Pour certains observateurs primaires, le phénomène des copropriétés en difficulté est dû aux copropriétaires qui ne paient plus leurs charges.
Il s'agit d'une vision simpliste car la copropriété la plus en difficulté de France s'avère être un immeuble qui était de standing, dans laquelle il y avait même une piscine, réservée aux cadres supérieurs ayant des revenus élevés.
Alors, quelles sont les réelles causes des copropriétés en difficulté ? Cette analyse est fondamentale, car elle permet au conseil syndical de vérifier si leur immeuble ne bascule pas doucement mais sûrement en difficulté.
Voyons donc les principales causes :
I. Une augmentation des charges supérieure à l’inflation
La principale cause du basculement des copropriétés en difficulté est l'augmentation des charges courantes.
En l'espace de 10 ans, les charges ont augmenté de 50%, alors que le taux d'inflation est autour de 12 %. Cela implique que lorsqu'un copropriétaire payait, il y a 10 ans, 800 euros de charges courantes, actuellement, il en paye plus de 1 200 euros.
Cette dérive budgétaire s'explique par une absence de mise en concurrence périodique des prestataires de la copropriété, à laquelle s'ajoute un conflit d'intérêt des syndics qui placent leurs propres filiales, même si elles pratiquent des tarifs excessifs ne voulant pas ensuite les mettre en concurrence.
De plus, compte tenu du fait que le « seul client » du syndic est le syndicat des copropriétaires, ils ont tendance à facturer des prestations à des tarifs abusifs ou carrément illégales entraînant une augmentation des charges effrénées.
II. Des copropriétés Kleenex
La plupart des syndics considèrent le syndicat des copropriétaires comme un simple client qui, le jour où il n'est plus rentable, doit sortir de son portefeuille d’immeubles transférant la patate chaude à un autre confrère.
Cela explique qu’un certain nombre de syndics use et abuse de leurs copropriétés en facturant tout et surtout n'importe quoi pour ensuite les remercier ou, pire, les transférer à un administrateur judiciaire qui récupère les miettes en attendant leur recyclage, autrement dit, leur démolition.
III. Des contentieux lucratifs qui plantent la copropriété
Les impayés de charges sont avant tout pour le syndic un business qui se fait au détriment des copropriétaires débiteurs et de la copropriété.
En effet, bien souvent, les syndics profitent des impayés de charges pour facturer au copropriétaire débiteur des lettres de relance et des courriers de mise en demeure à des prix prohibitifs qui dépassent généralement les 60 euros.
Au cours du trimestre, ces frais sont reproduits plusieurs fois sans que cela n’ait d’intérêt pour la procédure aggravant davantage la situation financière du copropriétaire débiteur.
Lorsque le dossier arrive devant le juge, ce dernier considère ces frais comme abusifs, refusant de les faire supporter au copropriétaire débiteur les transférant alors sur le syndicat des copropriétaires qui se retrouve avec une augmentation de ses charges.
IV. Des syndics professionnels absents
La profession de syndic est sinistrée.
Les turnovers, les absences et abandons de gestionnaire sont de plus en plus chroniques.
Les raisons de cette situation sont nombreuses : pression, nombre de copropriétés à gérer trop important, obligation de faire du chiffre…
A cela, il faut ajouter les rachats de cabinet qui se font à tour de bras sans réelle continuité de services, ce qui aggrave l’insatisfaction des copropriétaires.
Pire encore, cela entraîne une absence de gestion des copropriétés qui les plonge en difficulté sans que cela ne semble inquiéter les pouvoirs publics, alors qu’ils savent pertinemment qu'ils devront tôt ou tard puiser encore sur les fonds publics pour les redresser.