Les conséquences de la loi ALUR pour les copropriétés :
l’ARC et l’UFC-Que-Choisir dans un dossier spécial du journal Le Parisien
Le journal Le PARISIEN a consacré un petit dossier sur la loi ALUR et la Copropriété.
Sans grande surprise on y retrouve l’ARC et l’UFC-Que-Choisir.
Votée le 24 mars dernier, la loi Alur modifie en profondeur les règles du jeu en matière de copropriété. Néanmoins, dix mois après son entrée en vigueur, les changements se font toujours attendre.
Améliorer le contrôle des syndics, accroître la transparence financière des copropriétés, augmenter l'information des copropriétaires... tels sont les objectifs du volet copropriété de la loi pour l'Accès au logement et à un urbanisme rénové (dite loi Alur) votée le 24 mars dernier.
« Ce texte vient modifier en profondeur la réglementation du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis », constate Me Gabriel Neu-Janicki, avocat spécialisé en droit immobilier. « De manière générale, il répond à un besoin de protection accrue des copropriétaires » (voir ci- contre). A condition toutefois qu'il soit applicable ! Car près de dix mois après la publication au Journal Officiel de la loi Alur, les changements effectifs se comptent sur les doigts de la main.
« Sur le papier, les réformes sont nombreuses, mais dans les faits peu sont aujourd’hui entrées en vigueur. Car, pour beaucoup, leur mise en application est étalée dans le temps, voire différée, comme c’est le cas pour la Commission de contrôle des syndics », nous déclare Bruno Dhont, directeur de l'Association des responsables de copropriété (ARC). Si certaines mesures ont eu une prise d’effet immédiat comme par exemple l’obligation pour les copropriétaires (occupants comme bailleurs) de souscrire une assurance contre tous les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre en cas de sinistre, d’autres bénéficient en revanche de délais de mise en place plus longs avec une date d’application dans les deux à trois ans à venir.
C’est le cas notamment pour la création d’un fonds travaux ou celle d'un diagnostic technique global, attendues seulement à compter du 1“ janvier 2017. Par ailleurs, plusieurs des nouveautés annoncées prévoient une mise en conformité différée en fonction du nombre de lots composant la copropriété. Ainsi, l’immatriculation de chacune d’entre elles n’est rendue obligatoire qu'à partir du Ier janvier 2017 pour les résidences de plus de 200 lots, du 1“ janvier 2018 pour celles de 50 à 200 lots et seulement du 1er janvier 2019 pour celles de moins de 50 lots.
Autre problème de taille : « Pour pouvoir être appliqués, plusieurs points de la loi parmi les plus importants comme l’instauration d’un contrat-type de syndic ou encore certaines modalités de rémunération nécessitent la publication de décrets. Or, ceux-ci se font toujours attendre », insiste Bruno Dhont.
Conséquence, regrette Me Neu-Janicki, « face à la très grande complexité de mise en œuvre de ce texte dans le temps, beaucoup de copropriétés peinent à s’y retrouver et ne savent pas comment respecter cette nouvelle législation ». Sans compter des effets «pervers sur le long terme », prévient Bruno Dhont. « Le risque est grand de voir certaines dispositions de cette loi se retourner financièrement parlant contre les copropriétaires du fait d’une utilisation abusive par les syndics. » En effet, ces derniers seront sans nul doute tentés de répercuter l’accroissement de leur charge de travail sur le montant de leurs honoraires.
■ ANNE-LISE DEFRANCE
LE PARISIEN ÉCONOMIE
LUNDI 19 JANVIER 2015 ».
Le même numéro du journal Le PARISIEN consacre un interview à notre partenaire, Frédéric BLANC, juriste-Logement à l’UFC-Que-Choisir :
« Elles pourront comparer les forfaits annuels de plusieurs syndics »
Un copropriétaire peut-il contrôler l’action de son syndic ?
Dès lors qu’il n’appartient pas au conseil syndical élu en assemblée générale, un particulier n’a aucun moyen de vérifier la manière dont son syndic gère la copropriété. Il n'a en effet accès à aucun document relatif à la vie quotidienne de l’immeuble, comme par exemple les contrats d'assurance, les relevés de comptes ou encore le carnet d'entretien.
En revanche, lors de l'assemblée générale annuelle, il a toute liberté d’interroger son syndic sur sa gestion sans aucune formalité particulière. Il peut également saisir à tout moment de l’année son conseil syndical pour demander, si besoin, une explication sur tel ou tel point d’administration de la copropriété.
La mise en concurrence obligatoire du syndic prévue dans la loi Alur va-t-elle changer la donne ?
Cela va effectivement permettre aux copropriétés de comparer de manière systématique les forfaits annuels de plusieurs syndics. Et ce, d’autant plus sereinement que le texte de loi prévoit la création d’un contrat-type de mandat où les missions des différentes sociétés contactées seront désignées sous le même vocable. Pour autant, c’est là encore aux membres du conseil syndical qu’incombera le choix final du syndic.
En effet, sauf à demander à mettre à l'ordre du jour de l’assemblée générale l'examen de projets de contrats réalisés à titre personnel, un copropriétaire lambda n’aura pas son mot à dire dans cette mise en concurrence.
Comment agir en attendant la publication des décrets de loi ?
Il ne faut surtout pas voter de résolution donnant mandat à son syndic actuel pour les trois ans à venir. Quelle que soit alors la date de publication des décrets, la mise en concurrence obligatoire du syndic ne sera possible qu’au terme de cette période triennale. En d’autres termes, la copropriété se retrouvera contrainte de faire avec le même syndic jusqu’en 2018. De même, il est important de veiller à ce que le syndic ne facture pas d'ores et déjà des frais supplémentaires au titre de nouvelles prestations imposées par la loi Alur mais pas encore entrées en application.
Les copropriétaires peuvent sans attendre s’inspirer du contrat « tout sauf » mis au point par l’UFC-Que-Choisir et l’ARC, Association des Responsables de Copropriété ».