Nous avons communiqué sur notre site internet la trahison du député Richard Lioger, rapporteur de la loi ELAN à la Commission des affaires économiques de l’Assemblée Nationale, qui a préféré que le droit de la copropriété soit légiféré par voie d’ordonnance, plutôt que dans le cadre d’un débat parlementaire.
C’est ainsi que nos quinze amendements, soutenus par plusieurs députés, ont au final été intégralement rejetés (voir article : Un député de la République En Marche qui préfère que le gouvernement légifère par voie d’ordonnances plutôt que le Parlement).
Depuis début juillet, ce texte est à présent devant la Commission des affaires économiques du Sénat.
Comme on va le constater, les sénateurs ont été plus courageux que les députés, même s’il ne faut pas être dupe, il s’agit avant tout de politique.
I. Une loi ELAN qui va évoluer en matière de droit de la copropriété
L’ARC participe à plusieurs auditions parlementaires afin de faire connaître aux élus les différentes difficultés rencontrées dans les immeubles privés, justifiant une réforme profonde de la loi sur la copropriété.
A ce titre, nous avons présenté à Mme Estrosi-Sassone, sénatrice et rapporteuse de la loi ELAN à la Commission des affaires économiques du Sénat, nos quinze amendements.
Même si elle ne les a pas repris en intégralité, comme celui qui prévoyait de donner un pouvoir au président du conseil syndical pour assigner le syndic en place, on peut tout de même saluer l’adoption de plusieurs amendements.
En l’occurrence, l’obligation pour le syndic de mettre en concurrence de façon périodique les contrats de la copropriété ou encore la publication d’un décret pour définir les documents minimum à mettre dans l’espace sécurisé de la copropriété (en annexe de cet article figure l’ensemble des amendements adoptés par le Commission des affaires économiques du Sénat).
Le Sénat a aussi limité les pouvoirs du gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance en l’autorisant uniquement à constituer un code de la copropriété dans un délai de 24 mois à compter de la publication de la loi ELAN.
Voici donc le nouvel article 60, amendé par le Sénat :
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Article 60 I. - (Non modifié) Dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à procéder par voie d'ordonnance à l'adoption de la partie législative d'un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et organiser l'ensemble des règles régissant le droit de la copropriété. Le Gouvernement peut, à ce titre, apporter les modifications qui seraient rendues nécessaires pour assurer le respect de la hiérarchie des normes et la cohérence rédactionnelle des textes ainsi rassemblés, harmoniser l'état du droit, remédier aux éventuelles erreurs et abroger les dispositions devenues sans objet. II. - (Supprimé) III. - L'ordonnance mentionnée au I est prise dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la publication de la présente loi. Un projet de loi de ratification est déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de l'ordonnance. |
II. La suite
Compte tenu de l’évolution du projet de loi ELAN au Sénat, le texte sera débattu à partir de mi-septembre en commission mixte paritaire, qui est composée de sept députés et sept sénateurs chargés de trouver un compromis.
En cas de désaccord probable, l’Assemblée Nationale statuera en définitif.
Ainsi, il faut être lucide.
Même si certains des amendements du Sénat passeront, la plupart seront retoqués par l’Assemblée Nationale, avec la réintégration d’un pouvoir élargi pour le gouvernement de légiférer par ordonnances pour faire évoluer le droit sur la copropriété.
Ceci étant, il ne s’agit pas forcément d’un coup d’épée dans l’eau car le gouvernement qui va en définitive légiférer a reçu un sérieux coup de semonce sur les dysfonctionnements rencontrés en copropriété.
Cette action est donc bénéfique pour l’ARC, qui arrive plus facilement à faire passer ces réformes dans les réunions de travail avec la Chancellerie.
Et oui, la route est longue, mais l’ARC est armée de courage et continuera à se battre.
Voici le Chapitre IV de la loi ELAN, remanié et complété par le Sénat.
