Charges générales et charges spéciales sont les deux catégories de charges communes prévues par la loi du 10 juillet 1965. Cette qualification est essentielle pour déterminer le mode de répartition des charges.
Dans un arrêt du 14 mars 2019 (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-50026), la Cour de cassation s’est prononcée sur la nature de plusieurs dépenses : contrat d’assurance de l'immeuble, entretien des espaces verts, électricité des parties communes, honoraires du syndic, curage préventif des conduites d'eaux usées et ravalement.
I. Ces charges constituent des charges générales auxquelles tous les copropriétaires participent
Un copropriétaire a assigné son Syndicat de copropriétaires notamment en annulation de plusieurs assemblées générales et résolutions, car elles excluaient le copropriétaire d’un lot de la participation à un certain nombre de charges.
En l’espèce, la question se posait car la copropriété était composée d’un immeuble de 66 lots et d’une villa (lot n°1) que le syndic dispensait - à tort - de certaines dépenses.
Il s’agissait des charges relatives à l’assurance de l’immeuble, à l’entretien des espaces verts, à l’électricité des parties communes, à la rémunération du syndic, au curage préventif des conduites d’eaux usées et au ravalement.
La Cour d’appel a rejeté sa demande et considéré que de telles charges relevaient des « charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ». Ce sont les charges dites « spéciales » visées à l'alinéa 1er de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, auxquelles les copropriétaires participent en fonction de leur utilité pour leur lot. Si un copropriétaire n’en a pas l’utilité, il peut donc être exclu de la répartition et ne pas avoir à en assumer le coût.
La Cour de cassation, casse partiellement l’arrêt d’appel. Contrairement à la Cour d’appel, qui applique l’alinéa 1er de la loi, la Cour de cassation applique l’alinéa 2 de la loi et retient que « de telles dépenses constituent des charges de conservation, d'entretien et d'administration de l'immeuble, qui ne sont pas réparties en fonction de leur utilité, mais des valeurs relatives de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs de ces parties ».
Autrement dit, la Cour de cassation fait entrer ces dépenses dans la catégorie des charges générales visées par l’alinéa 2, et non des charges spéciales de l’alinéa 1er de la loi de 1965. Par conséquent, tous les copropriétaires sont tenus d’y participer.
II. Quelques rappels sur l’importance de déterminer la nature des charges pour savoir qui y participe
L’article 10 de la loi de 1965 prévoit deux grandes catégories de charges, en fonction desquelles il sera possible de déterminer qui, parmi les copropriétaires, a l’obligation d’y participer :
- les charges générales « relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes » (alinéa 2), auxquelles tous les copropriétaires sont tenus de participer en fonction de leur quote-part (nettoyage de l’immeuble, gardiennage, réfection de toiture…) ;
- les charges spéciales « entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun », auxquelles les copropriétaires participent en fonction de leur utilité pour leur lot. Par conséquent, soit tous les copropriétaires y participent mais suivant une clé de répartition spécifique tenant compte de cette utilité, soit un ou plusieurs copropriétaires en sont exclus car ils n’en auraient pas du tout l’utilité. L’exemple-type concerne les charges liées à un ascenseur.
La distinction et la répartition des charges générales et spéciales doit être prévue dans le règlement de copropriété.
Le délai offert à un copropriétaire pour contester la répartition des charges est de 5 ans, conformément à l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965.