Les faux vrais comptes séparés : l’action de l’ARC

Copropriétés : l'ARC craint que les banques n'ouvrent pas de vrais comptes séparés

13/12/2013 

Le projet de loi "Duflot" d'accès au logement et à un urbanisme rénové ("ALUR") comporte une disposition venant faire droit à une demande de trente ans des organisations de consommateurs, et l’ARC (Association des responsables de copropriété), qui en est d'ailleurs à l'origine issue : la possibilité de dispense pour les syndics de copropriété professionnels d'ouvrir, pour le dépôt des fonds de la trésorerie courante des copropriétaires, un compte bancaire "séparé au nom du syndicat des copropriétaires" n'existera plus. Au grand dam des syndics qui préfèrent déposer ces fonds sur un compte unique ou des sous-comptes par copropriété ouverts à leur nom, ce qui leur permet de les placer à leur bénéfice, en toute discrétion : le compte unique quand il existe n'est pas montré aux copropriétaires car il ne concerne pas que leur copropriété, et pour ceux qui pratiquent le sous-compte par copropriété, les placements sont invisibles grâce à la technique, proposée par les banques, du "compte reflet" (un n+1ème compte sur lequel sont prélevés les placements, fusionné en trésorerie avec les n sous-comptes de copropriétés...).

Pour défendre le statu quo - aujourd'hui l'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat, qui ne permet pas ce placement de fonds au profit du syndic, est depuis la loi "SRU" de 2000 obligatoire, mais les syndics ont la possibilité d'en être dispensés par l'assemblée générale, et ils l'obtiennent à 60 ou 70% en jouant sur une différence d'honoraires -, les professionnels avancent un double argument : le compte ou sous-compte ouvert à leur nom, par une meilleure productivité de leur fonctionnement (traitements automatisés sur l'ensemble des comptes) et par les revenus qu'il leur procure, permet une modération des honoraires dont les copropriétaires profitent directement, et par ailleurs, ce mode de fonctionnement permet à une copropriété de passer en découvert en cas de besoin, argument avancé ouvertement alors que ce découvert est en fait financé par les autres copropriétés !

Les associations de copropriétaires ont toujours réfuté ces arguments, mettant en priorité la sécurité des fonds des copropriétaires : en cas de liquidation du syndic, il y a toujours un risque que les comptes bancaires ouverts au nom du syndic, figurant à l'actif du bilan de leur entreprise, soient inclus dans l'actif social servant à rembourser les dettes ! Mais à deux reprises, ils n'avaient pas été écoutés par les gouvernements successifs.

 

Pourtant, en passe d'avoir gain de cause, l'ARC tire un nouveau signal d'alarme : et si les syndics, avec la complicité des banques, se mettaient à jouer sur les mots et à ouvrir des faux comptes séparés, en fait des sous-comptes de leur compte propre ?

En réalité, ce n'est pas seulement l'effet d'un excès de suspicion : il est assez difficile de distinguer un vrai compte séparé ouvert au nom du syndicat d'un sous-compte ouvert au nom du syndic... pour un syndicat ! Il faut que l'intitulé soit au nom du "syndicat des copropriétaires de l'immeuble xxx", mais souvent les banques y adjoignent le nom du cabinet puisque c'est le syndic qui sera l'interlocuteur de la banque pour le fonctionnement du compte. Seule la convention d'ouverture de compte peut faire foi, et encore... Certaines banques entretiennent le flou juridique, et on en a vu qui autorisent le syndic - en général des gros cabinets - à placer les fonds des comptes séparés aussi bien que ceux des sous-comptes à leur nom !

Lors d'une conférence de presse le 12 décembre, l'ARC a eu beau jeu de présenter une dizaine de cas de copropriétés se heurtant au refus de communiquer la convention d'ouverture de compte, d'ambigüité dans l'intitulé, de documents émanant de la banque contradictoires voire incohérents si ce n'est carrément "fabriqués" pour l'occasion. Même une "attestation de non fusion" n'est pas probante : il ne s'agit dans la formulation de la banque que d'exclure la fusion des comptes de clientèle avec le compte personnel de l'entreprise syndic...

Du coup, l'ARC a bataillé, et continue de batailler pour que soit intégrée dans le projet de loi ALUR une disposition permettant à l'assemblée des copropriétaires de choisir simplement et ans pression financière l'établissement bancaire où sera ouvert le compte de la copropriété. "Pour ouvrir la voie à une mise en concurrence", indique Bruno Dhont, directeur de l'ARC. Il s'agit d'empêcher que les grands cabinets s'entendent avec leur banque pour être rémunérés directement ou indirectement sur la trésorerie confiée, celles-ci se rattrapant sur les frais bancaires facturés aux syndicats... "Nous ne faisons pas cela pour ennuyer les syndics, et les faire travailler avec 300 banques comme ils se répandent à le dire !", ajoute-t-il. "De toutes façons il n'y a pas 300 banques susceptibles de gérer des comptes de syndicats de copropriétaires, tout au plus 4 à 5 !" Mais pour empêcher qu'une copropriété soit pieds et poings liés avec une banque qui impose des conditions draconiennes...