Le 21 septembre 2016, le Conseil d’État a rendu une décision très attendue par les chambres professionnelles des syndics au sujet du contrat type.
Alors qu’elles réclamaient purement et simplement son annulation, le Conseil d’État ne les a non seulement pas suivies, mais de surcroît, a rappelé des principes très clairs, comme le fait que le syndic ne peut facturer directement aux copropriétaires que les seules prestations expressément prévues à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce rappel à l’ordre est très important, car il met à mal le point 9.3 du contrat type qui permet de facturer à un copropriétaire la production de documents lorsque ce dernier en fait la demande.
Voyons ça plus en détail.
I. Un contrat règlementaire en contradiction avec la loi
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise de façon exhaustive les prestations pouvant faire l’objet d’une facturation directe auprès du copropriétaire.
On retrouve les actes de recouvrement ainsi que l’établissement de l’état daté.
A contrario, toute autre prestation privative doit être comprise dans le forfait de base. Or, le point 9.3 du contrat type donne la possibilité au syndic de facturer aux copropriétaires la copie de documents intrinsèques à la copropriété, comme la délivrance d’une copie du carnet d’entretien ou du diagnostic technique.
Cette clause du contrat type réglementaire est donc en parfaite contradiction avec la loi du 10 juillet 1965 qui, dans la hiérarchie des normes, est supérieure aux textes règlementaires.
Le copropriétaire peut donc valablement refuser de payer le coût indiqué dans le contrat en matière de délivrance de documents, sachant qu’il n’est pas tenu légalement ni contractuellement puisque c’est le syndicat de copropriétaires qui est le seul signataire et non lui.
II. Comment réagir ?
L’ARC va tout d’abord saisir les pouvoirs publics de cette incohérence légale, puisqu’il s’agit d’une contradiction entre textes.
Ceci étant, il faut être vigilant, car les syndics sont conscients de cette difficulté et prévoient dans la résolution votant le contrat la mention suivante : « accepte le contrat de mandat avec toutes les clauses, y compris les tarifs privatifs. »
Cela permet de rendre opposable aux copropriétaires le point 9.3 non plus sur la base règlementaire, mais sur celle contractuelle compte tenu du consentement donné dans le cadre du vote.
C’est pour cela qu’il faut être attentif sur la rédaction de la résolution, évacuant ainsi toute ambiguïté.
Mais encore, si le syndic campe sur ses positions et indique qu’il ne fournira pas les documents faute de paiement par le copropriétaire, il faudra alors s’adresser au conseil syndical afin qu’il les exige. En effet, le syndic est tenu de les fournir gratuitement au conseil syndical, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
L’idéal est que le conseil syndical dispose de son propre extranet où il pourra mettre à la disposition des copropriétaires l’ensemble des documents que le syndic souhaite facturer.
Eh oui, il est parfois facile de jouer au plus idiot !