Le quinquennat précédent se termine avec des textes règlementaires qui n’ont pas été publiés et qui, pourtant, émanent de la loi ALUR qui date tout de même du 24 mars 2014 soit plus de trois ans.
En particulier, nous pouvons regretter l’absence de la mise en place effective de la commission de contrôle dont la composition et le fonctionnement ont été déterminés dans le cadre de cette même loi.
Pour rappel, cette instance a pour fonction de sanctionner les manquements légaux, règlementaires et déontologiques des syndics, et ce afin d’assainir la profession.
La raison de ce retard s’explique, notamment, par les lobbys des chambres professionnelles de l’immobilier, qui ont réclamé à plusieurs reprises la modification de sa composition, ce qui a au final entraîné sa réforme dans la loi Égalité et Citoyenneté.
Ainsi, le décret sur le fonctionnement de la commission de contrôle n’a été publié que vendredi dernier (10 mai 2017), et il est dans tous les cas suspendu à la publication d’un arrêté qui nommera ses membres. Dans le cadre d’un prochain article, nous reviendrons sur l’étendue de ces textes règlementaires.
Néanmoins, nous avons obtenu de l’ancienne ministre du Logement, Madame Emmanuelle Cosse, des engagements concernant les personnes habilitées à saisir cette commission de contrôle.
Mais avant de présenter les présenter, expliquons pourquoi aussi bien les députés, les sénateurs que les copropriétaires et bien évidemment l’ARC se sont mobilisés depuis plusieurs années pour faire émerger cette instance.
Un Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières vérolé
Au cours du précédent quinquennat, a été mis en place le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI) dans lequel a été intégrée la commission de contrôle.
Cette instance avait pour but de créer un collège regroupant les professionnels de l'immobilier, les associations de consommateurs, les représentants des syndicats de copropriétaires pour donner leurs avis sur l’évolution des textes règlementaires liés à la copropriété.
Dans les faits, ce conseil a été vérolé avec une surreprésentation des professionnels et une absence des représentants des intérêts des syndicats de copropriétaires.
Quant à la Commission de contrôle, avant même sa constitution, elle pose problème, car la loi a précisé que seuls les cocontractants pouvaient saisir cette instance.
En matière de copropriété, cela implique que si le syndicat de copropriétaires souhaite saisir cette commission pour se plaindre de son syndic, il en reviendrait à ce dernier - en tant que mandataire - de la solliciter.
Un dispositif impossible, puisqu’il existerait pour le syndic un conflit d’intérêts entre se défendre et représenter le syndicat de copropriétaires contre lui.
Cette situation a donc entraîné notre décision de mener une campagne acharnée pour faire comprendre à la ministre du Logement que d’une part, le CNTGI était discrédité du fait de sa composition et d’autre part, que la saisine de la commission de contrôle était paralysée dans le domaine de la copropriété.
Une ministre qui prend des engagements
Nous n’allons pas ici reprendre l’ensemble des campagnes engagées pour faire comprendre au ministre du Logement l’obligation d’avoir une instance équilibrée qui permettrait enfin de sanctionner les syndics « voyous ».
Pour cela, nous vous renvoyons à l’ensemble des articles publiés sur notre site.
Néanmoins, nous avons obtenu deux réponses intéressantes de Madame Cosse, par l’intermédiaire d’interrogations de M. Christophe Castaner, anciennement député et de M. Albarrelo, Député-maire, que nous allons commenter après les avoir reproduites.
À l’attention de M. Castaner :
« Monsieur le Député,
Par courrier en date du 17 janvier 2017, vous avez appelé mon attention sur la représentation des copropriétaires au sein du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI) et sur la possibilité pour les syndicats de copropriétaires de saisir le CNTGI.
La composition du CNTGI a été modifiée par l’article 124 de la loi n°2017-86 du 27 janvier 23017 relative à l’égalité et à la citoyenneté. J’ai veillé à ce que les représentants des consommateurs aient une place importante au sein du CNTGI et il y aura donc cinq représentants des consommateurs au sein de l’instance collégiale et un représentant des consommateurs au sein de la formation restreinte chargée des sanctions disciplinaires.
