La loi du 10 juillet 1965 qui a profondément été réformée par l’ordonnance du 30 octobre 2019 a entériné la gestion de la copropriété par tout copropriétaire d’un lot au sein de l’immeuble géré, qu’il soit d’habitation ou accessoire telle qu’une cave.
Les pouvoirs publics ont donc soutenu et encouragé la gestion de la copropriété par des syndics bénévoles, même si les professionnels voulaient restreindre cette possibilité aux petites copropriétés, afin de se garder le marché des « grosses ».
Force est de constater que la gestion directe se démocratise, avec même des copropriétés de plus d’une centaine de lots qui optent pour cette solution au motif qu’elles ne trouvent pas satisfaction auprès des syndics professionnels qui pourtant perçoivent des honoraires substantiels.
Faisons un état des avantages de la gestion directe, tout en étant clairs sur les obligations que cela implique pour le syndic non professionnel.
I. Les avantages de la gestion directe.
L’avantage premier et principal de la gestion directe est que le syndic non professionnel « tient les manettes », pouvant intervenir rapidement et efficacement pour traiter les problèmes et enjeux de sa copropriété.
Ce point est loin d’être anodin, car bien souvent les conseillers syndicaux essaient d’aller au bout des possibilités qu’offre leur mandat, mais se retrouvent en définitive freinés, voire bloqués par le syndic de l’immeuble qui traine des pieds pour agir.
Le deuxième avantage est que le syndic habite généralement sur site, permettant d’identifier rapidement les problèmes en vue de les traiter et surtout suivre de près l’avancement des dossiers et le suivi des chantiers.
En définitive, la gestion de la copropriété est plus fluide avec des dossiers qui ne trainent pas, entrainant un enthousiasme collectif dans l’investissement de la gestion de leur immeuble.
Enfin, la gestion directe c’est également la maitrise des coûts.
En effet la plupart des syndics sont bénévoles, voire parfois rémunérés, mais à un tarif largement moins coûteux que les honoraires d’un professionnel, impliquant de réelles économies pour la copropriété, ce qui a un impact direct sur les appels de fonds des copropriétaires.
II. Les obligations du syndic non professionnel
Il serait faux et démagogique d’affirmer qu’avec un bon logiciel, le syndic non professionnel n’a rien à faire.
Soyons clairs, le syndic non professionnel doit s’investir dans la gestion de la copropriété devant maitriser l’ensemble des questions et enjeux que rencontre l’immeuble.
Le pire serait justement de faire appel à une start-up ou autre société qui promet une délégation totale et qui en définitive « kidnappe » le syndic bénévole avec sa solution, le rendant captif.
Ainsi, le syndic bénévole doit suivre la comptabilité de la copropriété, les appels de fonds, le règlement des fournisseurs, l’élaboration de l’ordre du jour, les éventuels suivis des dossiers sinistres, les travaux…
Il s’agit avant tout de mettre en place une bonne organisation avec des procédures à suivre définies à travers un planning tracé.
En ce qui concerne les questions techniques, comptables ou juridiques, le syndic bénévole peut et doit se faire assister par différents moyens et solutions que l’ARC et sa coopérative technique proposent, afin de garantir que les actions prises sont conformes à la règlementation en vigueur et aux différentes techniques exigées.