CHAPITRE IV
Améliorer le droit des copropriétés
Article 59
(Non modifié)
I. - Le code de la construction et habitation est ainsi modifié :
1° Le vingt-deuxième alinéa de l'article L. 441-1 est complété par les mots : « ou d'une opération de requalification des copropriétés dégradées définie aux articles L. 741-1 et L. 741-2. » ;
2° L'article L. 615-6 est ainsi modifié :
a) À la première phrase du I, les mots : « ou sur requête » sont supprimés ;
b) Le premier alinéa du III est ainsi rédigé :
« III. - Les conclusions de l'expertise sont notifiées, avec la décision qui l'ordonne, au propriétaire, au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires ou, s'il y a lieu, à l'administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, au représentant de l'État dans le département, au maire de la commune ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat. Cette notification vaut intervention forcée à l'instance. » ;
c) Au deuxième alinéa du même III, le mot : « judiciaire » est remplacé par les mots : « au représentant de l'État dans le département » ;
d) Au dernier alinéa dudit III, les mots : « après avoir entendu les parties dûment convoquées » sont remplacés par les mots : « les parties ayant été dûment entendues ou appelées » ;
e) Au premier alinéa du IV, après le mot : « copropriétaires, », sont insérés les mots : « aux copropriétaires, » ;
3° L'article L. 741-1 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Pour assurer le relogement, à titre temporaire ou définitif, des occupants des logements dans les copropriétés situées dans le périmètre des opérations mentionnées au premier alinéa du présent article, le maire et le président de l'établissement public de coopération intercommunale, signataires de la convention prévue au troisième alinéa du présent article, peuvent user des prérogatives qu'ils tiennent des troisième et avant-dernier alinéas de l'article L. 521-3-3. » ;
4° À la première phrase du premier alinéa de l'article L. 741-2, les mots : « , si le site comporte une ou plusieurs copropriétés bénéficiant d'un plan de sauvegarde défini à l'article L. 615-1 du présent code » sont supprimés et les mots : « au dernier » sont remplacés par les mots : « à l'avant-dernier ».
II. - L'article L. 522-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Un décret pris sur l'avis conforme du Conseil d'État peut autoriser la prise de possession d'un ou plusieurs immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret mentionné à l'article L. 741-2 du code de la construction et de l'habitation, dont l'acquisition est prévue pour la réalisation d'une opération d'aménagement déclarée d'utilité publique, lorsque des risques sérieux pour la sécurité des occupants rendent nécessaires la prise de possession anticipée et qu'un projet de plan de relogement des occupants a été établi. »
II bis. - À la première phrase du premier alinéa de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme, après le mot : « état, », sont insérés les mots : « d'amélioration de l'habitat, comprenant l'aménagement, y compris par démolition, d'accès aux services de secours ou d'évacuation des personnes au regard du risque incendie, ».
III. - Les dispositions prévues au 2° du I sont applicables aux procédures ouvertes à compter de la date de publication de la présente loi.
Article 59 bis A (nouveau)
Le II de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :
1° Le cinquième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. » ;
2° La seconde phrase du septième alinéa est ainsi rédigée : « Ce montant est de 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, sauf décision contraire de l'assemblée générale fixant un taux supérieur. »
Article 59 bis B (nouveau)
Le dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :
1° Les mots : « , à compter du 1er janvier 2015, » sont supprimés ;
2° Il est ajouté une phrase ainsi rédigée : « Un décret précise la liste des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé mentionné à la première phrase du présent alinéa. »
Article 59 bis C (nouveau)
Le troisième alinéa du I de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le syndic engage une politique de maîtrise des charges par la mise en concurrence, tous les trois ans, des contrats qui se reconduisent annuellement par tacite reconduction, et avant l'arrivée de l'échéance pour les contrats signés pour une période de plus de deux ans. »
Article 59 bis D (nouveau)
L'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa, les mots : « comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » sont supprimés ;
2° Après le premier alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
« Ce lot peut être un lot transitoire, formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser, et d'une quotepart de parties communes correspondante. »
Article 59 bis E (nouveau)
Après l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 1-1 ainsi rédigé :
« Art. 1-1. - En cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot.
« Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot.
« L'immatriculation du syndicat de copropriétaires est sans conséquence sur l'application du statut. »
Article 59 bis F (nouveau)
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :
1° L'article 3 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« - le droit d'affichage. » ;
2° Après l'article 37, il est inséré un article 37-1 ainsi rédigé :
« Art. 37-1. - Les droits de construire, d'affouiller et de surélever sont des droits accessoires aux parties communes et appartiennent au syndicat des copropriétaires. Ils ne peuvent faire l'objet d'une convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se les réserverait.
« Toutefois, ces droits peuvent constituer la partie privative d'un lot transitoire visé à l'article 1er.