S’agissant des représentants des syndicats de copropriétaires, ils ont la possibilité de faire partie du CNTGI en tant que personnalité qualifiée dans le domaine de l’immobilier et cette proposition devra être examinée à l’occasion du choix des membres de ce Conseil, prévu en juillet prochain.
Par ailleurs, je souhaite vous rassurer sur la possibilité pour les syndicats de copropriétaires de saisir le CNTGI au sujet de manquements que le syndic aurait commis à son égard, car rien n’en fait obstacle à ce que l’assemblée générale décide de saisir le CNTGI d’une procédure disciplinaire à l’encontre du syndic par délégation de pouvoir donnée au conseil syndical par exemple.
La décision de saisir le CNTGI entre en effet dans le champ d’application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tout comme la décision d’intenter une action en justice. En effet, l’article 18 de la loi précitée n’exige une représentation obligatoire du syndicat de copropriétaires. Par le syndic que pour les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la même moi et les actions disciplinaires à l’encontre du syndic ne sont donc pas concernées par cette obligation.
(...) »
|
Commentaire de l’ARC : Nous pouvons relever l’aveu de la ministre du Logement, qui a confirmé que la composition du CNTGI telle que définie par la loi Égalité et Citoyenneté n’a pas prévu un représentant pour défendre les intérêts des syndicats de copropriétaires. Cela est consternant, sachant les graves abus commis par les syndics professionnels depuis plusieurs années, sans que les syndicats de copropriétaires ne puissent disposer de recours simples à mettre en place. Nous espérons donc que pour corriger cette grave lacune, le ministre du Logement actuel nommera l’ARC en tant que personne qualifiée pour représenter les syndicats de copropriétaires. En revanche, on peut souligner la confirmation de l’ancienne ministre du Logement, avec justification légale à l’appui, que le syndicat de copropriétaires est habilité à donner une délégation de pouvoir au conseil syndical ou à une autre personne pour défendre ses intérêts en vue de saisir la commission de contrôle pour se plaindre du syndic, y compris celui en place. |
À l’attention de de M. Albarrelo :
« Monsieur le député,
Par courrier en date du 30 novembre 2016, vous avez appelé mon attention sur la représentation des copropriétaires au sein du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI).
La composition du CNTGI a été modifiée par l’article 124 de la loi n] 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et la citoyenneté.
J’ai veillé à ce que les représentants des consommateurs aient une place importante au sein du CNTGI et il y aura donc cinq représentants des consommateurs au sein de l’instance collégiale et un représentant des consommateurs au sein de la formation restreinte chargée des sanctions disciplinaires, sans même compter les éventuelles personnalités qualifiées qui pourraient être ajoutées à ces représentants.
S’agissant des représentants des syndicats de copropriétaires, ils ont la possibilité de faire partie du CNTGI en tant que personnalité qualifiée dans le domaine de l’immobilier et la participation de l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) devra donc être examinée à l’occasion du choix des membres de ce Conseil, prévu en juillet prochain.
J’espère que ces éléments seront de nature à rassurer certains habitants et copropriétaires de votre circonscription.
(...) »
|
Commentaire de l’ARC : Ce courrier est la confirmation que la composition du CNTGI est, au-delà d’être vérolée, bancale. En effet, les associations de consommateurs ne peuvent pas être représentatives des intérêts du syndicat de copropriétaires et cela pour deux raisons. D’une part, d’un point de vue légal puisque ce dernier n’est pas considéré comme un consommateur et d’autre part, d’un point de vue pratique du fait que ces associations ne disposent pas forcément d’une spécialisation dans le domaine de la copropriété. C’est dans ce cadre que la ministre du Logement confirme à demi-mot qu’il est nécessaire qu’une association comme la nôtre puisse faire partie de cette commission afin non seulement de rééquilibrer les pouvoirs en place, mais aussi de garantir une représentativité des copropriétés. Bien évidemment, le combat est loin d’être gagné sachant qu’il faudra tout réexpliquer au nouveau gouvernement, en commençant par lui démontrer que la multitude de textes légaux et règlementaires n’ont pas permis de réduire les abus commis par les syndics. |