Vous ne savez pas quelle tête a le directeur de l’ARC. Vous n’êtes pas les seuls, car notre directeur est plutôt effacé et discret.
Si vous voulez voir sa tête ET lire ses propos sur le fonds travaux obligatoire, c’est simple : vous allez sur mon immeuble.com et vous découvrirez ce qui suit.
Le fonds de travaux : pour une copropriété bien gérée au service des copropriétaires
Sommaire
1 - Le fonds de travaux : pour une copropriété bien gérée au service des copropriétaires : Bruno DHONT
Le « fonds travaux », c’est une mesure que notre association réclame depuis des années pour permettre aux copropriétés d’envisager l’avenir au-delà du copropriétaire. Le temps de la copropriété n’est pas celui du copropriétaire puisque le temps moyen de la propriété en France est de 7 à 8 ans. Dans ce contexte, le propriétaire n’a pas dans l’idée d’investir des sommes pour entretenir le patrimoine, rénover et préparer l’avenir énergétique. Nous pensons que le fonds travaux est la réponse à cette contradiction, il oblige à une gestion patrimoniale intelligente sur le modèle de ce qui existe déjà au Québec.
Il faut donc remettre de la « copropriété » dans la « propriété » et imposer des règles de gouvernance aux copropriétés pour prévoir l’avenir. C’est en cela qu’intervient le plan de travaux pluriannuel et son financement.
Le fonds travaux est une idée simple, mais qui va à contre-courant de la logique française en matière de copropriété. Celle-ci privilégie la propriété, le propriétaire au détriment de la copropriété et du copropriétaire. Le fonds attaché au lot est la garantie que le bien sera entretenu puisque l’on acquière aussi avec la propriété, l’épargne constituée. Ainsi le prêt bancaire couvre à la fois l’achat du logement et celui du fonds.
Nos adhérents, syndics bénévoles, ont à 80% déjà mis en place des fonds travaux. On constate que les copropriétaires moteurs sont conscients de la nécessité de ces fonds travaux. Le frein aujourd’hui vient plutôt de la crainte de confier son argent à un professionnel.
Le projet de loi que nous soumettons, préconise l’obligation de constituer un fonds travaux d’au minimum 5% du budget des charges, ce qui correspond environ à 100 € par an et par logement. Ce fonds doit être attaché au lot, c'est-à-dire attaché à l’immeuble. Et bien sûr ce fonds doit constituer un placement sécurisé, les sommes sont déposées sur un compte bancaire séparé, bloqué, rémunéré et « infongible ». Ainsi, ils ne pourront pas être utilisés pour autre chose que le financement des travaux votés pour la copropriété.
Nous allons encore plus loin, pour contrer la peur qui est celle de confier de l’argent à un tiers qui n’est pas considéré comme « sécurisant ». Nous souhaitons, l’instauration obligatoire d’un compte séparé y compris pour les opérations courantes. Une mesure indispensable si l’on veut restaurer la confiance des copropriétaires, sans cela, ils resteront réfractaires à toutes mesures d’obligation d’épargne.
Un autre frein à la constitution de ces fonds est le coût des honoraires facturés par les syndics professionnels. Certains syndics facturent de 1,5% à 2% pour les comptes de placement qui rapportent pourtant moins de 2% en faisant valoir les surcoûts de prime pour la garantie des fonds travaux. C’est pourquoi nous avons engagé des négociations (très avancées, d’ailleurs et prometteuses) avec une banque, la BRED, et une caisse de garantie financière - la SOCAF - pour mettre en place un « compte spécial » chez le banquier, avec des fonds réservés et donc déblocables uniquement sur décisions de l’assemblée générale. Une fois, les fonds déposés sur le compte, le banquier informe le garant du montant de ces sommes qui ne seront pas comptabilisées pour le calcul de la prime de garantie. Grâce à cet accord les copropriétaires n’auront donc pas à payer de frais supplémentaires liés à cette provision. Nous lançons ensuite des négociations avec la SOCOMAB et la Caisse de la FNAIM. Mais, il faut encore que l’arrêté du 19 mars 2010 intègre dans la gestion courante de la copropriété, la tenue de ces comptes « réservés » !
La plus-value du syndic dans cette opération sera d’avoir des copropriétés faciles à gérer. Il ne disposera pas d’honoraires en plus, mais gagnera à gérer des copropriétés « pacifiées ». Des copropriétés où l’on va pouvoir réduire les charges, car des travaux biens programmés c’est aussi des charges moins importantes.
arc-copro.fr
Bruno DHONT Directeur de l'Association des Responsables de Copropriété (ARC) ».