Les honoraires de syndic, CAPITAL.fr et l’ARC
En ces temps d’assemblée générale. Voici un article de CAPITAL.fr qui cite l’ARC ; à lire absolument.
« Syndics de copropriété : comment faire baiser la note ? »
« Malgré la publication d’un arrêté ministériel en 2010, censé encadrer les prestations de syndics, les quelques 7 millions de copropriétaires ont toujours autant de mal à y voir clair dans leur contrat. Nos conseils, cités dans l’article, pour éviter les chausse-trapes et ne pas payer trop cher.
« Assurez-vous que le forfait de base intègre un maximum de prestations
« Les contrats de syndics se scindent en deux volets. D’un côté le forfait dit de base coûte entre 150 et 200 euros par copropriétaire et par an pour la gestion courante (organisation des assemblées générales, entretien de l’immeuble…). De l’autre, les prestations exceptionnelles sont facturées au coup par coup hors du forfait. Soyez vigilant sur ce point : depuis le 19 mars 2010, l’arrêté Novelli a certes listé 44 tâches devant être intégrées dans le forfait de base. Mais nombre d’administrateurs continuent de contourner la législation. Parmi les prestations facturées hors forfait en toute illégalité : la gestion des archives, les déclarations de sinistres…
« Veillez à ce que l’assemblée générale ne soit pas surfacturée en soirée
« Selon l’arrêté Novelli, la tenue des assemblées générales annuelles doit être inclue dans la gestion courante. De nombreux syndics contournent toutefois la règle en surfacturant les AG se tenant en dehors des heures ouvrables... Malin, quand on sait que la plupart des réunions de copros se tiennent après 19 h. « Dans chaque contrat, une clause doit prévoir d’intégrer la tenue de l’assemblée générale dans le forfait de base, et ce quel que soit l’horaire », conseille l’Association des responsables de copropriétés. A minima, exigez au moins la gratuité de la tenue de l’AG jusqu’à 20 heures.
« Méfiez-vous des forfaits administratifs opaques
« Une récente enquête qui dénonçait la multiplication de forfaits administratifs opaques, facturés jusqu’à 40 euros par an et par lot. Soyez là encore intraitables : les syndics sont tenus de préciser le contenu de chacune des tâches facturées hors forfait.
« Comparez les prix des prestations ponctionnées hors forfait
« Attention, les tarifs des prestations exceptionnelles ne sont pas encadrés. Pour éviter que la note ne soit trop salée en fin d’année, mieux vaut donc avoir l’œil sur chaque facture : certains syndics font, par exemple, payer les lettres de mises en demeure jusqu’à 60 euros (contre 30 euros en moyenne) [le pix normal étant de 15 € selon l’ARC]. La communication de l’état daté (état du budget et des fonds de la copro remis à un propriétaire vendant son logement) est aussi facturée entre 80 et 580 euros, selon les syndics. Autre exemple récurrent : certaines copros se voient facturer les photocopies jusqu’à 40 centimes d’euros. Or en faisant jouer la concurrence, on peut diviser la note par trois ou quatre.
« Faites voter en amont les honoraires pour les gros travaux
« Lorsqu’ils engagent d’importants travaux (ravalement de façade, changement d’ascenseur…), les syndics sont autorisés à facturer des honoraires exceptionnels. La loi Boutin précise qu’ils doivent alors être votés en assemblée générale. Mais selon l’ARC et les associations de consommateurs, près de la moitié des syndics fixe les honoraires, excessifs par ailleurs, à l’avance dans le contrat.
« Demandez la transparence sur les prestataires
« Les syndics peuvent être tentés de faire travailler des sociétés dans lesquelles ils ont un intérêt : courtiers en assurance, diagnostiqueurs immobiliers, entreprises de nettoyage... Problème : ces sociétés ne sont pas forcément les plus compétentes ni même les plus compétitives. Exigez donc la transparence sur les prestataires proposés et, dans tous les cas, prenez soin de mettre en concurrence plusieurs sociétés pour chaque nouveau contrat.
« Exigez un compte séparé
« La grande majorité des administrateurs de biens poussent les copropriétés à placer leurs fonds sur un compte unique géré par le syndic. Problème : cette gestion centralisée peut être la cause de multiples dérapages, les cabinets pouvant être tentés de faire fructifier au mieux l’argent ainsi mutualisé, notamment en différant les paiements aux fournisseurs de façon à gonfler la trésorerie… Certains syndics tenteront de dissuader les copropriétaires en relevant leurs honoraires de 20% pour l’obtention d’un compte séparé. Mais en faisant jouer la concurrence, il est tout à fait possible de faire tomber ces surcoûts à 5%, conseille l’Association des responsables de copropriétés.
Guillaume Chazouillères © Capital.fr »