A notre grande satisfaction, nous avons organisé le lundi 17 mars dernier, une journée écolière dans laquelle plus de 400 étudiants (adhérents) ont pu suivre une formation de 7 heures sur le contrôle des comptes en copropriété.
Une journée intense où de nombreuses notions ont été abordées avec notamment un focus sur le contrôle des annexes et Grand Livre Comptable.
Néanmoins, un sujet fréquent était évoqué ; il s’agit des comptes d’avances.
Voyons cela de plus près en commençant par donner une définition juridique et comptable d’un compte d’avances.
I- Une avance remboursable
Le dernier alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que les avances sont remboursables.
Autrement dit, à la différence des provisions de charges ou même des cotisations des fonds de travaux, les avances sont remboursables en cas de vote en ce sens par l’assemblée générale ou en cas de vente d’un lot.
Attention, à partir du moment où l’assemblée générale vote la constitution d’un compte d’avances ou son abonnement, les appels de fonds sont obligatoires et exigibles.
La loi du 10 juillet 1965 et plus précisément l’article 35-1 du décret du 17 mars 1967, prévoit la constitution d’une avance de trésorerie qui ne peut excéder 1/6ᵉ du budget prévisionnel.
Les pouvoirs publics ont donc fixé un seuil maximal pour justement éviter une surcharge d’appels de fonds qui risqueraient de mettre en difficulté les copropriétaires.
À l’exception de l’avance de trésorerie, ni la loi du 10 juillet 1965 ni le décret du 17 mars 1967 n’a prévu d’autre type de compte d’avance.
En effet, l’ancien article 18 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait la constitution d’une avance de travaux. Cette disposition a été supprimée par la loi ALUR du 24 mars 2014 pour laisser place au fonds de travaux.
Néanmoins, nombreux syndics incitent les copropriétaires à constituer des comptes d’avance parallèle tel un compte d’avance de solidarité, ou de prévoyance nécessitant une vigilance accrue du conseil syndical.
II – Une vigilance de mise
La constitution d’un compte d’avance peut se justifier lorsque le syndicat des copropriétaires a un projet ou un objet valable.
Ainsi le syndicat des copropriétaires peut préférer abonder un compte d’avance (remboursable) pour créer une épargne travaux plutôt que d’alimenter un fonds travaux (dont les cotisations ne sont pas remboursables).
L’assemblée générale peut également constituer une avance de solidarité pour faire face à un impayé de charges important en attendant la condamnation du copropriétaire débiteur.
En revanche, il faudra éviter de multiplier les comptes d’avances sans justification sérieuse qui n’ont pour seul but que d’augmenter la trésorerie au risque de mettre en difficulté financière les copropriétaires.
Ainsi, le conseil syndical doit tout d’abord vérifier la pertinence de la constitution d’un compte d’avance puis le cas échéant déterminer quand et comment il sera remboursé au copropriétaire.
Dans la mesure où les comptes d’avance sont présents dans la comptabilité sans motif ou raison apparente, il faudra alors voter en assemblée générale le remboursement partiel voir total.