« La décision de cession d'un droit accessoire autre que le droit de surélever est prise à la majorité prévue par l'article 26. »
Article 59 bis G (nouveau)
Après l'article 6-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont insérés trois articles 6-2 à 6-4 ainsi rédigés :
« Art. 6-2. - Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage et à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
« Il ne peut y avoir de parties communes spéciales en l'absence de charges spéciales et réciproquement.
« Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Dans ce dernier cas, seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage et à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes, sauf atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des copropriétaires.
« Art. 6-3. - Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un copropriétaire. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ou, pour les parties communes spéciales, à plusieurs d'entre eux.
« Le droit de jouissance privative est un droit réel, perpétuel et susceptible de prescription acquisitive. Il est nécessairement accessoire à un lot de copropriété. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.
« Art. 6-4. - L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division. »
Article 59 bis H (nouveau)
L'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Seul le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir de l'absence d'habilitation du syndic à agir en justice. »
Article 59 bis I (nouveau)
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :
1° Après l'article 17-2, il est inséré un article 17-3 ainsi rédigé :
« Art. 17-3. - Le syndic est élu par l'assemblée générale aux conditions de majorité des articles 25 et 25-1 pour une durée maximale de trois ans renouvelable. Le mandat du syndic désigné par le règlement de copropriété ne peut excéder un an à compter de la date d'application du statut, telle que prévue à l'article 1-1 de la présente loi.
« À défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble, ou de tout intéressé. » ;
2° Les troisième à cinquième alinéas de l'article 21 sont supprimés.
Article 59 bis J (nouveau)
L'article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par une phrase ainsi rédigée : « Pour cette consultation, le copropriétaire peut être représenté par la personne de son choix. »
Article 59 bis K (nouveau)
L'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa, les mots : « les autres provisions prévues à ce même article » sont remplacés par les mots : « ou au I de l'article 14-2 ou des sommes appelées au titre de l'approbation des comptes, les provisions prévues à ces mêmes articles » ;
2° Au deuxième alinéa, les mots : « et devenues exigibles » sont remplacés par les mots : « ou au I de l'article 14-2 et devenues exigibles ou des sommes appelées au titre de l'approbation des comptes ».
Article 59 bis L (nouveau)
Le dernier alinéa de l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est supprimé.
Article 59 bis M (nouveau)
Le I de l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :
1° À la troisième phrase du troisième alinéa, le taux : « 5 % » est remplacé par le taux : « 10 % » ;
2° Après la troisième phrase du troisième alinéa, sont insérées deux phrases ainsi rédigées : « Chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d'un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions et limites prévues par le présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. » ;
3° Le troisième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit. » ;
4° Les deux derniers alinéas sont remplacés par six alinéas ainsi rédigés :
« Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée générale :
« - le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;
« - les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;
« - les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;
« - les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.
« Tout copropriétaire peut voter par correspondance ou par voie électronique dans des conditions définies par décret en Conseil d'État. Le copropriétaire qui vote par correspondance ou par voie électronique est considéré comme présent. »
Article 59 bis N (nouveau)
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :
1° Le h du II de l'article 24 est abrogé ;
2° Le f de l'article 25 est ainsi modifié :
a) Les mots : « À moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24 » sont supprimés ;
b) Sont ajoutés les mots : « , qu'ils soient ou non imposés par les lois et règlements ».
Article 59 bis O (nouveau)
Au premier alinéa de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mot : « dix » est remplacé par le mot : « cinq ».
Article 59 bis
(Non modifié)
Après l'article L. 255-7 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article L. 255-7-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 255-7-1. - Pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis, la signature d'un bail réel solidaire est assimilée à une mutation et le preneur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur, sous réserve des dispositions suivantes :
« 1° Le preneur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de décisions prises en application des d et n de l'article 25 et des a et b de l'article 26 de la même loi ou de décisions concernant la modification du règlement de copropriété, dans la mesure où il concerne les spécificités du bail réel solidaire. Le bailleur exerce également les actions qui ont pour objet de contester les décisions pour lesquelles il dispose du droit de vote. Aucune charge ne peut être appelée auprès du bailleur y compris pour des frais afférents aux décisions prises par lui ou pour son compte ;
« 2° Chacune des deux parties peut assister à l'assemblée générale des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote. »