Les clés pour choisir le bon syndic
Voici un petit article du journal Le MONDE qui répond à quelques questions simples.
« Tarifs excessifs, facturations abusives, manque de réactivité… Trouver un syndic compétent, ce professionnel qui doit veiller au bon fonctionnement de l’immeuble et exécuter les décisions prises en assemblée générale, n’est pas chose facile. Les récentes enquêtes de l’ARC (Association des responsables de copropriété) et de UFC-Que choisir ont encore souligné leurs insuffisances.
« La Loi ALUR, promulguée en mars 2014, devait imposer un contrat type aux syndics afin notamment d’éviter les abus. Huit mois plus tard, les décrets d’application se font toujours attendre.
« La concentration qui s’est opérée dans la profession depuis une vingtaine d’années n’a pas amélioré la situation. En région parisienne, la moitié du marché serait aux mains de grands groupes comme Foncia ou Urbania. Au sein de ces grosses structures, les petites copropriétés ont parfois l’impression d’être quantité négligeable.
« Qualité du gestionnaire
« Une petite copropriété a généralement intérêt à se tourner vers une structure de taille modeste, mais il faut rester vigilant car, à l’inverse, si le syndic grandit trop vite, il peut se retrouver rapidement sous-dimensionné.
« Ce qui compte, ce n’est pas la taille du syndic, mais la qualité du gestionnaire, souligne Florent Magnes, fondateur du courtier de Meilleursyndic.com. Le profil idéal du professionnel : quelqu’un de 30 à 40 ans qui est passé dans un grand syndic, avec une formation initiale de type BTS ou ICH (Institut de formation aux métiers de l’immobilier). »
« En revanche, si votre copropriété compte 200 appartements, il faut un groupe doté de moyens humains et matériels suffisants pour la gérer », explique Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Si vous habitez un immeuble récent, mieux vaut opter pour un professionnel qui a l’expérience du neuf, car certains règlements sont spécifiques, comme la sécurité incendie.
Démarrez votre quête en étudiant les immeubles similaires de votre quartier, puis interrogez leur conseil syndical. « Si vos voisins sont satisfaits de leur syndic, suivez leur exemple, c’est la meilleure façon de ne pas se tromper. Gérer plusieurs immeubles dans un même quartier est pratique pour un professionnel, qui ne se déplace pas pour rien ».
Pour bien choisir, faire appel à un courtier. Certains, comme Meilleursyndic.com, se contentent de fournir des devis gratuitement, quand d’autres, tel Syneval, proposent une prestation « clés en main », allant de la sélection du syndic jusqu’à la signature du contrat.
Gestion des impayés
Si le bouche-à-oreille se révèle efficace, il ne suffit pas. « La première chose à faire est de vérifier auprès de la préfecture que le syndic possède une carte professionnelle, dit Rachid Laaraj, fondateur de Syneval. Ensuite, il faut connaître le nombre de lots gérés par collaborateur. Au-delà de 2 000 lots, la qualité du service se dégrade rapidement. »
Interrogez aussi le syndic pour savoir comment il gère les impayés : un contact direct ou téléphonique avec le propriétaire récalcitrant est plus efficace qu’un simple courrier. Autre point-clé, la capacité du syndic à faire baisser les charges de copropriété.
Si une copropriété conserve les mêmes prestataires pendant plus d’une décennie, si les contrats ne sont jamais renégociés et si elle ne fait réaliser qu’un seul devis à chaque chantier, méfiance.
Assurez-vous enfin que l’ouverture d’un compte séparé n’est pas facturée à un coût prohibitif pour vous inciter à y renoncer (ce qui est interdit depuis le vote de la Loi ALUR). « Attention aux prestations particulières, qui sont parfois hors de prix. C’est un moyen pour les syndics de contourner l’arrêté Novelli, qui fixe une liste minimale de prestations et qui était censé améliorer la transparence des tarifs », explique Christophe Grand à l’ARC.
Une fois le professionnel déniché, signez un premier contrat d’un an pour le tester. Pour évincer le syndic actuel, n’oubliez pas d’envoyer au moins un mois avant la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires un courrier recommandé afin que soit ajoutée au menu de la réunion une résolution portant sur le changement de syndic. Il faut y joindre le contrat du nouvel intervenant, ce qui permettra la transmission des données de l’immeuble. A partir du terme de son mandat, l’ancien syndic dispose d’un mois pour transférer la comptabilité et deux mois pour les autres archives. (…)
LE MONDE ».
Et si vous voulez aller plus loin encore, vous pouvez lire le petite guide ARC/VUIBERT très simple et complet : « Bien choisir son syndic de copropriété » :
