Inscrit dans les articles 92 et 93 de la loi ALUR, le permis de louer est un outil législatif utilisable depuis 2016 qui vise à aider les collectivités locales – communes ou intercommunalités, à lutter contre la mise en location de logements indignes.
Celles qui s’en saisissent délimitent alors un périmètre, pouvant englober un quartier entier ou cibler une résidence précise sur lequel elles souhaitent que s’applique le permis.
Ce ciblage est motivé par des problématiques déjà identifiées d’habitat dégradé où sévissent éventuellement des marchands de sommeil. Quels sont les principaux enseignements du permis de louer quant à son efficacité ?
I. Les deux dispositifs du permis de louer : l’autorisation préalable et la déclaration
L’autorisation préalable : Dans cette situation, les propriétaires souhaitant mettre en location leur bien, doivent remplir avant la signature du bail, un formulaire-type et y joindre des diagnostics immobiliers (amiante, plomb, électricité, etc.).
Si le dossier est complet, une visite sur place effectuée par les services (inter)municipaux est possible afin de détecter d’éventuels problèmes qui n’apparaîtraient pas dans le dossier.
A l’issue, trois choix sont possibles : une autorisation sans réserve ; une autorisation sous réserve de travaux préalables ; ou un refus si le logement ne correspond pas aux normes de sécurité et de salubrité pour ses futurs occupants.
La déclaration : Elle s’applique après la signature du bail sous 15 jours maximum. Le même formulaire, ainsi que le diagnostic immobilier sont demandés. Si le dossier est complet, l’autorisation est alors accordée. Il s’agit donc dans ce cas d’une simple formalité déclarative qui permet à la collectivité d’être informée des logements mis en location. L’absence de demande d’autorisation préalable ou de déclaration est passible d’amende allant jusqu’à 15 000 €.
II. Le permis de louer : un outil intéressant mais limité
L’atout principal de l’autorisation préalable est de permettre une première détection de problématiques de salubrité ou de sécurité d’un logement. Surtout s’il est assorti d’une visite des lieux, il peut constituer un filtre efficace pour sortir du marché locatif des logements indignes et/ou encourager des travaux de réhabilitation le cas échéant. Le régime de déclaration quant à lui doit plutôt être vu comme un outil permettant d’acquérir une connaissance fine du parc privé sur une zone donnée.
Deux limites principales peuvent néanmoins être repérées : Les visites opérées dans le cadre de l’autorisation préalable sont faites alors que le logement est vide. Ainsi, d’autres problématiques telles que la suroccupation ne peuvent être repérées.
Enfin, se pose la question des moyens humains mis en place par la collectivité pour traiter toutes les demandes. Notamment le suivi des logements ayant fait l’objet de refus ou de réserves afin qu’ils ne soient pas mis sur le marché locatif malgré tout. A cet égard, il faudrait s’assurer que la mise en œuvre des pénalités prévues par la loi soit bien effective afin de jouer un véritable rôle dissuasif.
CONCLUSION : Le permis de louer est un outil juridique intéressant dans la panoplie des dispositifs permettant de lutter contre l’habitat indigne. Le fait qu’il soit entre les mains des collectivités lui permet d’être au plus près des réalités locales et d’évoluer de manière souple au niveau de son périmètre. Pour qu’il devienne encore plus fonctionnel, il serait souhaitable de permettre des inspections en cours de bail et d’assurer la mise en œuvre des pénalités en cas de non-déclaration ou de non-respect des travaux de réhabilitation prescrits.