Le 20 mars dernier, les Commissaires de Justice ont présenté leur rapport qui a notamment révélé que plus de 100 000 copropriétés étaient en difficulté de trésorerie.
Pour 90 % d’entre elles, les difficultés sont liées à des charges impayées qui se chiffrent au total à 2 000 000 euros.
Ils ajoutent que selon le Registre d’Immatriculation des Copropriétés, en 2023, 9 % des copropriétés affichaient un taux d’impayés supérieur à 31 %.
Essayons de comprendre les causes de ce phénomène qui sont bien connues des Pouvoirs Publics sans pour autant qu’ils engagent des mesures correctives.
I- Un défaut d’entretien tout au long de l’existence de la copropriété
70 % des copropriétés ont été construites avant les années 1970.
Autrement dit, 70 % d’entre elles ont plus de 50 ans d’existence nécessitant à présent d’assurer des travaux de réhabilitation qui représentent des sommes extrêmement importantes.
Ainsi, au-delà du financement des charges courantes, les copropriétaires doivent à présent financer la rénovation et l’entretien des équipements collectifs et des parties communes.
Les sommes sont extrêmement importantes puisqu’elles représentent par copropriétaire entre 20 et 45 000 euros soit plus de 15 ans de charges courantes.
Ainsi, face à cette réalité, le nombre d’impayés de charges ne fait qu’augmenter.
La situation risque même de s’aggraver compte tenu qu’encore de nombreuses copropriétés n’ont pas engagé les travaux de rénovation pourtant inévitables expliquant que le phénomène des copropriétés en difficulté ne va aller qu’en s’aggravant.
II – Des charges courantes mal maîtrisées
En 10 ans, les charges courantes de copropriété ont augmenté de 50 % alors que le taux d’inflation est autour de 20 %.
Cette dérive budgétaire s’explique par différents motifs : on peut relever une absence de mise en concurrence des prestataires à laquelle s’ajoute un conflit d’intérêt des syndics qui font intervenir des sociétés avec lesquelles ils ont des liens capitalistiques ou pire encore leurs filiales.
A cela, il faut ajouter un manque de vigilance sur l’entretien des équipements qui accélère leurs vieillissements ou encore sur l’absence d’adaptation des contrats d’entretien en fonction des réels besoins de la copropriété.
L’ensemble de ces facteurs aggrave les dépenses de fonctionnement de la copropriété, ce qui entraîne doucement mais sûrement les copropriétaires à ne plus être en capacité à pouvoir payer leurs provisions de charges, basculant ainsi en impayés.
Cerise sur le gâteau, là encore les syndics sont intéressés par cette situation puisqu’il facture les lettres de mise en demeure et de relance à des prix d’or.
A titre d’exemple, ne serait-ce que 120 courriers de relance ou de mise en demeure, facturées à 90 euros, cela entraîne un profit de 10 800 euros : comme on dit, « c’est tout bénef ».