Le mensuel CAPITAL, l’ARC et les problèmes de syndics et de copropriétés (1ère partie)
Le mensuel capital consacre un dossier aux problèmes de gestion immobilière et naturellement aux problèmes de copropriété.
L’ARC y est largement cité dans deux grands articles :
- un consacré aux astuces tarifaires des syndics ;
- un consacré aux pièges à éviter quand on achète un bien en copropriété.
Nous publions cette semaine de larges extraits du premier dossier.
« SYNDICS : ils prennent les copropriétaires en otage
Rien n’y fait. En dépit des procès et des réglementations, beaucoup de cabinets de gestion immobilière continuent de rouler leurs clients dans la farine.
Le 9 avril dernier, des copropriétaires de Neuilly sont tombés de leur chaise en découvrant l'ordre du jour de leur assemblée générale : augmentation de 22 % des honoraires du syndic ! Pour justifier cette explosion, ce dernier, le cabinet Loiselet & Daigremont, invoquait les nouvelles obligations du compte séparé imposées par la loi Alur. « Il nous a juré que nous n’avions pas le choix », se souvient l'un des participants, Georges …., adhérent à l’ARC. Comme les autres, il s'est donc empressé de voter oui. Avant de se rendre compte, une semaine plus tard, que ce texte n'entrerait pas en vigueur avant mars 2015. Et que, de surcroît, son syndic n’avait pas à augmenter ses tarifs, car son contrat était toujours en cours.
Furieux, les copropriétaires ont attaqué ce dernier en justice.
« C'est la troisième assignation en trois ans : on a l'habitude... », soupire notre « tondu ».
On croyait pourtant qu'ils avaient changé. Que dix ans de lois, de procès anticorruption et de scandales à répétition avaient eu raison de leurs pratiques abusives. Hélas ! Face à des particuliers souvent perdus dans les arcanes immobiliers, les gestionnaires de biens continuent de jouer au bonneteau en toute impunité. « Attention, certains travaillent de façon honnête et transparente, admet Bruno Dhont, le directeur de l'Association des responsables de copropriété (ARC). Mais certains seulement ».
Il suffit d'aller flâner quelques instants sur le site Internet de l’ARC pour s'en rendre compte : 3 748 abus y ont été recensées depuis 2003, près d'une par jour! En tête du palmarès: les géants Foncia, Loiselet & Daigrement, Citya, Nexity et Immo de France, qui tiennent plus de 50% du marché. « Dans ces grosses structures, on cherche à faire du volume pour être rentable, au détriment de la qualité », indique Syivain Jutteau, un ancien de Foncia passé par Century 21, qui a fondé une petite structure. Une récente étude de l’ARC, portant sur sept contrats types, a révélé qu’ils abritaient chacun entre 13 et 25 clauses abusives.
Les propriétaires, eux, n'y voient souvent que du feu, car les syndics savent y faire... Ils commencent par les attirer avec des tarifs raisonnables: entre 100 et 150 euros par an et par appartement pour un forfait dit « tout compris ». Et puis, ils les assaisonnent avec ce qu'ils appellent sobrement « des prestations particulières ». Oralia facture ainsi 19 centimes la photocopie.
D'autres chargent la barque avec les locations de salle pour les assemblées générales (jusqu'à 100 euros de l'heure dans certains cabinets) ou le traitement des impayés. Les frais de rejet de paiement atteignent 29 euros chez Citya et 49 chez Foncia, et la simple constitution ou le suivi d'un dossier dans le cas de recours à un avocat ou à un huissier sont facturés de 324 euros chez Immo de France à 420 euros chez Foncia !
Des suppléments qui finissent par peser lourd : ils représenteraient jusqu'à 50% des revenus de certains cabinets. L'ancienne ministre du Logement Cécile Duflot avait pourtant juré de mettre fin à ces abus, en encadrant ces prélèvements annexes. Mais le décret qui devait paraître en avril n'a toujours pas été publié...
Autre ficelle largement utilisée par nos professionnels: le regroupement de toutes les sommes versées par les copropriétaires dans un « compte commun » ouvert à leur nom. Cela leur permet d'engranger de juteux intérêts. Inutile de dire que cette pratique engendre souvent de mauvais réflexes, fournisseurs payés eu retard, travaux qui traînent, surestimation des fonds de roulement, etc. « Dans certains groupes, ces placements peuvent représenter jusqu'à 1 point de marge nette annuelle », assure un expert du secteur. Là encore, la loi Duflot était censée siffler la fin de la récré en imposant une comptabilité séparée, propre à chaque immeuble. Magie du lobbying, les professionnels ont obtenu que cette obligation ne s'applique pas dans les copropriétés de moins de quinze appartements, soit 70% des cas.
Et pour les autres, les syndics ont déjà trouvé la parade: beaucoup présentent à leurs clients des attestations bancaires dont les termes (« gestion séparée », « cabinet co-titulaire du compte »...) prêtent délibérément à ambiguïté « Juridiquement, ces expressions ne veulent rien dire, elles ne servent souvent qu'à masquer le maintien d'un compte commun », Prévient Michel Dardy, un syndic parisien agacé par les méthodes de certains de ses confrères.
Ce n'est pas tout. Beaucoup de cabinets font aussi du gras avec les honoraires perçus au titre du suivi des travaux. Jusqu'ici, la règle du pourcentage (2 à 5 %) empoché sur le coût du ravalement ou de la réfection de la cage d'escalier était assez perverse. Le gestionnaire avait en effet tout intérêt à aller vers les entreprises les plus gourmandes. Voire à se mettre d'accord avec elles sur le prix.
Depuis cette année, la loi impose que le montant perçu par les syndics soit dégressif et fixé en AG. Mais de nombreux cabinets n'en ont cure. Selon les pointages de l’ARÇ, Immo de France serait l'un des rares à respecter cette obligation.
Quant aux rétrocommissions versées par les entrepreneurs aux syndics, qui avaient fait l'objet d'un grand Procès dans les années 2000, elles sont loin d'avoir disparu. A Sète, le Groupe ASC - dénoncé par l’ARC - a reçu un blâme de sa fédération professionnelle en mars dernier pour avoir demandé - par écrit! - à ses prestataires de reverser à l'une de ses sociétés 10 % du montant hors taxes des travaux.
« Aujourd'hui, les cabinets font ça plus discrètement, souffle un pro du secteur. Ils se font offrir un voyage en famille aux Maldives... ». Ni vu ni connu.
Emmanuelle Andreani »
La semaine prochaine nous donnerons la suite.