LE DÉCRET ET L’ARRÊTÉ COMPTABLES ADAPTES À LA COPROPRIÉTÉ : un bilan mitigé
Le 1er Janvier 2013, le décret et l’arrêté comptables ont eu six ans d’application. A plusieurs reprises, l’ARC a demandé au Ministère du Logement et à celui de la Justice de réaliser un premier bilan contradictoire. Malheureusement, cela n’a pas été fait. Peut-être de peur des résultats. L’ARC a donc, comme à son habitude, décidé d’avancer sans attendre sur ce problème et a commencé à réaliser un premier bilan. Comme vous allez le constater, nous avons déjà répertorié une vingtaine de problèmes dont voici la liste. Pour donner suite à ce premier constat, nous avons soumis des propositions aux ministères concernés afin de réformer le décret et l’arrêté, dont nous vous ferons part dans de prochains articles…
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Problèmes rencontrés
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Explication
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1
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Répartition des exercices non approuvés par l’AG
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Avant même la décision de l’assemblée générale, certains syndics répartissent le solde de l’exercice
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2
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Approbation des comptes sans aucun chiffrage
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Certains syndics demandent d’approuver les charges de l’exercice sans en indiquer le montant.
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3
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Suivis très difficiles des sinistres
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Aucune procédure n’est prévue dans le décret pour suivre la gestion comptable des sinistres
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4
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Comptes d’attente non justifiés
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Présence de comptes d’attente sans justification
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5
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Nomenclature non respectée ou détournée
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Création par certains syndics de comptes non prévus dans la nomenclature comptable
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6
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Honoraires masqués
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Eparpillement dans plusieurs comptes de tiers ou de charges des honoraires de syndics ou des frais de syndics
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7
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Annexes fausses ou fantaisistes, liste des copropriétaires omise ou fausse
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Annexes incohérentes les unes par rapport aux autres. De plus, certaines annexes ne reflètent pas le montant exact des charges du fait de l’omission de comptes de charges
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8
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Compensations entre débit et crédit
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Fusion des comptes d’attente débiteurs et créditeurs ou encore des comptes des copropriétaires débiteurs et créditeurs
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9
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Défaut de rapprochement bancaire
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Non justification de l’écart entre le compte banque (comptable) et le compte bancaire (émanant de l’organisme bancaire)
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10
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À-nouveaux différents des soldes de clôture
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Solde de reprise des comptes qui ne reprend pas les soldes de l’arrêté des comptes
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11
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Abus des prorata temporis
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Utilisation des prorata temporis au bon vouloir du syndic
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12
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Emprunts cachés (ex : annexe 1 vierge avec un emprunt en cours)
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Inexistence sur l’annexe 1 des emprunts qu’aura contractés le syndicat des copropriétaires
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13
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Disparition des consommations privatives de fluide
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Certains syndics sortent des charges le montant des consommations privatives d’énergie ou d’eau
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Ex-copropriétaires créditeurs oubliés ou détournés
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Les comptes des copropriétaires vendeurs sont soldés sans justification apparente
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Seuil d’impayés JAMAIS calculé et opacité du recouvrement avec frais cachés
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Malgré l’obligation légale (loi du 10 juillet 1965), le calcul du seuil des impayés de charges n’est pas fait
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Avances non réglementaires
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Multiplication des comptes d’avance sans justification apparente ou non utilisés
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Mélange des charges relevant de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans les charges courantes
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Confusion des travaux de maintenance de l’article 14-1 avec les travaux dit « exceptionnels » de l’article 14-2
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18
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Non gestion des travaux en cours (compte 12 avec comptes 102)
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Aucune procédure n’est prévue pour justifier les travaux en cours de réalisation
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19
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Absence de présentation de l’ensemble des annexes comptables
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Certains syndics ne joignent pas avec la convocation d’assemblée générale les cinq annexes comptables
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Absence d’utilisation des comptes 49 : « dépréciation des comptes de tiers »
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Certains comptes e la nomenclature comptables sont mal ou pas utilisés du tout
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