Le contrat type de syndic est un contrat « tout sauf » qui limite la possibilité de facturer des prestations particulières
Depuis en l’entrée en vigueur du contrat type, nous observons des pratiques inquiétantes de certains syndics qui essayent de détourner le cadre réglementaire de ce contrat (défini par le décret du 26 mars 2015).
Revenons sur la présentation de ce contrat type.
I. Un contrat « tout sauf »
La loi ALUR a instauré la mise en place d’un contrat type sur le modèle d’un contrat « tout sauf ».
Le principe d’un contrat dit « tout sauf » est de définir une liste limitative (et donc exhaustive) des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une facturation en plus des honoraires forfaitaires. Toutes les autres prestations sont donc a contrario incluses dans le contrat forfaitaire.
L’objectif poursuivi à travers la mise en place d’un tel contrat est donc notamment d’empêcher la multiplication et la dérive des prestations particulières.
C’est ce que le décret du 26 mars 2015 a instauré à travers les deux nouveaux articles « annexe 1 » et « annexe 2 » introduits dans le décret du 17 mars 1967 :
- un contrat présentant une liste minimum des prestations relevant de la gestion courante du syndic (liste non limitative des prestations incluses dans le forfait conformément au 7.1.1 du contrat type et à son annexe) ;
- une liste exhaustive des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une facturation de la part du syndic. Cette liste de prestations particulières est détaillée aux points 7.2.1 et suivants du contrat type (« modalités de rémunération des prestations particulières ») et rappelée dans l’« annexe 2 » du décret du 17 mars 1967 intitulé : « Liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération complémentaire ».
Cet article « annexe 2 » du décret du 17 mars 1967 reprend le titre de l’ensemble des prestations visées de façon détaillée dans le contrat type (points 7.2.2 à 7.2.7).
Toutes les prestations qui ne sont pas expressément listées dans les prestations visées aux points 7.2.1 et suivants du contrat type (et rappelées dans l’article « annexe 2 » du décret du 17 mars 1967) sont de fait comprises dans les honoraires forfaitaires et donc non facturables en tant que prestations particulières.
II. Des professionnels qui essayent déjà de détourner le contrat « tout sauf » réglementaire
Or, quatre mois seulement après l’entrée en vigueur du contrat type réglementaire, certains professionnels essayent déjà de détourner son esprit.
En effet, ces professionnels laissent penser que, la définition des prestations comprises dans les honoraires forfaitaires n’étant pas précise, il leur est possible de facturer une partie de ces prestations en plus des honoraires forfaitaires.
Or, ces prestations ne sont pas listées comme pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire au titre du contrat type !
Elles ne peuvent donc justifier une quelconque facturation en plus du forfait.
C’est le cas par exemple des syndics qui voudraient faire croire qu’ils peuvent facturer des photocopies en plus du forfait. Nous y avons dédié la réponse de l’expert de cette semaine.
Donc, pour résumer, soyons bien clairs : AUCUNE prestation qui n’est pas précisément listée comme pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire dans le contrat type, ne peut être facturée en plus du forfait !
Messieurs les professionnels, qu’est-ce qui vous a échappé à ce sujet ?