Le mensuel « Le Particulier » présente la loi ALUR et donne largement la parole à l’ARC
Dans son numéro de décembre 2013 Le Particulier consacre un grand article (enfin positif) au volet copropriété de la loi ALUR et à son volet copropriété.
L’ARC y est très largement citée, Le Particulier reconnaissant ainsi notre rôle moteur dans les évolutions inscrites dans la loi (toujours en discussion). Malheureusement l’article présente le projet tel que voté à l’Assemblée Nationale en première lecture et non celui passé, depuis, au Sénat (voir aussi notre dossier du mois de décembre 2013).
Des copropriétaires mieux informés et mieux protégés
Comparé aux dispositions modifiant les rapports, le volet copropriété de la loi Accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) est passé presque inaperçu. D'une part, il ne comporte que peu d'articles et, d'autre part, ceux-ci n'ont guère suscité de polémique. S'il est voté en l'état, ce qui paraît probable compte tenu du relatif consensus observé lors des premiers débats parlementaires, il modifiera sensiblement la loi du 10 juillet 1965 régissant les copropriétés. Adoptée par l'Assemblée nationale le 17 septembre et en cours de discussion au Sénat, la loi sera promulguée, au plus tard, au printemps prochain. Les premiers changements pourraient donc survenir très rapidement, dès la parution des décrets d'application.
1. Un compte séparé obligatoire pour chaque copropriété
C'est la mesure emblématique du projet de loi Alur concernant la copropriété. Jusqu'à présent, la loi de 1965 (art. 18) imposait bien aux syndics d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ; mais il était possible d'y déroger par un vote en assemblée générale (AG). Les sommes versées au crédit de chaque copropriété (les appels de charges, notamment) alimentaient alors un compte commun à l'ensemble des immeubles gérés par le syndic, celui-ci percevant les intérêts des sommes placées.
Si l'article du projet de loi est voté en l'état, ce qui est vraisemblable, le compte séparé deviendra la règle, sans échappatoire possible, y compris dans les très petites copropriétés de trois ou quatre lots. La mesure est saluée par les copropriétaires et leurs représentants. L'Association des responsables de copropriété (ARC) rappelle ainsi que « le compte séparé garantit la transparence financière et préserve les intérêts des copropriétaires en cas de difficultés financières du syndic». Seul bémol, la possibilité pour le syndic d'ouvrir le compte dans la banque de son choix, sauf vote contraire de l'assemblée, fait grincer quelques dents. Certains...copropriétaires craignent, en effet, que la gestion du compte dans un établissement bancaire imposé ne soit facturée hors forfait et au prix fort (voir page suivante).
2. Un fonds pour gros travaux sera imposé
Afin d'anticiper et de faciliter la réalisation de travaux d'envergure, notamment ceux favorisant les économies d'énergie, le législateur veut contraindre les copropriétés de plus de 50 lots à mettre en place un « fonds de travaux ». Le montant minimal de cette cotisation annuelle serait fixé à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Une provision obligatoire qui devrait a priori, rester relativement indolore. «En se basant sur un taux de 5%, la constitution du fonds de travaux représenterait, en moyenne, 100 € par copropriétaire et par an», estime Bruno Dhont, directeur de l'ARC.
Les syndics se félicitent de cette mesure. D'après eux, la création de tels fonds pourrait limiter le risque de charges impayées.
3. Les honoraires des syndics seront forfaitisés
L'arrêté Novelli du 19 mars 2010 avait déjà imposé aux syndics d'inclure au moins 43 tâches de gestion courante (convocation et tenue de l'assemblée générale, conservation des archives, etc.) dans leur forfait de base. Les prestations dites « particulières » ne figurant pas dans l'arrêté pouvaient jusqu'alors, être facturées à part. D'où de nombreux abus - on g a vu fleurir des prestations particulièrement fantaisistes et onéreuses ! - auxquels les pouvoirs publics souhaitent mettre un terme en imposant une tarification forfaitaire. «Le principe va être inversé. Un décret fixera, non plus les prestations devant figurer dans le forfait de base, mais seulement celles pouvant être facturées au titre des prestations particulières. Toutes les autres devront être incluses dans le forfait de base ». Le décret fixant les prestations particulières devrait ensuite être réactualisé régulièrement, une ou deux fois par an.
Après la réforme, le forfait de base sera beaucoup plus étoffé que celui existant aujourd'hui, ce qui devrait avoir une incidence sur le montant des honoraires du syndic.
