 9.1 du contrat-type.
Elles sont au nombre de 8 (et non 9) dont voici la liste extraite directement :
Les pouvoirs publics ont volontairement limité ces prestations du fait que les syndics perçoivent déjà une rémunération pour assurer les tâches de gestion courante telles que le traitement des impayés.
Néanmoins, le cabinet JOURDAN a trouvé le moyen de faire passer par la fenêtre les honoraires qu’il ne peut pas faire passer par la porte.
II - Une rémunération complémentaire validée par à travers une résolution
Sans plus tarder, voici la résolution proposée par le cabinet JOURDAN dans une convocation de l'Assemblée Générale :
Comme on dit, respirons un bon coup et avançons étape par étape.
Tout d'abord, le syndic présente dans la résolution la procédure de recouvrement en rappelant que pour les dettes inférieures à 5 000 euros, il est nécessaire de recouvrir à une conciliation préalable. Jusqu'à là, tout va bien.
Mais très vite, la machine s'emballe car derrière ce point d'information, se cachent en réalité des honoraires pour le moins abusifs à défaut d'être illégaux.
Et pour cause, tout d'abord, le syndic demande de valider des honoraires de 280 euros hors taxes pour réaliser la phase de conciliation.
Première erreur : le syndic n’a pas à indiquer les honoraires en hors taxes compte tenu du fait que le syndicat des copropriétaires est le client « final » et doit donc connaître le prix en TTC.
Néanmoins, il est plus facile de faire passer un coût de 280 euros hors taxes que d’afficher un tarif de 336 euros TTC.
Seconde erreur : cette rémunération n'est pas prévue au contrat-type autrement dit elle est illégale.
Et pour cause, il est normal qu’un mandataire de copropriété échange avec le copropriétaire débiteur afin de trouver des solutions de règlement amiable.
Mais les demandes de validation d’honoraires illégales ne s’arrêtent pas là puisqu’il réclame un coût de 350 euros hors taxes pour assurer les diligences relatives à la saisine du conciliateur.
Et enfin, il réclame 180 euros pour assurer le dossier nécessaire à la sommation par voie d'huissier. Là encore, il s'agit d'une facture illégale.
Et voilà comment un syndic professionnel arrive à présenter un contrat de syndic qui est en tout point conforme à la réglementation tout en facturant des prestations illégales.