Les honoraires du forfait de base du syndic professionnel ne sont pas tout !

Certains syndics professionnels, et mêmes des copropriétaires, vont être étonnés de cet article car ils pensent que l’ARC défend les syndics low-cost ou encore ceux qui travaillent pour moins cher que gratuit.

Or, soyons clairs, l’ARC est consciente du travail d’expertise qui doit être celui des syndics de copropriété, mais est également consciente que le marché est immature, ne permettant pas aux syndics honnêtes de travailler efficacement avec des honoraires convenables.

Essayons d’exposer notre vision de la situation.

I – Des syndics réduits à faire toujours moins

Le métier de syndic, surtout actuellement, impose de maitriser plusieurs notions d’ordre technique, juridique, comptable, qui évoluent très vite.

Ainsi, le syndic doit se former et se doter de nouveaux moyens techniques et logistiques adaptés pour être en mesure de gérer au mieux ses copropriétés mandantes.

L’ensemble de ces exigences entraîne un coût car, il faut être clair, il est nécessaire de payer des salariés experts en travaux de rénovation y compris énergétique, en recouvrement des charges, en fiches de paie de gardiens d’immeuble, en tenue comptable, et plus généralement en gestion des copropriétés.

Ainsi, si le syndicat des copropriétaires souhaite réellement disposer d’un syndic disponible, compétent et expérimenté, il est naturellement obligé de payer des honoraires qui de prime abord peuvent sembler plus chers que le concurrent mais qui deviendront très rapidement rentables.

En effet, à partir du moment où le syndic dispose de personnes compétentes, il est en mesure de gérer plusieurs enjeux et difficultés que rencontrent la copropriété alors que s’il s’agit d’un cabinet low-cost ayant du personnel incompétent voire carrément inexistant, le conseil syndical ou du moins le syndicat des copropriétaires devra faire appel à des personnes extérieures expérimentées qui factureront leur prestation.

Voilà pourquoi, avant même de négocier le tarif des honoraires du forfait de base, le conseil syndical doit au préalable vérifier les compétences et les moyens internes du cabinet ainsi que son expérience dans la gestion des copropriétés.

Cette analyse devra se faire en particulier sur les enjeux ou difficultés que rencontre la copropriété.

A titre d’exemple, si celle-ci présente de nombreux impayés nécessitant d’engager des recours judiciaires massifs, le conseil syndical devra vérifier si le cabinet dispose de personnes compétentes et expérimentées en matière de recouvrement des charges.

Idem, si le syndicat des copropriétaires souhaite engager une rénovation globale de la copropriété.

II – Attention au leurre des honoraires

Bien souvent le conseil syndical limite la négociation du contrat de mandat du syndic en réclamant une baisse des honoraires de base.

Pour appuyer son action, le conseil syndical  présente un contrat concurrent avec un montant d’honoraires moins cher, obligeant le syndic en place à accepter une baisse de ses honoraires à la grande victoire du conseil syndical.

Néanmoins, ce que le conseil syndical oublie de vérifier est le contenu du nouveau contrat. Et pour cause, même s’il s’agit du même syndic, le contrat n’est pas forcément identique au précédent.

Le syndic peut donc, se caler à la concurrence, en baissant par exemple ses honoraires de base de 500 €, mais en parallèle réduit le nombre de variables qui étaient comprises dans le forfait de base du contrat précédent.

A titre d’exemple, le précédent contrat pouvait inclure une tenue d’assemblée générale dans un créneau horaire entre 9h00 et 21h00, et le nouveau contrat a réduit ce créneau entre 9h00 et 17h00.

La conséquence est que si l’assemblée générale se tient après 17h00, le syndic sera en droit de facturer des honoraires supplémentaires dès la première seconde, absorbant largement les 500 € de baisse.

Voilà pourquoi la mise en concurrence des contrats de syndic ne s’arrête pas à un comparatif des coûts mais bien à un ensemble de données, en commençant par vérifier les qualités intrinsèque du syndic et de ses salariés, pour uniquement ensuite négocier les honoraires.