Mais, pour Bruno Dhont, directeur de l’ARC, les copropriétaires sortiront plutôt vainqueurs du nouveau dispositif. «Aujourd'hui pour 150 € d'honoraires votés, les copropriétaires en paient souvent le double à cause des prestations particulières. Demain, ce seront peut-être 250 € qui seront votés, mais il n'y aura plus de mauvaises surprises», explique-t-il. De plus, les contrats de syndics seront formalisés - un modèle de contrat type obligatoire devant voir le jour et, de fait, plus facile à comparer entre eux. Une transparence des contrats qui tombe à point nommé, car le projet de loi entend favoriser la mise en concurrence des syndics. Ainsi, en cas de révocation ou de non-renouvellement du syndic, la désignation de son remplaçant devrait être précédée d'une mise en concurrence de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical. Le législateur a toutefois prévu la possibilité, pour ce dernier, de proposer de ne pas procéder à cette mise en concurrence « Cette mesure risque d'être vite détournée puisque la loi permet d'y échapper », regrette Bruno Dhont, directeur de l’ARC. En revanche, nous nous félicitons d’avoir obtenu la mise en concurrence obligatoire du syndic de promotion [celui mis en place par le promoteur lors de la mise en copropriété d'un programme neuf, Ndlr ] qui ne pourra plus convoquer la première assemblée générale en ne présentant que son seul contrat »
4. Les syndics seront plus encadrés
Pour mieux contrôler la profession de syndics, la loi souhaite instituer des commissions régionales de discipline. Ces dernières permettront un dénouement amiable et non judiciaire des litiges. Elles pourront prononcer des sanctions disciplinaires pouvant aller du simple blâme à l'interdiction temporaire, voire définitive, d'exercer. « Ce n'est pas tant l'aspect sanction qui est intéressant que le côté régulateur et dissuasif», estime Bruno Dhont, directeur de l’ARC. On peut, en effet, penser qu'un syndic qui est passé devant la commission régionale de discipline perdra une partie de sa crédibilité... et de sa clientèle ! Cependant, la composition et le fonctionnement de ces commissions de discipline ne seront pas fixés par la loi, mais par des décrets ultérieurs, ce qui suscite quelques inquiétudes dans les associations de copropriétaires. « On ne sait pas, par exemple, qui sera habilité à saisir la commission : est-ce que ce sera le conseil syndical, un nombre minimal de copropriétaires ? Pour le moment, tout reste à définir», constate le directeur de l'ARC.
Vote des travaux: les règles de majorité vont être allégées
Pour faciliter l'entretien des copropriétés, le projet de loi entend réduire les majorités requises pour la réalisation de certains travaux. Ainsi, les travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, ceux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert et les réseaux, ceux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement, ainsi que les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite peuvent désormais être votés à la majorité simple de l'article 24 (majorité des copropriétaires présents et représentés), au lieu de celle de l'article 25 (majorité absolue de l'ensemble des copropriétaires). C'est aussi le cas de l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation pourront, quant à eux, être votées à la majorité de l'article 25 au lieu de la double majorité de l'article 26 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix).
5. Une possible immatriculation des copropriétés
C'est la mesure qui fâche... C'est peut-être la fin du relatif anonymat dans lequel vivaient les huit millions de copropriétés hexagonales. En effet, le projet de loi Alur prévoit la création d'un registre national des copropriétés auquel devra être immatriculé chaque syndicat de copropriétaires. Cette immatriculation devra être effectuée, en fonction de la taille de la copropriété, entre le 31 décembre 2016 et le 31 décembre 2018. Figureront sur le registre un certain nombre d'informations, dont les caractéristiques financières et techniques de l'immeuble. Chaque année, le syndic devra mettre à jour le fichier et transmettre, « à l'issue de chaque exercice comptable, les données financières actualisées». Toutes ces modalités feront l'objet d'un décret ultérieur. Usine à gaz, mainmise de l'État sur les copropriétés ou encore « Big Brother » : cette disposition suscite, d'ores et déjà, une levée de boucliers.
« Que l'on ait une connaissance des copropriétés, ce n'est pas une mauvaise chose. Mais l'immatriculation, telle qu'elle est prévue par le législateur, donne accès à des informations privées et ressemble à une intrusion arbitraire », note Liliane Bodin, qui gère 2 500 lots de copropriétés dans l'agglomération tourangelle. «Je crains que cette immatriculation au registre national ne cache, à terme, une fiscalité des copropriétés. Je n'exclus pas par exemple que Bercy crée, un jour, une taxe sur les fonds gérés par les copropriétés », s'alarme Jean-François Buet.
Certains, à l'instar de Bruno Dhont, directeur de l’ARC, vont même jusqu'à se demander si cette mesure sera adoptée. «Je fais confiance à la lucidité des dirigeants de notre pays. Je ne veux pas croire au vote du texte en l'état», espère-t-il. À lire les premiers débats à l'Assemblée nationale, rien ne dit que son souhait sera exaucé… ».
Voici donc les principaux extraits de cet article.
Rappelons que le journal Le PARTICULIER n’a parlé que des mesures votées en première lecture par l’Assemblée Nationale et non par le Sénat (en octobre).
Nous vous renvoyons à notre propre article qui, lui, en tient compte, voir : « Les apports du Sénat au volet Copropriété de la loi ALUR ».
Ainsi qu’à notre dossier du moi de décembre 2013 qui :
- détaille les 44 innovations principales de la loi après la première lecture (Assemblée Nationale plus Sénat) ;
- explique les 13 points sur lesquels l’ARC va continué à agir pour amélioré la loi.
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