Le « fonds travaux » : quelques améliorations indispensables

29/08/2013 Actions Action

Le « fonds travaux » : quelques améliorations indispensables

  Comme nous l’avions annoncé fin juillet (voir : www.unarc.fr/jxg5) le « fonds travaux » a été rétabli dans le projet de loi A.L.U.R. suite, en particulier, à notre action incessante à ce sujet (voir notre dossier concernant l’analyse des arguments du Conseil d’Etat : « Il faut réintroduire le « fonds travaux » dans la loi A.L.U.R. : le Conseil d’État a été insuffisamment « informé » : www.unarc.fr/gmin).   Ce rétablissement est une victoire pour nous, mais le texte du nouvel article de loi nous pose quelques problèmes. Vous trouverez ci-dessous :  
  • le texte ;
  • la lettre que nous avons adressée au rapporteur avec copie à Madame Cécile DUFLOT.
  I. Le projet de texte de loi   « II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de cinquante lots ou plus soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de prévoyance à l’issue de la période de dix ans définie par l’article 1792-4-1 du code civil pour faire face aux dépenses résultant : « 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; « 2° des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ; « Ce fonds de prévoyance est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. « L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25‑1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de prévoyance au financement des travaux listés au présent II. « Par exception, lorsqu’en application des dispositions de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de prévoyance au financement de ces travaux. « Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. « Si le diagnostic technique prévu par l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de prévoyance pendant la durée de validité du diagnostic. « Les sommes versées au titre du fonds de prévoyance sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. » II. La lettre au rapporteur   Député  de Seine-Saint-Denis Assemblée Nationale Palais Bourbon
  • 126 rue de l'Université 75355 Paris 07 SP
  Paris, le 1er Août 2013 Objet : fonds travaux   Monsieur le Rapporteur,   Nous faisons suite à l’adoption de l’amendement CE872 que vous avez présenté et fait adopter par la Commission des Affaires Economiques sur le « fonds travaux ».   Nous nous félicitons naturellement du « retour » du fonds travaux et saluons votre action sur ce sujet essentiel, mais souhaitons revenir sur certaines dispositions introduites :  
  1. Sans doute le seuil des 50 lots a été choisi par souci de symétrie avec les dispositions de la loi du 12 juillet 2010 (Grenelle 2) concernant l’audit énergétique et donc peut-être pour éviter toute censure. Ce seuil est en fait, à notre avis, non pertinent, pour les raisons suivantes que nous nous permettons d’exposer brièvement :
 
  1. le vote des gros travaux est, en effet, d’autant plus difficile que la copropriété est petite (le poids financier par logement est beaucoup plus élevé dans les petits immeubles) ; c‘est donc surtout dans les petits immeubles que le « fonds travaux » s’impose ;
 
  1. 60 % des copropriétés sont des petites copropriétés, ce qui fait qu’en retenant ce seuil la loi « exclurait » la grande majorité des copropriétés ;
 
  1. le seuil des « 50 lots » dans la loi Grenelle permet simplement de distinguer les immeubles qui ont une obligation de faire un audit de ceux qui ont une obligation de faire un DPE collectif ; mais - il faut le rappeler - TOUS sont astreints à une obligation ; ne pensez-vous pas que la discrimination introduite dans la loi A.L.U.R. est précisément ce qui pourrait justifier une censure du Conseil Constitutionnel ? C’est ce que nous craignons, précisément.
  Nous pensons donc pour ces diverses raisons pratiques et juridiques qu’il est absolument essentiel de supprimer ce seuil.   À noter que nous avons remarqué avec satisfaction que le « fonds travaux » faisait désormais l’unanimité, comme l'atteste l’amendement déposé par Monsieur APPARU. Il n’y a donc aucun risque que le Conseil Constitutionnel soit saisi concernant ce dispositif (très peu contraignant grâce au seuil des 5 %).  
  1. Nous nous permettons une autre remarque : aujourd’hui les immeubles « vieillissent » vite et les équipements sophistiqués eux aussi ont des durées de vie raccourcies.
  Dispenser les copropriétés de fonds travaux pendant les dix premières années n’est donc NI souhaitable (on repousse les problèmes sans préparer le financement des travaux que l’on sait inéluctables dès la onzième année hors garantie décennale) NI juste pour des acquéreurs (personnes qui auront à assumer les frais à 100 % et qui seront souvent dans l’incapacité de faire face à ces travaux eu égard à leur taux d’endettement). Là encore le fonds travaux s’impose pour des raisons pratiques, financières et juridiques.   Vous remerciant de bien vouloir prendre en considération nos remarques et restant évidemment à votre disposition pour répondre à toutes vos questions, nous vous prions de recevoir, Monsieur le Rapporteur, l’assurance de nos salutations distinguées.      Fernand CHAMPAVIER                                                   Bruno DHONT Président de l’ARC                                                            Directeur de l’ARC ».